EDWIN ESQUILIANO MENDOZA

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• DERECHOS REALES SOBRE COSAS AJENAS

• Estos derechos reales se clasifican principalmente en derechos de goce y derechos de garantía.

• Los derechos reales sobre la cosa ajena implican que una persona posea derechos sobre una o varias cosas que pertenecen a otro individuo.

• Garantía

• Goce

• Servidumbre  es el derecho real sobre cosa ajena que concede a su titular la facultad de usar o disfrutar el bien.

• Enfiteusis  es un derecho real sobre cosa ajena, por medio del cual el Estado concede un predio agrícola a perpetuidad a cambio de una cuota periódica, por lo que es un derecho similar al arrendamiento y también a la propiedad.

• A) Regulación Las servidumbres se deben conceder cumpliendo los siguientes requisitos o principios

• B) Tipos Las servidumbres pueden ser concedidas con la finalidad de aumentar el valor de un inmueble, por lo que estará directamente relacionado con el mismo y de esta manera se denomina servidumbre real; o bien, puede ser concedida en beneficio de una persona, en tal caso se conoce como servidumbre personal.

• 1.- Reales:  son inseparables del inmueble al que favorecen, no se pueden transmitir independientemente del predio y duran mientras subsista el bien. 2.- Personales: son inseparables de sus titulares, es decir, no se pueden transmitir, aún por herencia, por lo que fenecen a la muerte del titular.

• Superficie confiere a su titular, superficiario, la facultad para disfrutar a perpetuidad de las construcciones que se encuentren en un terreno ajeno, a cambio de una cantidad determinada llamada solarium, Es un derecho real que puede ser transmitido mediante acto inter vivos o mediante actos mortis causa

• Se les conoce comúnmente como de prenda y de hipoteca son derechos reales que se constituyen sobre bienes ajenos como garantía para el cumplimiento de una obligación, por lo que tienen características especiales.

• La prenda (pignus), el acreedor pignoraticio puede retener la posesión del bien pignorado como garantía del pago de la deuda, mismo que deberá devolver al efectuarse el pago, Tiene las obligaciones de un depositario, es decir, debe entre otras cosas conservar la cosa en las condiciones en que le fueron entregadas.

• La hipoteca consiste en la constitución de una garantía a favor de un acreedor gravando un bien sin conceder la posesión del mismo que queda a disposición del deudor.

• La hipoteca se puede constituir a favor de varios acreedores, quienes tendrán derechos sucesivos atendiendo al principio general del derecho que sostiene que “primero en tiempo, primero en derecho” (prior tempore potior iure).

• El acreedor no puede usar el bien puesto que se considera como robo ya que el bien es dado en garantía y únicamente se concede la posesión en ese estricto sentido.