Este artículo trata la figura de la PURGA DE LA HIPOTECA. Extinción de la garantía hipotecaria.

Se purga la hipoteca porque la persona que interviene en un remate adquiere todo limpio, no podría después el acreedor hipotecario que no concurrió a ese proceso decir que le paguen la hipoteca porque adquiriendo de esta forma se extinguen todas las garantías hipotecarias.

Una hipoteca es una obligación portero rem, es decir, que va con a cosa independientemente de quien sea el titular.

Entonces la pregunta sería: ¿Por qué se extinguen las garantías hipotecarias? Porque en ese proceso ejecutivo con garantía hipotecaria se tienen que citar a todos los acreedores y el efecto de no asistir es que se purga la hipoteca cuando el tercero lo adquiere.

Si yo alego que he sido poseedor de buena fe por x tiempo e inicio un proceso de prescripción, ¿ese proceso de prescripción también purgaría la hipoteca? La tesis de Bejarano es que además de pedir la prescripción se debe pedir expresamente la extinción de las hipotecas.

¿Se purga la hipoteca en un proceso de prescripción?

¿Se purga la hipoteca en un proceso de pertenencia?

En un proceso de prescripción y de pertenencia se debe llevar el certificado de tradición de 20 años atrás y se lleva para que todos aquellos que puedan alegar o esbozar derechos sobre ese predio concurran al proceso. Se debe probar el tiempo, la buena fe y además se debe llevar este estudio de títulos.

En una sentencia de Héctor Marín dijo que en un proceso de pertenencia no acarrea la extinción de la hipoteca pero dos meses después la Corte sostuvo lo contrario porque el tercer inciso del artículo 2452 dice:

“Más, para que esta excepción surta efecto a favor del tercero, deberá hacerse la subasta con citación personal, en el término de emplazamiento de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca; los cuales serán cubiertos sobre el precio del remate, en el orden que corresponda.”

Es decir, que la purga de la hipoteca acontece sólo si los acreedores son notificados.

En conclusión, cuando el acreedor no concurre la sanción será la purga pero esa sanción también se aplicara a aquellos acreedores que en un proceso de prescripción o de pertenencia, no concurren al proceso de ejecución de garantía real.

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