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Description
Flashcards by Oliver Swain, updated more than 1 year ago
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Created by Oliver Swain
over 6 years ago
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| Question | Answer |
| 1.) Welches sind Gegenstände und Inhalte des Eigentums? | Gemeinschaftseigentum: -§1 Abs.5 WEG: Gemeinschaftliches Eigentum im Sinne dieses Gesetzes sind das Grundstück sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. -Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen. -Teile des Gebäudes, die für dessen Sicherheit oder Gebrauch erforderlich sind. Sondereigentum: -Teile des Gebäudes, die zu Sondereigentum erklärt wurden -eventuell Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander -zum Sondereigentum gehören auch Räume und deren Bestandteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum, oder ein auf dem Sondereigentum beruhendes Recht über das zulässige Maß beeinträchtigt wird. |
| 2.) Welches sind gemeinschaftliche Vermögensgegenstände? | -Gemeinschaftliche Gelder (§27 Abs. 1 Nr.4) -Instandhaltungsrückstellung (§21 Abs.5 Nr.4, § 28 Abs.1 Nr.3) -Einnahmen aus der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums - Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums -Zubehör (§99BGB) des gemeinschaftlichen Eigentums -Verwaltungsunterlagen -Ansprüche gegenüber Dritten aus dem Miteigentum |
| 3.) Was bedeutet Abgeschlossenheit? | -dass die Räume baulich vollkommen von fremden Wohnungen und Räumen abgeschlossen sind, z.B. durch Wände und Decken, die den Anforderungen der Bauaufsichtsbehörden an Wohnungstrennwände- und Decken genügen und einen eigenen abschließbaren Zugang unmittelbar vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum haben -Wasserversorgung, Ausguss und WC müssen innerhalb der Wohnung liegen -die Wohnung muß das Führen eines selbstständigen Haushalts ermöglichen und ein Stromanschluss vorhanden sein |
| 4.) Wann gelten Garagenflächen als abgeschlossen? | Wenn ihre Flächen dauerhaft markiert sind (ein Farbanstrich am Boden ist nicht ausreichend) Bsp. Wände, Begrenzungsschweller aus Metall/Stein, Markierungsnägel, abriebfeste Komponentenklebestreifen |
| Welche Funktionen hat der MEA (Miteigentumsanteil) | -Verteilungsmaßstab für Kosten u. Erträge -Beschlussfähigkeit der Versammlung -Begrenzung der Haftung der Eigentümer -zeigt den Anteil am Gemeinschaftseigentum -Stimmrecht (sofern Werteprinzip vereinbart) |
| Nennen sie vier Punkte zur Begründung in Teileigentum? | 1. Aufteilungsplan ersstellen (Lageplan, Bauzeichnung, Ansichten, Grundriß aller Geschosse, Schnitte) 2. Abgeschlossenheitsbescheinigung bei Baubehörde beantragen 3. Einräumungsvertrag zwischen den Bruchteilseigentümern erstellen, oder Teilungserklärung des Eigentums erstellen (mindestens öffentlich beglaubigt, meist sogar beurkundet), Eintragungsantrag und Eintragungsbewilligung sind Teil der Teilungserklärung/Einräumungsvertrages 4. Grundbuchamt: -prüft die Unterlagen: Teilungserklärung/ Einräumungsvertrag, Aufteilungsplan, Abgeschlossenheitsbescheinigung -legt für jeden Miteigentumsanteil ein Grundbuchblatt an -bestehende Belastungen werden als Gesamtbelastung übertragen -das Grundbuchblatt des Grundstücks wird geschlossen |
| Wo ist die Abgeschlossenheit definiert? | -in einer ganz bestimmten Verwaltungsvorschrift (soll als Antwort bei einer Prüfung reichen) |
| Wann sind Beschlüsse nichtig? | - wenn sie gegen zwingendes Recht verstoßen -wenn die Beschlusskompetenz der Eigentümer überschritten wurde -wenn sie die Gemeinschaftsordnung ändern |
| Was ist ein Abberufungsgrund | Das nicht ordnungsgemäße Führen einer Beschluss-Sammlung |
| Wer muß bei einer Vereinbarung zustimmen? | Alle Eigentümer! |
| Was ist eine Teilungserklärung? | Die Teilungserklärung ist ein Rechtsbegriff des deutschen Wohnungsrechts und in § 8 des WEG geregelt. Danach handelt es sich um die Erklärung des Grundstückseigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird, die mit Sondereigentum an einzelnen Wohnungen und/oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen verbunden sind. Mit der Teilungserklärung wird demnach sachenrechtlich das Wohnungs- und/oder Teileigentum begründet (§ 2 WEG). In den vom Wohnungseigentumsgesetz gesetzten Schranken (vgl. § 5 Abs. 1 bis 3 WEG) kann die Teilungserklärung bestimmen, welche Gebäudeteile in Sondereigentum stehen und welche Gemeinschaftseigentum sind. Ferner sind in der Regel besondere Sondernutzungsrechte (z. B. an Stellplätzen) festgehalten. Die Teilungserklärung ist Voraussetzung für die Anlage der Wohnungsgrundbücher. Die Teilungserklärung muss notariell beglaubigt sein. Zu ihr gehört ein Teilungsplan, der von der zuständigen Genehmigungsbehörde bescheinigt sein muss. |
| Wie entsteht eine Hausordnung? | -durch dingliche Vereinbarung, die Hausordnung wird zum Bestandteil des Wohnungseigentums, indem sie in das Grundbuch als Teil der GemO eingetragen wird. Es besteht Wirkung gegen den Sonderrechtsnachfolger. -Als schuldrechtliche Vereinbarung, die Hausordnung wird vereinbart, aber nicht im Grundbuch eingetragen. Die Hausordnung geht beim Verkauf einer Wohnung für ALLE Eigentümer unter. -Mehrheitsbeschluss, die Hausordnung kann durch einfache Mehrheit beschlossen werden. Es besteht Wirkung gegen den Sonderrechtsnachfolger. |
| Kann Tierhaltung in der Hausordnung ausgeschlossen werden? | -Bestimmte Tiere können durch Mehrheitsbeschluss ausgeschlossen werden: Schlangen, giftige Spinnen, Ratten -Bestimmte Tiere können durch Mehrheitsbeschluss eher nicht ausgeschlossen werden: nicht lärmende Vögel, Kleintiere, Katzen, Hunde, ungiftige Reptilien -Hundehaltung kann duch Vereinbarung ausgeschlossen werden. Achtung: ein nicht angefochtener Beschluss des Halteverbotes soll wirksam bleiben! Merke: Die Durchsetzung des Halteverbotes kann bei Blinden- oder Therapiehunden gegen Treu und glauben verstoßen |
| Wie definieren Sie Wohnungseigentum? | Ist das Sondereigentum in Verbindung mit dem MEA an dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört (§1 Abs.2) |
| Wie definieren Sie Teileigentum? | Ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in Verbindung mit dem MEA zu dem gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört |
| Wie definieren Sie Sondereigentum? | Zum Sondereigentum gehören die Räume und ihre Bestandteile, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht "wesentlich" beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Sondereigentum stellt in der Regel nach BGB Alleineigentum dar. |
| Wie definieren Sie gemeinschaftliches Eigentum? | Gemeinschaftliches Eigentum sind das Grundstück und Bestandteile des Gebäudes, die nicht zu Sondereigentum erklärt wurden, oder im Eigentum eines Dritten stehen. Zwingend zählen das Grundstück, sowie Bestandteile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die der Gemeinschaft dienen (§5 Abs.2 WEG). Das Gemeinschaftseigentum ist Bruchteilseigentum (§ 1008 BGB). |
| Wie definieren Sie Sondernutzungsrecht? | Sondernutzungsrecht ist das ausschließliche Nutzungs- und Gebrauchsrecht eines Wohnungseigentümers an Flächen, Räumen Anlagen und Einrichtungen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen. |
| Grenzen Sie die Begriffe Wohnungseigentum und Wohneigentum voneinander ab. | Wohnungseigentum stellt einen rechtlichen Begriff nach dem WEG dar. Wohneigentum ist Eigentum, in dem man wohnt, so ist bspw. ein selbstgenutztes Einfamilienhaus Wohneigentum, aber kein Wohnungseigentum, während eine Eigentumswohnung beides darstellt. |
| Warum ist die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum wichtig? | Der Wohnungseigentümer kann mit seinem SE nach Belieben Verfahren und andere von Einwirkungen ausschließen, während er über das GE nicht allein verfügen kann. Die kosten des SE sind vom jeweiligen Eigentümer zu tragen, die Kosten des GE werden auf alle Eigentümer verteilt |
| Was ist atypisches Wohnungseigentum? | Typischerweise wird Wohnungseigentum im Geschosswohnungsbau begründet. Es ist aber auch bei einer Reihenhausanlagemöglich. Das wird dann als atypisches Wohnungseigentum bezeichnet. Auch dieses fällt vollständig unter das WEG. |
| Hat jeder Eigentümer einen Anspruch auf ein Sondernutzungsrecht? | Nein. Die Sondernutzungsrechte werden i.d.R. von dem teilenden Eigentümer festgelegt. Dabei ist es auch möglich einer Wohnung mehrere Sondernutzungsrechte zuzuordnen. Einige Erdgeschosswohnung haben häufig Sondernutzungsrechte an Gartenflächen, während Geschosswohnungen diese nicht nicht haben. Ob Sondernutzungsrechte zugeordnet wurden kann der Teilungserklärung entnommen werden. |
| Nennen und charakterisieren sie kurz die Organe der Verwaltung | Verwalter (ausführendes Organ), Wohnungseigentümer (beschließendes Organ), Verwaltungsbeirat (unterstützendes, kontrollierendes Organ) |
| Auf wieviele Jahre darf der Verwalter in einer bestehenden WEG maximal bestellt werden? | Maximal auf 5 Jahre. (§26 Abs.1 WEG) |
| Um welche Vertragsart handelt es sich bei einem Verwaltervertrag üblicherweise? | Es handelt sich regelmäßig um einen Geschäftsbesorgungsvertrag (§675). Dieser enthält sowohl werkvertragliche (bspw. Erstellung der Jahresabrechnung) als auch dienstvertragliche (z.b. durchführen einer Eigentümerversammlung) Aspekte. |
| Auf welche Arten kann der Verwalter bestellt werden? | -Mittels Beschluss mit einfacher Mehrheit -vom teilenden Eigentümer -durch Beschluss für Wiederbestellung (frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestelldauer) -durch ein Gericht (Wenn ein Eigentümer auf ordnungsgemäße Verwaltung geklagt hat z.B.) |
| Was versteht man unter der Trennugstheorie? | Trennungstheorie bedeutet, daa man die Einigung der Eigentümer im Innenverhältnis (=Bestellung) vondem Vertragsabschluss im Außenverhältnis trennt. Die Verwaltereigenschaft erlangt der Verwalter erst mit Abschluss des Verwaltervertrages (zwei übereinstimmende Willenserklärungen) |
| Muss ein Verwalter nach seiner Bestellung zwingend einen schriftlichen Verwaltervertrag abschliessen? | Nein, dieser kann sogar konkludent geschlossen werden. |
| Muss jeder Eigentümer den Verwaltervertrag unterschreiben oder genügt die Unterschrift des Verwaltungsbeirats? | Üblicherweise ist der Verwaltungsbeirat ermächtig den Vertrag im Namen der Eigentümer abzuschliessen. Sogar ein einzelner Eigentümer kann bevollmächtigt werden den Vertrag zu unterschreiben. |
| Wer wird Vertragspartner des Verwalters? | Die Eigentümergemeinschaft. |
| Darf sich der teilende Eigentümer selbst als Erstverwalter einsetzen? Wenn ja, wie lange maximal? | Ja, für drei Jahre. Damit die Gewährleistungsfristen (4 oder 5 Jahre) nach Bau nicht bei einem neuen Verwalter abgelaufen sind und dieser die Fristen, die sich durch den Bau ergeben haben noch in Anspruch nehmen kann. |
| Was versteht man unter einem Ersatzzustellungsvertreter? | Wird benannt oder per Gericht festgelegt und leitet Post an die Eigentümergemeinschaft weiter, wenn kein Verwalter existiert. |
| Kann der Beirat per Beschluss von sämtlicher Haftung befreit werden? | Nein, dies geht nur durch Vereinbarung. |
| Nennen Sie 7 wichtige Punkte, die in einem Verwaltervertrag vereinbart werden sollten. | z.B.: Vertragsparteien, Vertragsdauer, Modalitäten der ordentlichen Kündigung, Beschränkung der Abberufung auf einen wichtigen Grund, Rechte und Gründe zur fristlosen Kündigung, Pflichten nach Vertragsende, Aufgaben/Pflichten und Befugnisse des Verwalters, Verwaltungsvergütung, Haftpflichtversicherung des Verwalters |
| Nennen Sie drei Aufgaben des Verwalters gemäß § 27 WEG | Der Verwalter hat gemäß § 27 WEG: - Beschlüsse der Wohnugseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen -Die erforderlichen Maßnahmen für ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gem. Eigentums zu treffen -In dringenden Fällen sonstige zur Erhaltung des gem. Eigentums notwendige Maßnahmen zu treffen -Lasten und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anzufordern, in Empfang zu nehmen und abzuführen, wenn es sich um gem. Angelegenheiten der Eigentümer handelt -Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gem. Eigentums zusammenhängen -entgegengenommene Gelder zu verwalten -die Eigentümer unverzüglich über anhängige Rechtstreitigkeiten gemäß $ 43 zu unterrichten -Die Erklärung abzugeben, die zur Vornahme der in § 21 Abs.5 Nr.6 bezeichneten Maßnahmen erforderlich sind |
| Nennen Sie die Preisspanne für die Verwaltungsentgelte im Wohnungseigentum. | Üblich sind Beträge zwischen 18€ je WE monatlich und 25€ je WE monatlich, je nach inkludierten Leistungen. |
| Darf sich der teilende Eigentümer selbst als Erstverwalter einsetzen? Falls ja für wie lange maximal? | Ja, maximal 3 Jahre (§26 Abs.1 WEG). Eine Wiederbestellung ist möglich. |
| Bei der Bezahlung einer Rechnung vergisst der Verwalter den eingeräumten Skontoabzug geltend zu machen. a) Kann er dafür in Haftung genommen werden b) Um welche Art von Schaden handelt es sich? c) Welche Versicherung des Verwalters könnte diesen Schaden regulieren? | a) Skonto nicht in Anspruch zu nehmen ist fast immer ungünstig. Lagen liquide Mittel vor, hat er somit fahrlässig gehandelt und haftet. b) Vermögensschaden c) Vermögensschadenhaftpflichtversicherung |
| Welchen Eigentumsbereich verwaltet der Wohnungseigentümer? | Sein Sondereigentum. |
| Der Eigentümergemeinschaft A wird bekannt, dass ihr Verwalter bei der Eigentümergemeinschaft B Gelder veruntreut hatte und deswegen verurteilt wurde. Der Verwaltervertrag beschränkt die Abberufung auf einen wichtigen Grund. Können die Eigentümer den Verwalter abberufen, obwohl kein Schaden entstanden ist? | Ja, der Vertrauensbruch ist ein wichtiger Grund. Der Verwalter hätte vor seiner Bestellung darauf hinweisen müssen. |
| Die Eigentümer beschlossen mit Stimmenmehrheit die Abbestellung des Verwalters, da ein anderer Verwalter ein preiswerteres Angebot unterbreitete. Man befand sich im dritten Jahr der fünfjährigen Bestelldauer. Kann der Verwalter gegen den Beschluss vorgehen? | Ja, er kann den Beschluss anfechten, um eine zu unrecht entzogene Rechtsposition wieder zu erlangen. |
| Eine Wohnungstümergemeinschaft hat Sie mit Mehrheitsbeschluss auf unbestimmte Zeit bestellt, ein Eigentümer, der nicht für Sie gestimmt hatte, möchte den Beschluss (nach § 16 Abs. 1 Satz 2 WEG) anfechten. Wie reagieren Sie? | Eine Bestellungauf unbestimmte Zeit ist eher unüblich, aber kein Verstoß gegen die maximale Bestelldauer von 5 Jahren. Wird der Verwalter nicht vor Ablauf der 5 Jahre wiederbestellt verliert er seine Stellung. |
| Was ist ein Ersatzzustellungsvertreter? | Mit der WEG-Reform ist der Notverwalter weggefallen und Dritte können nicht mehr gerichtlich erwirken, dass bei Fehlen eines Verwalters ein Notverwalter eingesetzt wird. Fehlt ein Verwalter oder ist ein Interessenskonflikt zu vermuten, können die Eigentümer mit Mehrheitsbeschluss einen Ersatzzustellungsvertreter und dessen Vertreter benennen. Kommen die Eigentümer dem nicht nach, kann dieser vom Gericht bestellt werden (§45 WEG). |
| Der Verwalter ist selbst Eigentümer in der Anlage, ist er bei der Verwalterbestellung stimmberechtigt? | Ja. |
| Muss in einer W.-E.-Gemeinschaft ein Verwaltungsbeirat vorhanden sein? | Nein, die Wahl ist optional. |
| Nennen Sie drei Aufgaben des Verwaltungsbeirates. | -Er unterstützt den Verwalter bei seinen Aufgaben. -Er prüft den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung, die Rechnungslegung und Kostenvoranschläge und versieht diese mit seiner Stellungnahme. -Er kontrolliert den Verwalter. -Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirates unterschreibt das Versammlungsprotokoll. |
| Darf der Verwaltungsbeirat zur Eigentümerversammlung einladen? | Der Verwaltungsbeirat kann zur Versammlung einladen, wenn ein Verwalter fehlt oder sich weigert, die Versammlung einzuberufen. |
| Bewerten Sie folgende Beschlüsse: a) Auf der Eigentümerversammlung wird mit Stimmenmehrheit beschlossen, dass der Beirat nur noch aus 2 Eigentümern bestehen soll. b) Auf der Eigentümerversammlung erklären sich nur zwei Eigentümer bereit, als Beirat zu fungieren. Daher werden nur diese beiden gewählt. | a) Da hier eine dauerhafte Abweichung vom Gesetz (WEG) vorgenommen werden soll, ist eine Vereinbarung nötig. Der Beschluss wäre nichtig. b) Weil hier nur einmalig vom WEG abgewichen wird, ist ein Beschluss möglich. Dieser wäre jedoch anfechtbar. |
| Ist ein Beschluss möglich, der einen Beirat von sämtlicher Haftung befreit? | Nein, eine generelle Freistellung von der Haftung ist nicht möglich. |
| Nennen Sie drei gängige Beispiele für einen Beschluss mit einfacher Mehrheit. | -Aufstellung einer Hausordnung -Wahl des Verwaltungsbeirates -Bestellung des Verwalters -Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung -Instandsetzungsmaßnahmen -Modernisierende Instandsetzungsmaßnahmen |
| a) Ab wann ist ein anfechtbarer Beschluss ungültig? b) Nennen Sie drei Fälle für eine Anfechtbarkeit eines Beschlusses. c) Nennen Sie zwei Fälle für die Nichtigkeit eines Beschlusses | a) Wenn er vom Gericht für ungültig erklärt worden ist. b) Anfechtungsgründe sind u.a.: -Beschlussfassung unter dem TOP "Sonstiges" -Nichteinladung eines Wohnungseigentümers -Fehlende Textform der Einladung -Nichteinhaltung der Einladungsfrist ohne wichtigen Grund Nichtigkeitsgründe sind u.a.: -Verstoß gegen die Heizkostenverordnung -Sittenwidrige Beschlüsse -Verwalterbestellung auf mehr als 5 Jahre (teilnichtig) -Vom WEG abweichende Regelung mit rechtsgestaltender Wirkung für die Zukunft |
| In welcher Form, mit welcher Frist und welchem Inhalt ist die Versammlung einzuberufen? | -Form = Textform -Frist = Mindestens zwei Wochen (abweichende Regelungen in der GemO beachten) Inhalt: Eigentümergemeinschaft und jeweiliger Eigentümer, Ort, Datum, Uhrzeit, Tagesordnungspunkte |
| Die Versammlung der Eigentümer wird in einer Gaststätte durchgeführt. Ein Eigentümer sagt er, wolle die Beschlüsse anfechten, hätte er damit Erfolg? | Ja, die Versammlung ist nicht öffentlich. Durch die Gäste in der Gaststätte wurde dies nicht beachtet, daher sind die Beschlüsse anfechtbar. |
| Die folgenden Daten einer Eigentumsanlage liegen Ihnen vor: -15 Eigentumswohnungen, 5 Teileigentumseinheiten; 20 Eigentümer; Stimmrecht = Kopfprinzip; Beschlussfähigkeit gemäß WEG; Keine Eventualversammlung vorgesehen Auf der ordnungsgemäßen Versammlung am 05. Mai erscheinen 10 Eigentümer (550/1000). Es wurden keine Vollmachten hinterlegt und 9 TOPs sind vorgesehen: a) Ehepaar Müller möchte wisen, wieviele Stimmen es hat. b) Nach TOP 3 verlässt Herr Müllerdie Versammlung, Bewerten sie die Beschlüsse 1-3 u. 4-9. c) Nach TOP 4 verlässt Herr Schulz die Versammluing (100/1000), ohne Vollmachten zu hinterlassen. Bewerten Sie die Beschlüsse 1-4 u. 5-9. d) Herr Schulz kommt wieder u. bevollmächtigt Sie. Später soll unter dem Top "Sonstiges" eine Änderung der Hausordnung beschlossen werden. Welche Mehrheit ist für den Beschluss einer Wärmedämmung der Fassade erforderlich? Bis wann und wo muss eine Anfechtungsklage eingereicht sein? | a) Das Ehepaar Müller hat eine Stimme. b) Die Versammlung war bei den TOPs 1-3 beschlussfähig, weil die anwesenden Eigentümer mehr als 50% der MEA vertreten haben. Auch bei den TOPs 4-9 ist die Versammlung beschlussfähig, weil von einer konkludenten Bevollmächtigung Frau Müllers ausgegangen werden kann. c) Die Versammlung war bei den TOPs 1-4 beschlussfähig. Durch den Weggang von Herrn Schulz sind nur noch 450/1000 MEA vertreten, daher ist die Versammlung nicht mehr beschlussfähig und die Beschlüsse nach Weggang Herr Schulzes anfechtbar. d) Durch die Bevollmächtigung Herr Schulzes ist die Versammlung wieder beschlussfähig. Der Beschluss unter dem TOP "Sonstiges" ist jedoch anfechtbar, weil im Einladungsschreiben nicht benannt. e) Eine Wärmedämmung ist eine Modernisierung, die eine doppelt qualifizierte Mehrheit erfordert (3/4 der Eigentümer und mehr als 50% der MEA). Hier müssten also mind. 15 Eigentümer zustimmen, daher sind nicht genügend Eigentümer vertreten, sollte dennoch beschlossen werden, wäre dies anfechtbar. f) Beim Amtsgericht im Bezirk der Wohnanlage, Frist 1 Monat. |
| a) Stellen Sie dar, welche Stimmrechtzprinzipien es gibt und was man unter dem jeweiligen Stimmrechtsprinzip versteht. b) Welches ist gesetzlich? | a) Es gibt das Kopfprinzip (jeder Eigentümer hat eine Stimme), das Wertprinzip (das Stimmrecht richtet sich nach den MEA) und das Objektprinzip (jedes Wohn-/Teileigentum gewährt eine Stimme) b) gesetzlich gilt nach §25 Abs. 2 WEG das Kopfprinzip. |
| Wie lange vor Ablauf der Anfechtungsfrist muss laut Rechtsprechung das Beschlussprotokoll vorliegen? | Nach spätestens drei Wochen, also spätestens 1 Woche vor Ablauf der Anfechtungsfrist. Liegt es nicht vor können alle Beschlüsse angefochten werden. |
| Kann ein einzelner Eigentümer die Einberufung einer Versammlung beim Verwalter verlangen? | Nein, erst wenn mehr als 1/4 der Eigentümer schriftlich mit Grundangabe dies verlangen (Minderheitenprivileg gemäß § 24 Abs.2 WEG) ist der Verwalter zur Einberufung verpflichtet. Er wäre aber verpflichtet Sachverhalte, die ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung zu setzen. |
| Ein Wohnungseigentümer möchte einen Beschluss anfechten, der die Hundehaltung auf maximal einen Hund begrenzt. Einige Tage später verkauft er seine Eigentumswohnung. Der Käufer erklärt, dass er kein Problem mit dem Beschluss habe und diesen akzeptieren würde. Hat der Verkäufer das Recht den Beschluss weiterhin anzufechten, weil er zu Zeitpunkt des Beschlusses Eigentümer war? | Weil der Eigentümer in diesem Fall kein Rechtsschutzinteresse mehr hat, kann er den Beschluss nicht mehr anfechten. Anders könnte es sein, wenn es um finanzielle Belastungen ginge (z.B. Beschluss über die Jahresabrechnung) |
| In einer Teilungserklärung finden Sie im Abschnitt über die Eigentümerversammlung folgenden Punkt: "Jede ordnungsgemäße einberufene Eigentümerversammlung ist unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenden Eigentümer bzw. ihren MEA stets beschlussfähig." a) Halten Sie diesen Punkt für wirksam (Begründung)? b) Handelt es sich um einen allstimmigen Beschluss oder um eine Vereinbarung? | a) Es handelt sich bei $ 25 Abs. 3 WEG um abdingbares Recht. Die Regelung wäre wirksam. b) Da vom WEG abgewichen wird wäre eine Vereinbarung erforderlich. |
| Die Wohnungseigentümer beschlossen mit Stimmenmehrheit den Verwalter bereits zwei Jahre vor Ablauf der Bestelldauer erneut zu bestellen. Ein Eigentümer war verreist und kam erst 6 Wochen nach Beschlussfassung nach Hause. Muss er den Bestellungsbeschluss akzeptieren? | Nein. Der Verwalter darf frühestens 1 Jahr vor Ablauf der Bestelldauer erneut bestellt werden (§26 Abs. 2 WEG). Der Beschluss ist nichtig. |
| Auf einer WEG-Verwaltung wird zwischen drei Bewerbern um die Verwalterstellung abgestimmt. Es ergibt sich folgende Stimmverteilung: Kandidat A = 40% Kandidat B = 30% Kandidat C = 30% a) Wer ist als Verwalter bestellt? b) Wie nennt man diese Beschlussform? | a) Es ist kein Kandidat bestellt worden, weil nicht klar ist, ob es 40 % Ja, oder 60 % Nein für Kandidat A sind. Man sollte Kandidat A erneut zur Abstimmung stellen, um ein klares Ergebnis zu erhalten. Es sei denn man hat vor der Abstimmung entschlossen, dass die relative Mehrheit ausreichend sein soll. b) Minderheitenbeschluss |
| Auf einem Grundstück stehen mehrere Gebäude, die zusammenüber ihre MEA miteinander verbunden sind. Die Zugangswege, die das Grundstück von der Nordseite erschließen sind instandsetzungsbedürftig. Müssen nur die Eigentümer an der Nordseite abstimmen? | Bei den Zugangswegen handelt es sich zwingend um Gemeinschaftseigentum, daher müssen alle Eigentümer abstimmen. |
| Auf der Versammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die sich in ihren Regeln ausschließlich nach dem WEG organisierte, waren alle 10 Eigentümer vertreten. Es kam zu einem in der Tagesordnung angekündigten Beschlusspunkt, bei dem drei Eigentümer aufgrund von § 25 Abs. 5 nicht beschlussfähig waren. Diese drei vereinten 520/100 der MEA auf sich. War die Versammlung beschlussfähig. | Dies ist sicher ein sehr spezieller Fall: Grundsätzlich ist die Versammlung beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Eigentümer mehr als die Hälfte (aller) MEA vertreten. Die stimmberechtigten vertreten hier aber nur 480/1000 MEA, sodass die Versammlung nicht beschlussfähig wäre. Jedoch sind alle Eigentümer anwesend, sodass nie eine höhere Anwesenheitsquote erreicht werden kann. Ausnahmsweise ist die Versammlung daher beschlussfähig. |
| Was muss ein Wirtschaftsplan enthalten? | Der Wirtschaftsplan enthält nach §28 WEG -Voraussichtliche Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums -Die anteilsmäßigen Verpflichtung der Wohnungseigentümer zu Lasten- und Kostentragung -Die Beitragsleistung der Eigentümer zu der in §21 Abs.5 Nr.4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung |
| Wie lange ist ein Wirtschaftsplan gültig? | Ein Kalenderjahr, solange nichts anderes vereinbart ist (§ 28 Abs.1 WEG) |
| Welches Problem kann sich aus der Gültigkeit des Wirtschaftsplans nach § 28 Abs.1 WEG ergeben? | Ist der Zeitraum abgelaufen und wurde bis dahin kein neuer Wirtschaftsplan beschlossen, sind die Eigentümer nicht mehr verpflichtet, das Hausgeld zu zahlen. Eine Fortgeltung des Plans bis zum Beschluss des jeweils nächsten sollte vereinbart werden. |
| Kann ein Wirtschaftsplan auch ohne Stellungnahme des Verwaltungsbeirates beschlossen werden? | Die Stellungnahme des Beirates ist nicht bindend. |
| Wann ist die Hausgeldforderung fällig? | Wenn der Verwalter diese anfordert. Hierfür ist der beschlossene Wirtschaftsplan nach §28 Abs.2 WEG Grundlage. Ist eine Vorfälligkeit beschlossen, ist das Hausgeld monatlich fällig. Kommt der Eigentümer dann in Verzug wird das gesamte auf die Wirtschaftsperiode anfallende Hausgeld fällig. |
| Sie helfen einem alten Drecksaukumpel, wahrscheinlich Türke, beim Kauf einer Eigentumswohnung. An der Anlage aus dem Jahr 1956 ist vor zwei Jahren WEG begründet worden. Auf welche Risiken in Bezug auf die gemeinschaftlichen Gelder weisen Sie ihn hin? | Weil es sich hier um eine sehr junge Eigentümergemeinschaft handelt dürften die Instandhaltungsrückstellungen gering sein. Kommt es zu größeren Reparaturen ist mit einer Sonderumlage zu rechnen. Der Zustand der Bausubstanz ist deswegen und vor dem Hintergrund des Baujahres doppelt zu prüfen. |
| Ein Eigentümer verkauft seine Wohnung. Er hat ausgerechnet, dass er während seiner Mitgliedschaft 20 000 € in die Rückstellungen gezahlt hat. Entnommen wurden im Laufe der Zeit aber nur 2000 €. Wieviel bekommt er beim Verlassen der Gemeinschaft zurück? | 0 Euro. Dieses Geld gehört der Gemeinschaft. Nachvollziehbar ist dies insofern, als dass auch er Anlagen und Einrichtungen und Bausubstanz während seiner Zeit als Eigentümer abgenutzt hat. In der Praxis wird der Stand der Rücklage, die auf den jeweiligen Eigentümer entfällt im Kaufpreis berücksichtigt. |
| Nach welcher gesetzlichen Regelung werden die Heizkosten im Wohnungseigentum verteilt? | Auch im WEG nach der Heizkostenverordnung. Demnach sin zwischen 50% und 70% der Kosten nach Verbrauch abzurechnen. Die übrigen Kosten könnten nach MEA abgerechnet werden. |
| a) Welchen Zweck hat die Rechnungslegung? b) Werden hierbei Einzelabrechnungen erstellt? | a) Die Rechnungslegung ist die Kontrolle des Verwalters während des Jahres. b) Nein. |
| Ein Lieferant hat eine Forderung in Höhe von 7000 € an eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Welchen Betrag kann er von einem Eigentümer mit (70/1000) MEA verlangen? | Der Eigentümer haftet mit 7 Prozent oder 70 Promille nach § 10 Abs. 8 WEG. Er haftet mit 490 € |
| In einer WEG-Anlage ist laut Beschluss der Eigentümer eine Sanierung der Abwasserrohre nötig. Stellt dieser Beschluss automatisch die Zustimmung zu einer Sonderumlage dar, wenn keine Instandhaltungsrückstellung existiert? | Nein, eine Sonderumlage muss immer gesondert beschlossen werden. Neben der Höhe der Umlage für den einzelnen Eigentümer sollten auch der Zahlungstermin und das zu benutzende Konto im Beschluss geregelt sein |
| Sie verwalten eine Anlage aus Eigentumswohnungen und Teileigentum an Garagen. Die Teilungserklärung sieht in der Gemeinschaftsordnung die Bildung einer einheitlichen Instandhaltungsrückstellung vor. Einige Eigentümer wollen auf der Eigentümerversammlung mit Mehrheit beschließen, dass zwei getrennte Rückstellungen gebildet werden sollen. Wie ist der Sachverhalt zu beurteilen? | Gemäß WEG wird eine Rückstellung gebildet. Sollen zwei Rückstellungen gebildet werden ist eine Vereinbarung nötig. |
| a) Was versteht man unter einer Instandhaltungsrückstellung? b) Nennen Sie zwei Methoden zur Kalkulation einer Instandhaltungsrückstellung. c) Wie muss der Verwalter diese Rückstellung behandeln? | a) Die Instandhaltungsrücklage dient zur Finanzierung größerer und in längeren Zeitabständen erfolgenden Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Sie ist unabdingbar vom Verwalter in angemessener Höhe zu bilden. b) Mögliche Kalkulationsmethoden sind: -Die Instandhaltungskostenpauschalen des §25 II. BV -Die Petersche Formel : Instandhaltungsrücklage p.a. = gesamte Baukosten * 1,5 / 80Jahre * Gesamtfläche -Eine weitere Regel sieht die jährliche Rücklage bei 0,8%-1% der Baukosten. Zu beachten ist, dass nur die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu berücksichtigen ist, somit sind nur ca. 65% bis 70% anzusetzen. c) Der Verwalter hat die Instandhaltungsrückstellung auf einem separaten Konto zu führen. Es gibt für die Gemeinschaft also mindestens das Hausgeldkonto und das Rücklagenkonto. |
| Ein Käufer kauft von einem Verkäufer eine Eigentumswohnung. Am 1. August 2014 ist der Kaufvertrag notariell beurkundet worden. Am 1. September 2014 räumt der Verkäufer dem Käufer den Besitz der Wohnung ein. Am 1. Dezember 2014 wird der Käufer ins Grundbuch eingetragen. Am 10. April 2015 beschließen die Eigentümer der Gemeinschaft mit Stimmenmehrheit die Jahresabrechnung für 2014. Für die Wohnung des Käufers ergibt sich nun eine NAchzahlung von 300 Euro. Außerdem erfährt der Käufer, dass der Verkäufernoch eine Verbindlichkeit in Höhe von 130 € gegenüber der Eigentümergemeinschaft hat, weil er Hausgeld nicht bezahlt hat, die aus dem Jahre 2012 stammt. Wieviel muss der Käufer an die Gemeinschaft Zahlen, wenn in der GemO keine besonderen Vereinbarungen getroffen wurden? | Weil Der Käufer zur Zeit der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung Eigentümer ist, hat er die Nachzahlung von 300 € zu zahlen ("Abrechnungsspitze"). Dieälteren Verbindlichkeiten des Verkäufers hat er nicht zu bezahlen, weil dies nicht als "Erwerberhaftung in der GemO vereinbart wurde. |
| Was ist der "doppelt begrenzte Vorgang" bei einer Zwangsversteigerung? | Die Ansprüche einer Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen anderen Wohnungseigentümer sind begrenzt auf dem 2. Rang und gehen den dinglichen Gläubigern auf dem 4. Rang vor. Die Ansprüche der Eigentümer sind auf zweifache Weise begrenzt: 1. Nur die Ansprüche aus dem laufenden Jahr und den letzten beiden Kalenderjahren werden erfasst. 2. Der Vorrang ist auf 5% des Verkehrswertes begrenzt. Ansprüche der Eigentümer, die diese Grenze nicht einhalten, fallen in die Rangklasse 5 und sind den Ansprüchen der Grundpfandrechtgläubiger nachrangig. |
| Wann brauchen Sie als Verwalter eine Allstimmigkeit? | -Bei schriftlichen Umlaufbeschlüssen -Alle Wohnungseigentümer, die nicht nur unwesentlich betroffen sind müssen zustimmen bei: 1. Baulichen Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen 2. Bauliche Veränderungen |
| Wann ist eine doppelt qualifizierte Mehrheit nötig? | Mehrheit von 3/4 aller Stimmberechtigten UND mehr als die Hälfte aller MEA bei: b) Beschluß über die Durchführung von Modernisierungen, oder Anpassung des Gemeinschaftseigentums an den Stand der Technik |
| Wozu wird eine qualifizierte Mehrheit benötigt? | Mehr als die Hälfte der stimmberechtigten Wohnungseigentümer stimmt zu. Bei: Abmeierung = Entziehung von Wohnungseigentum |
| Was ist eine vereinbarte Mehrheit? | Eine durch Vereinbarung in der GemO geschaffene Mehrheit z.B. für eine Modernisierung. Hier kann festgelegt werden ob z.B. 3/4 oder 2/3 ausreichen. |
| Wozu wird eine einfache Mehrheit benötigt? | Die Annahmestimmen überwiegen die Ablehnstimmen. generell: Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung. insbesondere: Änderung des Kostenverteilschlüssels für Betriebskosten und Verwaltungskosten. Aufhebung der Veräußerungszustimmung. |
| Der Alleineigentümer eines Hauses mit zwei Wohnungen beabsichtigt die Dachgeschosswohnung an seinen Sohn lastenfrei in Abteilung III des Grundbuches zu verkaufen. Es soll nach dem WEG aufgeteilt werden. Die EG-Wohnung |
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