DERECHO URBANÍSTICO Y EDIFICACIÓN T2

DERECHO URBANÍSTICO Y EDIFICACIÓN T2

1. 1.- REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2008

   • La disposición Final Segunda de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, delegó en el Gobierno la potestad de dictar un Real Decreto Legislativo que refundiera el texto de ésta y los preceptos que aún quedaban vigentes del RDL 1/1992, de 26 de Junio, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del suelo y Ordenación Urbana. El plazo era de un año desde la entrada en vigor de la Ley 8/2007
   • OBJETIVOS
     • Aclarar, regularizar y armonizar la terminología y el contenido dispositivo de ambos textos legales
     • Estructurar y ordenar en un única disposición general una serie de preceptos del TR de 1992 y de la Ley 2/2007
   • OBJETO
     • ART.1- Regular las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo en todo el territorio estatal. Asimismo, establece las bases económicas y medioambientales de su régimen jurídico, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en la materia.
     • Por tratarse de un TR sus características fundamentales y principales modificaciones son las que introdujo la Ley 8/2007 del suelo. Esta Ley introducía cambios importantes en el derecho uranístico de nuestro país fundamentados en diversos motivos:
       • Se prescinde por primera vez de regular técnicas especificamente urbanísticas, tales como los tipos de planes o las clases de suelo, y se evita el uso de los tecnicismos propios de ellas para no prefigurar, siquiera sea indirectamente, un concreto modelo urbanístico y para facilitar a los ciudadanos la comprensión de este marco común. No es ésta una Ley urbanística sino una Ley referida al régimen del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a él asociados.La técnica de la clasificación y categorización del suelo por el planeamiento es una técnica urbanística, por lo que no debe ser necesaria para fijar criterios legales de valoración del suelo, ya que esto ha contribuido históricamente a la inflación de los valores del suelo, incorporando expecttivas de revalorización mucho antes de que se realizaran las operaciones necesarias para materializar las determinaciones urbanísticas de los poderes públicos y ha fomentado también las prácticas especulativas.
       • El urbanismo español reservó a la propiedad del suelo el derecho exclusivo de iniciativa privada en la actividad de urbanización y se produjo una simplista identificación de derechos y deberes relacionados con el suelo con los de la propiedad. Pero los derechos constitucionales afectados son también otros, como el de participación ciudadana en los asuntos públicos, el de libre empresa, el derecho a un medio ambiente adecuado y, sobre todo, el derecho a una vivienda digna y asimismo adecuada. En suma, la Ley se propone garantizar en estas materias las condiciones básicas de igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales de los ciudadanos.
       • El urbanismo debe responder a los requerimientos de un desarrollo sostenible, minimizando el impacto de aquel crecimiento y apostando por la regeneración de la ciudad existente. La Unión Europea insiste claramente en ello y propone un modelo de ciudad compacta y advierte de los graves inconvenientes de la ciudad dispersa o desordenada: impacto ambiental, segregación social e ineficiencia económica por los elevados costes energéticos, de construcción y mantenimiento de infraestructurasy de prestación de los servicios públicos. Es suelo, además de un recurso económico, es también un recurso natural, escaso y no renovable.
         • Todo el suelo rural tiene un valor ambiental digno de ser ponderado y la liberalización del suelo no puede fundarse en una clasificación indiscriminada, sino supuesta una clasificación responsable del suelo urbanizable necesario para atender las necesidades económicas y sociales, en la apertura a la libre competencia de la iniciativa privada para su urbanización y en el arbitrio de medidas efectivas contra las prácticas especulativas, obstructivas y retenedoras del suelo, de manera que el suelo con destino urbano se ponga en uso ágil.

2. 2.- ESTRUCTURA

   • TÍTULO PRELIMINAR
     • Disposiciones generales
   • TÍTULOS
     • I.- Condición básica de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales de los ciudadanos
     • II.- Bases del Régimen del suelo
     • III.- Valoraciones
     • IV.- Expropiación forzosa y Responsabilidad Patrimonial
     • V.- Función social de la propiedad
       • Cap I.-Venta y sustitución forzosas
       • Cap II.- Patrimonios Públicos del suelo
       • Cap III.- Derecho de superficie
     • VI.- Régimen jurídico
       • Cap I.- Actuaciones con el Ministerio Fiscal
       • Cap II.- Peticiones , actas y acuerdos
       • Cap III.- Acciones y recursos
       • Cap IV.- Registro de la propiedad
   • DISPOSICIONES ADICIONALES
   • DISPOSICIONES TRANSITORIAS
   • DISPOSICIONES FINALES

3. 3.- DERECHOS Y DEBERES DE LOS CIUDADANOS

   • ART.4.- Todos los ciudadanos tienen DERECHO a:
     • 1.- Disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible
     • 2.- Acceder, en condiciones no discriminatorias y de accesibilidad universal, a la utilización de las dotaciones públicas y los equipamientos colectivos abiertos al uso público
     • 3.- Acceder a la información de que dispongan las Administraciones Públicas sobre la ordenación del territorio, la ordenación urbanística y su evaluación ambiental, así como obtener copia o dertificación de las disposiciones o actos administrativos adoptados
     • 4.- Ser informados por la Administración competente, de forma completa, por escrito y en plazo razonable, del régimen y las condiciones urbanísticas aplicables a una finca determinada
     • 5.- Participar efectivamente en los procedimientos de elaboración y aprobación de instrumentos de ordenación del territorio o de ordenación y ejecución urbanísticas y de su evaluación ambiental mediante la formulación de alegaciones, observaciones, propuestas, reclamaciones y quejas a obtener de la Administración una respuesta motivada
     • 6.- Ejercer la acción pública para hacer respetar las determinaciones de la ordenación territorial y urbanística, así como las decisiones resultantes de los procedimientos de evaluación ambiental de los instrumentos que las contienen y de los proyectos para su ejecución.
   • ART.5.- Todos los ciudadanos tienen el DEBER de:
     • 1.- Respetar y contribuir a preservar el medio ambiente, el patrimonio histórico y el pasaje natural y urbano, absteniéndose de realizar cualquier acto o desarrollar cualquier actividad no permitidos por la legislación en la materia.
     • 2.- Respetar y hacer un uso racional y adecuado de los bienes de dominio público y de las infraestructuras y los servicios urbanos
     • 3.- Abstenerse de realizar cualquier acto o de desarrollar cualquier actividad que comporte riesgo de perturbación o lesión de los bienes públicos o de terceros con infracción de la legislación aplicable
     • 4.- Cumplir los requisitos y condiciones a que la legislación sujete las actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas

4. 4.- CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD DEL SUELO

   • ART.8.-DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS, FACULTADES
     • El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento. También la facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas.
     • FACULTADES
       • 1.- SUELO RURAL: facultades: usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales. La utilización de los terrenos objeto de protección, quedará siempre sometida a la preservación de sus valores, y comprenderá únicamente los actos de alteración del estado natural de los terrenos que la legislación autorice expresamente. Con carácter excepcional y por el procedimiento y con las condiciones previstas en la legsilación, podrán legitimarse actos y usos específicos de interés público o social, que contribuyan a la ordenación y el desarrollo rurales, o que hayan de emplazarse en el medio rural.
       • 2.- SUELO RURAL para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de SUELO URBANIZADO: facultades:
         • a) El derecho de consulta a las Administraciones competentes, sobre los criterios y previsiones de la ordenación urbanística, planes y proyectos sectoriales, y obras que habrán de realizar para asegurar la conexión con las redes generales de servicios. La legislación sobre ordenación territorial y urbanística fijará el plazo máximo de contestación de la consulta, inferior a 3 mese. En todo caso, la alteración de los criterios y las previsiones facilitados podrá dar derecho a la indemnización de los gastos en que se haya incurrido por la elaboración de proyectos necesarios que resulten inútiles.
           • b) El derecho de elaborar y presentar el instrumento de ordenación que corresponda, cuando la Administración no se haya reservado la iniciativa pública de la ordenación y ejecución
             • c) El derecho a participar en la ejecución de las actuaciones de urbanización en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporción a su aportación
               • d) La realización de usos y obras de carácter provisional que se autoricen y sean compatibles con la ordenación urbanística. Debiendo, en todo caso cesar o ser demolidas, sin derecho a indemnización alguna, cuando así lo acuerde la Administración urbanística
                 • e) El derecho de usar, disfrutar y disponer de los terrenos de conformidad con lo previsto para el suelo rural, siempre que el ejercicio de estas facultades sea compatible con la previsión ya contenida en el instrumento de ordenación territorial y urbanística en relación con su paso a la situación de suelo urbanizado.
                   • En todo caso en el Suelo RURAL (1- y 2-) sólo podrá alterarse la delimitación de los espacios naturales protegidos o de los espacios incluidos en la Red Natura 2000 cuando así lo justifiquen los cambios provocados en ellos por su evolución natural, cientifícamente demostrada
       • 3.- SUELO URBANIZADO: facultades: a), b) y c) iguales que las de suelo rural para el que se prevé paso a urbanizado
         • d) Completar la urbanización de los terrenos para que cumplan los requisitos y condiciones establecidos para su edificación
           • e) Edificar sobre unidad apta para ello en los plazos establecidos para ello en la normativa aplicable y realizar las actuaciones necesarias para mantener la edificación, en todo momento, en un buen estado de conservación
             • f) Participar en la ejecución de actuaciones de transformación urbanística en un régimen de justa distribución de beneficios y cargas
   • ART.9.- DEBERES Y CARGAS DE LOS PROPIETARIOS
     • 1.- Con carácter general, el derecho de propiedad de los terrenos, las instalaciones, construcciones y edificaciones, comprende, cualquiera que sea la situación en que se encuentren, los siguientes deberes:
       • a) Dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística
         • b) Conservarlos en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso, y en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad universal y ornato legalmente exigibles
           • c) Realizar obras adicionales por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad y sostenibilidad del medio urbano, hasta donde alcance el DEBER LEGAL DE CONSERVACIÓN: límite de las obras que deban ejecutarse a costa de los propietarios cuando la Administración las ordene por motivos turísticos o culturales, o para la mejora de la calidad o sostenibilidad del medio urbano, estableciendo en la mitad del valor actual de construcción de un inmueble de nueva planta, equivalente al original en relación con las características constructivas y la superficie útil, realizado con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable o, en su caso, quede en condiciones de ser legalmente destinado al uso que le sea propio. Cuando se supere dicho límite, correrán a cargo de los fondos de aquella Administración, las obras que lo rebasen para obtener mejoras de interés general.
             • c.1) Suelo rural o vacante de edificación, el deber de conservarlo supone: costear y ejecutar las obras necesarias para mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio, inundación, así como daños o perjuicios a terceros o al interés general, incluidos los medioambientales; garantizar la seguridad o salud públicas; prevenir la contaminación del suelo, el agua o el aire y las inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en su caso, recuperarlos de ellas en los términos dispuestos por su legislación específica; y asegurar el establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las actividades que se desarrollen en el suelo. El cumplimiento de este deber no eximirá de las normas adicionales de protección que establezca la legislación aplicable.
               • c.2.- Edificaciones, el deber legal de conservación comprenderá, además, la realización de los trabajos y las obras necesarias para satisfacer, con carácter general, los requisitos básicos de la edificación establecidos en la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación, y para adaptarlas y actualizar sus instalaciones a las normas legales que les sean explícitamente exigibles en cada momento, pudiendo consistir las obras en la adecuación parcial o completa a todas, o a algunas de las exigencias básicas establecidas en el CTE, según el nivel que establezca la Administración de manera motivada.
                 • Para hacer efectivo este DEBER LEGAL DE CONSERVACIÓN: la Administración podrá imponer en cualquier momento la realización de obras necesarias. En los casos de inejecución injustificada de las obras ordenadas, dentro del plazo conferido al efecto, se procederá a su realización subsidiaria por la Administración Pública competente o a la aplicación de cualesquiera otras fórmulas de reacción administrativa a elección de ésta. En tales supuestos, el límite máximo del deber de conservación podrá elevarse hasta el 75% del coste de reposición de la construcción o el edificio correspondiente.
                   • Además de estos deberes generales se establecen los siguientes específicos según la situación del suelo:
                     • 2.- En suelo rural no sometido al régimen de una actuación de urbanización:
                       • a) Deber de satisfacer las prestaciones patrimoniales que establezca la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, para legitimar los usos privados del suelo no vinculados a su explotación primaria
                       • b) Costear y ejecutar las infraestructuras de conexión de las instalciones y construcciones autorizables, con las redes generales de servicios y entregarlas a la Administración competente para su incorporación al dominio público, cuando deban formar parte del mismo
                       • 3.- En suelo rural sometido al régimen de una actuación de transformación urbanística
                         • 4.- En el suelo en situación de urbanizado
                           • a) Completar la urbanización de los terrenos con los requisitos y condiciones establecidos para su edificación
                           • b) Edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable
                         • a) Asumir, como carga real, la participación en los deberes legales de la promoción de la actuación, en un régimen de equitativa distribución de beneficios y cargas
                         • b) Permitir ocupar los bienes necesarios para la realización de las obras.

5. 5.- DESARROLLO DE LA LEY DEL SUELO

   • La disposición final segunda de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de Junio, autorizó al Gobierno para aprobar, en el ámbito de sus funciones, el desarrollo de la Ley
   • Desde esta perspectiva el Real Decreto 1492/2011, de 24 de Octubre, por lo que se aprueba el Reglamentos de valoraciones de la Ley de suelo, desarrolla el Texto refundido de la Ley del suelo en los relativo a "la valoración inmobiliaria", con la intención de dar respuesta al deseo expresado por el legislador estatal, de mejorar el funcionamiento del mercado del suelo, para hacerlo más transparente y eficiente, combatiendo además, en la medidad de los posible, las eventuales prácticas especulativas en la utilización del mismo, prácticas especulativas, que, en ocasiones, afectaban directamente a la fijación de valores a efectos expropiatorios
   • Este desarrollo recoge los métodos y técnicas de valoración a aplicar en los supuestos contemplados en el art. 21.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, todo ello sin perjuicio de lo que puedan establecer otras legislaciones especiales y sus normas de desarrollo, como pueden ser, especialmente, las de carácter financiero y tributario.
   • La regulación reglamentaria se distribuye en cinco Capítulos y cuatro Anexos:
     • El Capítulo I contiene, como Disposiciones Generales, el objeto del Reglamento y el necesario complemento de dos aspectos regulados por el Texto Refundido de la Ley del Suelo (el suelo en situación de urbanizado, y la evaluación y seguimiento de la sostenibilidad económica de los instrumentos de ordenación)
     • Los capítulos II, III y IV regulan ya, siguiendo las directrices marcadas por el texto refundido de la Ley del Suelo, los conceptos para la realización de las valoraciones corespondientes métodos de valoración, abordando temas como:
       • - El valor de sustitución del inmueble que sea objeto de tasación, por otro similar en la misma situación
       • - La valoración de inmuebles en situación básica de suelo urbanizado
       • - El empleo de tipos de capitalización diferentes, para tipos de explotaciones diferentes
       • - La valoración de inmuebles en situación básica rural
     • Para finalizar, el Capítulo V se refiere a las indemnizaciones y gastos de urbanización y desarrolla lo establecido por los artículos 25 y 26 del texto refundido de la Ley del Suelo