El remate

El remate

1. Concepto

   • Denominado también acto de remate es el acto público de celebración de la subasta. Leídas la relación de bienes y las condiciones, se formulan las posturas y las mejoras correspondientes. En general, los remates se realizan como subastas ascendentes o de aumento del precio de salida. El licitador que por formular la mejor postura se adjudica el bien subastado se denomina rematante. En el supuesto de que el bien subastado no fuera adjudicado por un valor no inferior a los dos tercios del avalúo, se dirá que hay rendimiento defectuoso, quedando entonces desierta la adjudicación (subasta desierta). El acreedor ejecutante podrá pedir la adjudicación forzosa por el tipo mínimo de los dos tercios del avalúo. De no hacerlo, resultará que la primera subasta será seguida de una segunda.

2. Preparación

   • Previamente al remate de los bienes embargados deberá cumplirse con los siguientes requisitos:
   • a) Si los bienes embargados son muebles:
     • • Se efectuará un avalúo por la persona que designe el presidente ejecutor.
     • • Servirá de base para el remate el monto del avalúo.
     • • El remate se anunciará en los tableros de la Junta y, en el palacio municipal o en la oficina de gobierno que designe el presidente ejecutor.
   • b) Si los bienes embargados son inmuebles:
     • • Se tomará el avalúo del perito valuador legalmente autorizado, designado por el presidente de la Junta;
     • • El embargante exhibirá certificado de gravámenes expedido por el Registro Público de la Propiedad, de 10 años anteriores a la fecha del señalamiento del remate. Si en autos obra diverso certificado, sólo se solicitará del registro el relativo al periodo no comprendido.
     • • El proveído que ordene el remate se fijará en los tableros de la Junta debiéndose publicar, por una sola vez, en la tesorería de la entidad federativa y, en el periódico de mayor circulación del lugar en que se encuentren ubicados los bienes embargados convocando a los postores para tal efecto. Se citará personalmente a los acreedores que aparezcan en el certificado de gravámenes, a efecto de que hagan valer sus derechos correspondientes
   • Por su parte, el artículo 969 señala: Si los bienes embargados son una empresa o establecimiento, se observará el procedimiento siguiente:
     • • Se requerirá un avalúo por perito previa solicitud del presidente de la Junta Nacional Financiera, o a alguna otra institución oficial;
     • • Servirá de base para el remate el monto que establezca el avalúo antes indicado.
     • • Es aplicable lo dispuesto en lo referente a embargo de muebles y
     • • Si la empresa o establecimiento se integra con bienes inmuebles, se recabará el certificado de gravámenes respectivo.

3. Subasta

   • Es la forma que adopta la enajenación forzosa y pública de los bienes embargados. Consiste en plantear la pugna u oposición, denominada puja, entre los diversos licitadores, que declararán sus ofertas o posturas, enajenándose el bien al mejor postor. En todas las subastas, desde el anuncio hasta su celebración, podrán hacerse posturas por escrito en pliego cerrado. La subasta será presidida por el secretario del Juzgado. En las subastas no se admitirán posturas que no cubran las dos terceras partes del avalúo. Sólo el ejecutante podrá hacer postura a calidad de ceder el remate a un tercero, debiendo hacerlo mediante comparecencia ante el juzgado en el que se celebró la subasta.

4. Postura legal

   • La postura legal, constituye el precio asignado a una cosa, así como el modo, pacto o condición que establezcan dos o más contratantes, pero singularmente, se entiende como el precio establecido en las almonedas o arrendamientos de abastos ejecutados públicamente.
   • También se considera postura, el escrito formulado por la persona que desea adquirir la cosa que se remata y, en el cual expresa el precio que ofrece y las condiciones de pago (diccionario de Eduardo Pallares).
   • la postura legal debe cubrir las dos terceras partes del avalúo. La persona que concurra como postor, deberá presentar por escrito su postura y exhibirá en billete de depósito de Nacional Financiera, el importe del 10% de su puja.

5. Subasta de inmuebles

   • Certificación de dominio y cargas. inscripciones.
     • El letrado de la administración de justicia (laj) librará mandamiento al registrador de la propiedad, para que remita certificado de dominio y cargas del inmueble a subastar. dicha certificación se expedirá en formato electrónico.
     • El registrador mantendrá informado al laj y al portal de subastas electrónicas de la presentación de otros títulos que afecten la información remitida.
     • El registrador comunicará la existencia de la ejecución a los titulares de derechos que aparezcan en asientos posteriores la anotación del embargo por el cual se realiza la subasta.
     • Si los titulares de derechos inscritos con posterioridad al embargo satisfacen antes del remate de la subasta, el importe del crédito, intereses y costas, quedarán subrogados en los derechos del ejecutante.
   • El tercer poseedor.
     • Se considera tercer poseedor al que antes de que se venda o adjudique un inmueble durante la ejecución y después de haberse anotado su embargo o el comienzo del procedimiento de apremio, pasare aquel inmueble a su poder.
     • También serán terceros poseedores quienes hubieran adquirido el usufructo, dominio útil, la nuda propiedad o dominio directo de la finca objeto de la subasta.
     • En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o a la adjudicación, el tercer poseedor podrá liberar el bien abonando lo que se deba al acreedor por principal, intereses y costas.
   • Valoración del bien en la subasta de inmuebles.
     • Los bienes inmuebles saldrán a subasta por el valor que resulte de deducir de su avalúo el importe de todas las cargas y derechos anteriores al gravamen.
     • Esta operación se realizará por el LAJ. Este descontará del valor por el que haya sido tasado el inmueble el importe total de las cargas anotadas en el Registro de la Propiedad.
   • Contenido del anuncio de la subasta de inmuebles.
     • El anuncio de la subasta se publicará en el BOE y contendrá:
       • • La fecha del anuncio,
       • • La Oficina judicial ante la que se sigue el procedimiento,
       • • Número de identificación y clase y,
       • • La dirección electrónica de la subasta en el Portal de Subastas.
     • En el Portal de Subastas se incorporará el edicto. Este incluirá las condiciones de la subasta y de los inmuebles a subastar. También se incluirán cuantos datos y circunstancias sean relevantes, y necesariamente la valoración del inmueble.
     • Se hará constar igualmente que se entenderá que todo licitador acepta como bastante la titulación existente o asume su inexistencia. Igualmente constarán las consecuencias de que sus pujas no superen los porcentajes del tipo de la subasta establecidos en el art. 650 LEC.
   • Requisitos para pujar en la subasta de inmuebles.
     • Para tomar parte en la subasta electrónica los postores deberán consignar el 5 % del valor que se haya dado a los inmuebles.
     • Durante el periodo de licitación cualquier interesado en la subasta podrá solicitar del Tribunal inspeccionar el inmueble/es que se vayan a subastar.
     • Cuando el poseedor consienta la inspección del inmueble y colabore con el Tribunal para facilitar la subasta, el deudor podrá solicitar al Tribunal una reducción de la deuda de hasta un 2 % del valor por el que el bien hubiera sido adjudicado.
   • Desarrollo y terminación de la subasta.
     • La subasta admitirá posturas durante un plazo de 20 días naturales desde su apertura.
     • La subasta de inmuebles no se cerrará hasta transcurrida una hora desde la realización de la última postura, aunque ello conlleve la ampliación del plazo inicial por un máximo de 24 horas.
     • La suspensión de la subasta de inmuebles por un periodo superior a 15 días llevará consigo la devolución de las consignaciones. La reanudación de la subasta se realizará como si de una nueva subasta se tratase.
     • En la fecha del cierre de la subasta y a continuación, el Portal de Subastas remitirá al LAJ información de la postura telemática vencedora.
     • También remitirá la información del resto de posturas por orden decreciente de importe y de fecha.
     • Además, se identificarán los postores que realicen una reserva de postura por si el ganador de la subasta no depositara el remate (cantidad a abonar por la adjudicación).
   • El remate, el pago y la adjudicación de los inmuebles.
     • Cuando la mejor postura sea igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, el LAJ aprobará el remate en favor del mejor postor. El rematante habrá de consignar, en el plazo de 40 días, el importe de su postura menos el del depósito ya consignado.
     • Si fuera el ejecutante quien hiciese la mejor postura, igual o superior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, aprobado el remate, procederá el LAJ a la liquidación de lo que se deba por principal, intereses y costas.
     • Si sólo se hicieren posturas superiores al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, pero ofreciendo pagar a plazos con garantías suficientes, bancarias o hipotecarias, se harán saber al ejecutante quien, en los 20 días siguientes, podrá pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta. Si el ejecutante no hiciere uso de este derecho, se aprobará el remate en favor de la mejor de aquellas posturas.
     • Cuando la mejor postura ofrecida en la subasta sea inferior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta, podrá el ejecutado, en el plazo de 10 días, presentar tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta o que, aun inferior a dicho importe, resulte suficiente para lograr la completa satisfacción del ejecutante.
     • Transcurrido el plazo anterior, el ejecutante podrá, en el plazo de 5 días, pedir la adjudicación del inmueble por el 70 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta o por la cantidad que se le deba por todos los conceptos, siempre que esta cantidad sea superior al 60 % del avalúo y a la mejor postura.
     • Cuando el ejecutante no haga uso de esta facultad, se aprobará el remate en favor del mejor postor, siempre que la cantidad supere el 50 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta o, siendo inferior, cubra, al menos, el principal, intereses y costas, por la que se haya despachado ejecución. Si la mejor postura no cumpliera estos requisitos, el LAJ, oídas las partes, resolverá sobre la aprobación del remate a la vista de las circunstancias del caso.
     • Cuando se le reclame para constituir la hipoteca a que se refiere el nº 12.º del art. 107 de la Ley Hipotecaria, el LAJ expedirá testimonio del decreto de aprobación del remate, aun antes de haberse pagado el precio. La solicitud suspenderá el plazo para pagar el remate, que se reanudará una vez entregado el testimonio al solicitante.
     • En cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación podrá el deudor liberar sus bienes pagando íntegramente lo que se deba al ejecutante por principal, intereses y costas.
     • Aprobado el remate y consignada la cantidad que faltará del precio, se dictará decreto de adjudicación. En él se expresará la consignación del precio y demás circunstancias necesarias para la inscripción.
   • Subasta sin ningún postor.
     • Cuando en el acto de la subasta de inmuebles no hubiere ningún postor, podrá el acreedor pedir, en el plazo de 20 días, la adjudicación del bien:
     • Si no se tratase de vivienda habitual, por el 50 % del valor por el que el bien hubiere salido a subasta o por la cantidad que se le deba.
     • Si se tratase de vivienda habitual, la adjudicación se hará por importe igual al 70% del valor por el que el bien hubiere salido a subasta. Asimismo, si la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, podrá adjudicarse por el 60%.
     • Cuando el acreedor no hiciere uso de esa facultad, se procederá al alzamiento del embargo, a instancia del ejecutado.

6. Subasta de muebles

   • Artículo 643 a 654 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
   • Preparación
     • Si hay varios bienes, el Secretario Judicial formará lotes, con audiencia de las partes sobre dicha formación.
   • Anuncio y publicidad
     • Una vez firme el decreto antes referido, la subasta se publicará en el BOE y en el Portal de la Administración de Justicia. Si así se acuerda, además se puede recurrir a otros medios de publicidad públicos o privados.
     • El anuncio en el BOE consistirá en la publicación de la fecha, oficina judicial del proceso de ejecución, número de identificación y clase, y dirección electrónica de la subasta en el Portal de Subastas. Por su parte, en dicho Portal se añadirá el edicto que incluya las condiciones generales y particulares de la subasta y de los bienes y otros datos relevantes, así como la valoración de los bienes. También es obligatorio hacer mención de que “todo licitador acepta como bastante la titulación existente o asume su inexistencia, así como las consecuencias de que sus pujas no superen los porcentajes del tipo de la subasta …” (artículo 646.2, último párrafo).
   • Desarrollo y terminación
     • Durante 20 días a contar desde la apertura, la subasta admitirá posturas, y se cerrará una hora después de realizada la última de ellas. Una vez que finaliza la subasta y el secretario recibe toda la información sobre la mejor postura, éste deja constancia de la misma, indicando el nombre del mejor postor y su postura.
   • Aprobación del remate y pago
     • Se distinguen dos supuestos:
       • • Mejor postura igual o superior al 50% del avalúo: el remate se aprueba por decreto y finalmente se pone al rematante en posesión de los bienes.
       • • Mejor postura inferior al 50% del avalúo: el ejecutado puede presentar un tercero que mejore la postura. De no hacerlo en plazo, el ejecutante puede pedir la adjudicación de los bienes por la mitad de su valor de tasación o por la cuantía que se le debe.
   • Convocatoria
     • Una vez fijado el precio de los bienes, el secretario –mediante decreto- convocará la subasta. Y en todo caso, ésta se llevará a cabo de forma electrónica en el Portal de Subastas.