Licenciamento e Orçamento de Obras

Licenciamento e Orçamento de Obras

1. ESTUDO DE VIABILIDADE

   • Definição
     • É a ferramenta essencial para a tomada de decisão da realização dos empreendimentos imobiliários.Seu objetivo é prever ou antecipar os cenários otimistas e pessimistas de um plano
   • Importância
     • Evita grandes perdas financeiras
     • Previsão de retorno
     • Solicitação de investimento
   • Deve Contemplar
     • Análise do mercado que pretende atuar ⇾ Coletar informações
     • Projeto de custos e despesas ⇾ Custos fixos e variáveis
     • Projeção de receitas ⇾ Identificar a capacidade do negócio de gerar dinheiro para o investidor e compará-lo frente a outros investimentos
     • Projeção de fluxo de caixa Estimativa futura sobre a dinâmica do dinheiro que entra e sai da empresa todos os dias.
     • Análise de indicadores ⇾ Fatores como expectativa de lucros, período de recuperação de investimentos, rentabilidade e a real efetividade do projeto.
       • Taxa Mínima de Atratividade (TMA): representa o valor do retorno mínimo esperado para um investimento.
       • Valor Presente Líquido (VPL): Representa todos os fluxos de caixa para uma mesma data e os desconta com a TMA até a data do investimento.
       • Taxa Interna de Retorno (TIR): É a rentabilidade de um projeto de investimento. Precisa ser maior que a TMA para uma análise de viabilidade preliminarmente positiva.
       • Payback: Indicador que mede quanto tempo levará para que o projeto gere retornos que paguem os investimentos.
   • Principais falhas de viabilidade
     • A avaliação no valor geral de vendas (VGV)
       • VGV: É o máximo que se consegue apurar por m² construídos
     • A preeificação do terreno
     • O custo da construção

2. PLANEJAMENTO MACRO EXECUTIVO

   • Pode ser dividido em quatro grandes processos, considerados como macro
     • Gestão do Projeto
       • Um projeto macro de construção reúne outros micro projetos que envolvem arquitetura, estrutura, elétrica etc.
       • O objetivo macro da gestão do projeto é garantir a entrega com qualidade, dentro dos prazos e do orçamento. Após a definição dessa fase tem início a execução da obra.
     • Gestão de Custos
       • É um processo macro do gerenciamento de obra que visa reduzir desperdícios, tornando a obra produtiva e rentável
       • O gestor deve acompanhar e garantir que as despesas, o recebimento, armazenamento, o planejamento de compras e outros aspectos estão respeitando o orçamento planejado.
     • Gestão de Pessoas
       • Além de gerenciar o trabalho dos profissionais em si, o gestor deve garantir que as contratações estão dentro da legalidade.
     • Gestão de Documentos
       • O gestor deve ter um vasto conhecimento sobre leis, normas, regulamentações e outros aspectos legais que exigem documentos específicos.
       • A obra deve estar sempre em dia com o cumprimento de suas obrigações fiscais, trabalhistas, tributárias e ambientais.

3. CONTRATAÇÃO DE PROJETOS

   • Etapas Básicas
     • Levantamento de dados ⇾ Estudo preliminar⇾ Anteprojeto ⇾ Projeto Básico ⇾ Projeto executivo
   • Importância
     • Servem para organizar a obra e facilitar a sua execução.
     • Os documentos especificam a quantidade de materiais, necessidade de mão de obra e outras informações, logo é possível prever problemas comuns nas obras.

4. ORÇAMENTO DE OBRAS

   • Definição
     • É a determinação dos gastos para a execução de um projeto, desde a sua concepção até a assistência técnica após a entrega do empreendimento, conforme um plano previamente estabelecido.
   • Classificação
     • Estimativa de Custos
       • Avaliação aproximada do custo do projeto baseando-se em projetos anteriores realizados na mesma região da edificação ou em tabelas desenvolvidas por empresas privadas ou públicas.Este tipo de orçamento serve apenas como base para ter uma ideia de quanto será gasto.
       • Para obras de edificações, o indicador mais utilizado é o CUB (Custo Unitário Básico)
     • Orçamento Preliminar
       • O grau de detalhamento já um pouco maior do que na estimativa de custo. Nessa fase do orçamento já são estimados as quantidades e os custos de pequenos pacotes de trabalho.
     • Orçamento Analítico
       • É a maneira mais detalhada e precisa de se conhecer os custos envolvidos na construção de uma edificação.
         • Custos diretos (materiais, equipamentos e mão de obra) e também os custos indiretos (custos com o escritório central, salários administrativos, impostos, lucros, etc).
       • Faz-se o uso de composições de custos de cada serviço que será utilizado na obra discriminando as quantidades de materiais, equipamentos e mão de obra por meio dos projetos detalhados.
   • Composição de custos
     • Ferramenta que contém todos os levantamentos de insumos e mão de obra que será gasto para um determinado serviço na obra.
       • Devem ser abordados os insumos que incidem sobre algum serviço com suas quantidades, índices, custos unitários e custos totais.