TEMA 1- DERECHOS REALES - CUESTIONES GENERALES

TEMAS

PRESENCIAL VIRTUAL

MAGISTRAL

INHERENCIA O INMEDIATIVIDAD

Ejercicio del derecho sin intervención ni conducta ajena

ABSOLUTO

Reconocimiento del derecho frente a todos y posibilidad de impedir vulneración del mismo

REIPERSECUTORIEDAD

Persigue a quien tenga su titulariedad y donde lo tenga

EFECTO ERGA OMNES

Válido ante todos

PATRIMONIAL

Recae sobre bienes presentes (no futuros) susceptibles de inscripción en el Registro de Propiedad

Concurrencia de varios derechos reales incompatibles entre sí sobre un mismo bien da lugar a la regla temporal y de preferencia «prior tempore potior iure» (el primero en el tiempo, [será] mejor en el Derecho) >> derecho más antiguo prevalecerá sobre el segundo, que quedará subordinado a aquel.

Derechos Personales o de Crédito

Derecho Real

Derecho Personal o de Crédito

Objeto

Inherencia

Validez

Inscripción

Poder sobre la cosa

Conducta exigible al deudor

Eficaz sin intervención ajena

No existe. Eficacia depende de actuación de la persona

Absoluta, frente a otros, erga omnes

Relativa, solamente frente a sujeto pasivo deudor concreto

Inscribible, sobre bienes presentes

No inscribible; recae sobre bienes futuros

DERECHOS REALES IN FACIENDO

Imponen a los sujetos pasivos además de actuación pasiva o de respeto de tal derecho, un comportamiento activo a favor del titular del derecho real. Ej.

Servidumbre: titular del predio sirviente debe una conducta con respecto a titular del predio dominante.

OBLIGACIONES PROPTER REM O AMBULATORIAS

Resultantes de la titularidad de un bien, el deudor será la persona que en cada momento sea titular del concreto derecho real sobre determinado bien; son obligaciones accesorias al derecho real. Ej.

Propiedad Horizontal: propietario de cada piso tiene obligaciones derivadas de la Ley de Propiedad Horizontal,como el pago de las cuotas de la comunidad, la de mantenimiento de los elementos comunes, etc.

Numersus Clausus

Numersus Apertus

(Tesis predominante)

Solo los recogidos en el ordenamiento jurídico

Incluye los típicos y los atípicos o no regulados expresamente en D. español

Propiedad

derecho más general y absoluto, con facultades de la persona sobre el bien

Derechos reales No plenos o limitados, iura in re aliena , sobre cosa ajena

Propiedad del bien recae sobre una persona, pero otra ostenta el derecho de disposición para gravarlo, limitando al dueño plena actuación sobre el bien

Los que proporcionan a su titular facultades de disfrute directo de un bien,temporal o permanentemente. Ej: uso, usufructo, habitación, servidumbre.

Derechos de uso y de habitación, titular solo puede ser una persona física.

Los que proporcionan a su titular una renta cuya obtención se garantiza con un bien cuya propiedad se grava. Son los derechos reales de censo y enfiteusis

El titular está facultado para adquirir un derecho real sobre un bien (normalmente la propiedad de ese bien) con carácter preferente a otras personas. Son los derechos de tanteo y retracto

El titular puede ejecutar o promover la venta de un determinado bien ajeno que es objeto de ese derecho para satisfacer el importe de un crédito del que también es titular, cuando el deudor no ha cumplido voluntariamente con su obligación. Ej. la prenda, la hipoteca y la anticresis.

Derechos reales sobre bienes muebles e inmuebles;

Derechos reales de origen legal (por ejemplo, el retracto legal o una servidumbre legal);

Derechos reales origen convencional (por ejemplo, un retracto convencional y una servidumbre creada por acuerdo de los titulares de dos fincas).

Diferencias

LIMITACIONES TEMPORALES

Evitan la perpetuidad del derecho: así la constitución de un derecho real (frecuentemente un usufructo) de modo sucesivo respecto de varias personas (art. 787 CC); y la posibilidad de usufructo vitalicio, previéndose la extinción del usufructo en cualquier caso al fallecimiento del usufructuario

BIENES MUEBLES E INMUEBLES

ART. 333 CC

Todas las cosas que son o pueden ser objeto de apropiación se consideran como bienes muebles o inmuebles

BIENES INMUEBLES

Art. 334 CC

BIENES MUEBLES

Art. 335 CC

resto de bienes susceptibles de apropiación no comprendidos en el art. 334 CC. Todos los que se pueden transportar de un punto a otro sin menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieren unidos.

BIENES MUEBLES POR ANALOGÍA

Art. 336 CC

No son derechos reales sobre bienes inmuebles: las rentas o pensiones, sean vitalicias o hereditarias, afectas a una persona o familia, siempre que no graven con carga real una cosa inmueble, los oficios enajenados, los contratos sobre servicios públicos y las cédulas y títulos representativos de préstamos hipotecarios

fincas, tierras (art. 334.1 CC.), minas, canteras y escoriales, mientras su materia permanece unida al yacimiento, así como las aguas, sean vivas (ríos, arroyos, etc.) o estancadas (embalses, lagos, pantanos, lagunas, etc.)

Aquellos que se encuentran unidos, incorporados, de modo fijo (esto es esencial) a la tierra, a las fincas, ya sea por obra de la naturaleza o por obra humana, de modo que no puedan ser separados, formando jurídicamente una unidad con esa tierra o inmueble. Ej. edificios, caminos y construcciones de todo género adheridas al suelo; árboles, plantas y frutos pendientes mientras estuvieren unidos a la tierra o formaren parte integrante de un inmueble, etc.

Determinados bienes muebles que se incorporasen de modo fijo (esto es esencial) a un inmueble mutarían su naturaleza, convirtiéndose ellos mismos en bienes inmuebles

Utilizados y destinados por el propietario de una finca al servicio de esta. Son bienes muebles por naturaleza (que pueden separarse del bien inmueble o finca sin quebranto ni menoscabo de esta) pero que voluntariamente por el propietario del inmueble han sido destinados a su servicio.

Ej. Las estatuas, relieves, pinturas, Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca a la industria o explotación que se realice en un edificio o heredad, viveros, abonos para el cultivo, diques para construcciones

Acto voluntario revocable del propietario de la finca de destinar un bien mueble (bien accesorio) al servicio de la finca (bien principal).

Relación de servicio entre el bien inmueble por destino (bien accesorio y bien mueble por naturaleza) y la finca o inmueble (bien principal y bien inmueble por naturaleza o por incorporación)

Relación de servicio deberá ser permanente, o al menos, estable o duradera (no indefinida porque el dueño puede eliminarla)

REQUISITOS

BIENES INMUEBLES POR ANALOGÍA

Art. 334.10 CC

Concesiones administrativas de obras públicas y las servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles

BIENES CORPORALES O MATERIALES

Cosas propiamente dichas, bienes materiales, tangibles. Por ejemplo: un libro, un ordenador, una casa, una finca, etc.

BIENES INCORPORALES O INMATERIALES

Los derechos, bienes inmateriales, intangibles.

Ej. Todos los derechos patrimoniales y también las llamadas propiedades intelectual e industrial

CONTENIDO DE LOS DERECHOS REALES

Facultades propias reconocidas a su titular sobre la cosa:

Acciones que se reconocen a su titular frente a terceros con las excepciones del art. 464 CC y 34 LH -adquisiciones a non domino-

Estas acciones son REALES

Meramente declarativa:

- De existencia efectiva de ese derecho real y de su titularidad (acción confesoria);

- O de inexistencia de un derecho real a favor de otra persona sobre el mismo bien que limita el derecho real de la persona que ejercita tal acción (acción negatoria).

Restitutoria o recuperatoria del derecho real:

Reivindicatoria reconocida a todo propietario para reclamar la entrega del bien de su propiedad frente a otro no propietario que la posee;

o de cesación, por la que se insta el fin de una perturbación en el disfrute del derecho

Indemnizatoria:

Se pretende obtener una indemnización o reparación de los daños sufridos ante la lesión de su derecho real por un tercero.

Acciones defensivas de la posesión:

art. 446 CC: Todo poseedor tiene derecho a ser respetadoen su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dichaposesión por los medios que las leyes de procedimientos establecen.

Presunciones legitimadoras

Acción de deslinde:

art. 384 CC: en el caso de bienes inmuebles, que permite determinar los límites físicos hasta donde llegan los mismos y, por tanto, el derecho real ostentado sobre tal bien

de goce, de uso, de adquisición preferente, de venta forzosa, de disponer libremente de él,

salvo que se contengan limitaciones o prohibiciones

art. 448 CC

El poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción legal de que posee con justo título, y no se le puede obligar a exhibirlo

Cargas y obligaciones impuestas al titular por su titularidad

NACIMIENTO O ADQUISICION DE LOS DERECHOS REALES

MODOS

art. 609 CC

«La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.

Pueden también adquirirse por medio de la prescripción»

a cambio de contraprestación

el derecho real nace y se adquiere ex novo, siendo el titular su primer detentador; con anterioridad no existía ningún otro titular de ese derecho, sin limites por el contenido del derecho de titular anterior, solo por circunstancias de modo de adquisición: hallazgo, ocupación

derecho real lo adquiere de un anterior titular que se lo ha transmitido o cedido, ocupando el nuevo titular su posición jurídica: compraventa seguida de tradición, la donación, las herencias y legados.

Traslativa:

Se cede y se adquiere íntegramente todo el contenido del derecho real con todas las facultades jurídicas ostentadas por el titular anterior

Constitutiva:

Se cede alguna o algunas facultades autónomas y perfectamente separables del propio derecho y entre sí, de modo que se constituye un nuevo derecho real integrado por esas facultades cedidas del que será titular el cesionario o adquirente. Facultades no cedidas las retiene el titular cedente o transmitente. Ej. derecho de usufructo

CLASES

SISTEMAS

- Consensual francés de transmisión contractual del dominio: basta

el acuerdo de voluntades basado en una causa para la transmisión de los derechos.

-Sistema alemán del acuerdo abstracto traslativo, se basa en la existencia de un negocio jurídico obligacional, que supone un compromiso de transmitir el derecho real, y un negocio real o dispositivo, abstracto, por el que efectivamente se produce latransmisión del derecho.

- Sistema español del título y el modo, que basa la adquisición de los derechos reales en un doble presupuesto o requisito: el título o contrato; y el modo o tradición.

Sin tradición, solo existirá un derecho de crédito del acreedor contra el deudor de exigir que este efectúe esa tradición o entrega necesaria para que pueda adquirir el derecho real.

El título o contrato es la causa de la entrega o tradición

El modo o tradición supone la entrega del bien con la finalidad de transmitir su dominio, cumplimiento del contrato. El trasmitente debe tener el derecho para hacerlo o al menos la facultad de disposición

Tradición material o real>>

Entrega, física de la cosa al adquirente.

Ficta traditio (tradición ficticia) >>

No hay una entrega o traslado material, físico >> entrega más espiritual

Tradición instrumental>> Otorgamiento de escritura pública; con ello se entiende entregada la cosa (art. 1.462 CC)

Tradición simbólica>>

Entrega de un objeto distinto pero que simboliza el objeto de transmisión:Ej. llaves del coche adquirido, o las llaves del lugar donde se encuentra depositado el bien (art. 1.463 CC); o los títulos de pertenencia (art. 1.464 CC)

Traditio brevi manu>>

No hay traslado de la posesión del bien del transmitente al adquirente porque este ya poseía el bien aunque no como propietario (por ej. como arrendatario o depositario), pasando a ser propietario en el momento de la transmisión.

Constitutum possessorium>>

Tampoco hay traslado posesorio, pero en este caso es porque el transmitente seguirá poseyendo el bien que antes poseía como propietario y tras la transmisión poseerá bajo otro título (arrendatario, depositario, etc.)

Entrega de bienes incorporales>>

Por su propia naturaleza no será posible la entrega material de los bienes, sustituyéndose tal forma de entrega por el otorgamiento de escritura pública o la entrega de los títulos de pertenencia o el uso del bien por el adquirente consentido por el transmitente (art. 1.464 CC).

ADQUISIONES A NON DOMINO ( O NO DUEÑO )

Cuando una persona adquiere el derecho porque se lo transmite un falso titular, pero que en el tráfico actúa bajo la apariencia de derecho.

El Derecho español sacrifica el interés del verdadero propietario, a favor del adquirente que confió en esa transmisión, quien entonces adquirirá el derecho de modo originario. para tutelar el tráfico jurídico y su seguridad así como la confianza en el comercio.

Adquisición aparente de un no dueño y a título oneroso

Adquirente sea de buena fe, que desconocía que el trasmitente del derecho no era su titular, y actuó, por el contrario, confiando en que era su auténtico titular y esa confianza se basaba en algún dato objetivo de apariencia en el tráfico (por ejemplo, la posesión efectiva a que se refiere el art. 464 CC o la inscripción registral a que se refiere el art. 34 LH).

PRESUPUESTOS GENERALES

SUPUESTO 1

art. 34 LH, basado en la apariencia registral de titularidad del trasmitente (pese a no ser el verdadero titular), siendo el adquirente de buena fe y a título oneroso

SUPUESTO 2

art. 464 CC, basado en la confianza del adquirente de que quien posee el bien mueble es el verdadero propietario del bien

SUPUESTO 3

art. 85 CCom, basado en la confianza de que las mercancías del establecimiento mercantil abierto al público donde se han adquirido eran del dueño de dicho establecimiento y el dependiente estaba autorizado para esa venta.

MODIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

SUBJETIVA

OBJETIVA

Implica el cambio de titular del derecho, lo que supone la adquisición (derivativa) del mismo por el nuevo titular y su pérdida por transmisión o sucesión por el anterior titular

- por actos inter vivos o mortis causa,

- por actos gratuitos u onerosos y

- puede tratarse de una sucesión universal (en todo el conjunto de relaciones jurídicas y derechos subjetivos del anterior titular, como ocurre en la herencia)

- o particular (en un concreto derecho).

puede suponer la creación de un nuevo derecho real sobre cosa ajena:

Ej. el propietario de la cosa sobre la que recae el derecho real limitado (usufructo o servidumbre, por ej.) transmite el derecho a un tercero.

puede suponer la extinción del derecho real limitado cuando su adquisición lo es por el propietario de la cosa sobre la que recae

la transmisión o adquisición derivativa del derecho real lo será con las mismas cargas o gravámenes que soportaba el derecho en manos del anterior titular

- Por la constitución de nuevos derechos reales limitados sobre la misma cosa objeto de la propiedad cuando los titulares de esos derechos limitados asumen determinadas facultades que excluyen al propietario;

- Con la extinción de tales derechos reales limitados, al absorber las facultades de ese derecho extinguido

- Por la modificación del derecho en función de la facultad del propietario de disponer de su contenido o de prohibirse esa disposición

Extinción

EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES

La pérdida o destrucción total, sea física o jurídica de la cosa sobre la que recae el derecho real.

Si es parcial, derecho recae sobre parte subsistente

La renuncia o abandono del derecho >>

Desposesión unilateral voluntaria de la cosa, exigiéndose que el renunciante tenga plena capacidad de obrar y poder de disposición de ese derecho. No puede ser en perjuicio de terceros (art. 6.2 CC)

La caducidad por expiración del término por el que el derecho fue constituido o por su falta de uso >>

extinción de los derechos reales limitados, y concretamente para aquellos casos en los que la ley prevé determinados plazos en los que deben ser ejercitados (usufructo o de derechos de adquisición preferente)

La consolidación de derechos >>

cuando se reúnen en una única persona las condiciones de propietario y de derecho real limitado (por ejemplo, usufructo) sobre la misma cosa

La expropiación forzosa>>

Conforme al art. 33.3 CE, deberá haber justa causa , bajo procedimiento administrativo legal y específico; y con pago del justiprecio

Art. 609 CC

SUPUESTOS MÁS IMPORTANTES