TEMA 8 - DERECHO DE SUPERFICIE. DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE

IDEAS CLAVE

PRESENCIAL VIRTUAL

MAGISTRAL

>>propiedad superficiaria

puede recaer sobre edificaciones o plantaciones preexistentes que pasarían a ser propiedad del superficiario.

NORMATIVIDAD

- Código Civil (art. 1.611)

- Ley Hipotecaria (art. 107.5), el Reglamento Hipotecario (arts. 16 y 30),

- Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (en adelante TRLS: arts. 53 y 54)

- Ley de Montes Vecinales en Mano Común (art. 3)

CONSTITUCIÓN

>>debe fijarse en la escritura

Solo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado (art. 53.2, párrafo segundo, TRLS).

CONTENIDO

DERECHOS DEL SUPERFICIARIO

- Realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas

- Propiedad temporal sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones

- Constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo (art. 54.2 TRLS).

DEBERES DEL SUPERFICIARIO

Cuando se constituye a título ONEROSO: >obligado al pago de una contraprestación, ya con de una suma fija y definida o de un canon periódico, o con la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie (art. 53.3 TRLS).

>>sujeto a las limitaciones estipuladas en la constitución

EXTINCIÓN

-No edificación conforme con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución.

- Por el transcurso del plazo de duración del derecho, NO SUPERIOR e 99 años (art. 53.2 TRLS), cuando se produce una reversión de lo edificado al propietario del suelo, ya que este hace suya la propiedad de lo edificado, sin pago de indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiera constituido el derecho.

Se podrán incluir cláusulas y pactos relativos a derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del suelo, para los casos de las transmisiones del derecho de superficie o de los elementos sobre los que recae este (art. 54.3 TRLS).

DERECHOS DEL PROPIETARIO DEL SUELO

- - Transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste. El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será objeto de transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie (art. 54.4 TRLS).

DATOS

- Su duración

- Plantación o siembra en que consista, así como el destino de estas y el de las mejoras en el momento de la extinción del derecho

- Convenios y prestaciones estipulados, y, si las hubiere, las garantías pactadas con carácter real

- Art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal reconoce los efectos que el ejercicio de este derecho produce sobre el título constitutivo de la propiedad horizontal.

- Arrt. 16.2 RH declara inscribibles estos derechos

EFICACIA

todas las características de los derechos reales

Pueden ejercitarse frente a cualquiera (no solo contra el propietario o contra la persona a quien se hubiese enajenado el bien, sino también frente a los sucesivos adquirentes de estos).

LIMITADOS>> permiten a su titular el ejercicio de ciertas facultades sobre la cosa, no de todas las facultades dominicales, y, en concreto, únicamente la facultad de exigir la transmisión de dicha cosa a su favor.

LIMITATIVOS>> en lo concerniente a la facultad de disposición del propietario a favor del titular de dicho derecho real

diferencia con el derecho de retracto

CLASES DE DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO

LEGALES >> los establecidos por disposiciones normativas:

retracto de coherederos (art.1067 CC); retracto de comuneros (art.1522 CC), retracto de colindantes en fincas rústicas (art.1523 CC);

derechos de tanteo y retracto a favor del arrendatario de fincas urbanas y rústicas, respectivamente (arts.25 y 31 LAU; art.22 LAR).

VOLUNTARIOS >> los constituidos por la voluntad de los particulares, que pueden atribuirles carácter real o meramente obligacional, según que el titular del derecho pueda reclamar que se le transmita el bien frente a todos o solo frente al deudor.

Son distintos de retroventa (denominado retracto convencional): Pacto accesorio al contrato de compraventa donde el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida, resolviendo la venta, durante el plazo pactado (no superior a diez años) o, en su defecto, durante el plazo de cuatro años desde la fecha del contrato, previo cumplimiento de una serie de obligaciones que la ley le impone y de lo que se hubiera pactado (arts. 1507 a 1520 CC)