Investition und Finanzierung

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(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Direkte Kosten bei Neubbau bzw. Umbau einer Immobilie:	Image: Hgbn (binary/octet-stream)
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Grundstückskosten im einzelnen:	Image: Cxjg (binary/octet-stream)
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Baukosten: Was sind öffentliche Erschließungskosten?	- Sind kosten für die Erschließung des Grundstücks (Straße, Kanalisation, Laternen, Telefonleitung, Stromnetz), diese müssen vom Eigentümer bis zu seiner Grundstücksgrenze getragen werden. - Können auch nachträglich bei bereits erschlossenen Grundstücken entstehen bspw.: Bei Sanierungen oder Neubau einer Straße, an der hinterseite des Grundstücks. - Sanierungen und Neubauvorhaben werden komunal entschieden, der Eigentümer des Grundstücks muss trotzdem zahlen.
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Baukosten: Abbruchkosten	- Sind Kosten die durch die Entfernung von Gebäuden bzw. - teilen entstehen - Es ist darauf zu achten ob schädliche Baumaterialien vorhanden sind (z.B. Asbest) --> verteurt den Abbruch - Genehmigungspflicht bei Baubehörde außer für EFH´s unter 300m³ - Kosten ca. 50-90€ pro qm - Um Kostensteigerungen zu vermeiden am besten Festpreisangebote einholen.
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Baukosten: Besondere Abbruchkosten	- Wenn Gebäude direkt am Fußgängerweg --> Absperrkosten - Einsturzabsicherung für unmittelbar angrenzende Häuser - Sondermüll muss getrennt entsorgt werden - Man weiß oft nicht was in der Altsubstanz alles mitverbaut wurde. (Bsp.: Bauschutt mit eingebaut und Angsteisen)
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Baukosten: Rechenbeispiel Abbruchkosten	Image: ölk,J (binary/octet-stream)
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Baukosten: Sanierungskosten des Grund und Bodens	- Bei Altlastenverdacht (z.B. durch Industrieanlagen, Tankstellen) des Bodens sollte der Kunde ins Altlastenkataster einsicht nehmen. Dies erfolgt formlos und schriftlich. - Aber nicht alle Altlasten sind dort aufgeführt (z.B. wenn das Grundstück noch nie untersucht wurde). - Entgültige sicherheit gibt ein Gutachten eines Sachverständigen (sehr teuer) - Kunde sollte eine Haftungsklausel des Alteigentümers in den Kaufvertrag aufnehmen.
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Baukosten: Baunebenkosten	Image: Pöolj (binary/octet-stream)
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Baukosten: Sonderausstattung und Nebengebäude	Sonderausstattungen: - offene Kamine, Wintergärten Nebengebäude: - Garagen, Carport, Scheune,...
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Baukosten: Außenanlagen	Image: Gndsaf (binary/octet-stream)
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Baukosten: Baukosten auf einen Blick	Image: Zhrtgb (binary/octet-stream)
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Baukosten: Renovierungs- und Modernisierungskosten	- Zu unterscheiden sind Werterhöhende Maßnahmen und Maßnahmen, die lediglich der Beseitigung von Schäden dienen, mit einem anderen Geschmack bezüglich der Farbwahl etc. begründet sind oder aus mangelnder Instandhaltung in den letzten Jahren resultieren.
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Baukosten: Eigenleistungen	- Arbeitsleistung die vom Bauherrn selbst bzw. Freunden oder Bekannten ausgeführt werden können in Höhe der tatsächlichen Lohnkosten angesetzt werden. (nicht Materialkosten) - Darüber hinaus ist ein Versicherungsschutz für die Mithelfer über die Baugenossenschaft mit abzuschließen. - Es ist unabdingbar den Bauherren hinsichtlich seiner baulichen Erfahrungen und Möglichkeiten gut einzuschätzen. - Banken finanzieren häufig nur bis 20% der Baukosten als Eigenleistung, es können Haftungsausschlüsse entstehen wenn in andere Gewerke eingegriffen wird oder es aufgrund der Eigenleistungen zur verzögerungen kommt.
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Weitere Kosten: Gutachterkosten	- Beim Kauf eines Bestandobjekts kann es sinvoll sein einen Gutachter zu rate zu ziehen. - Kosten müssen mit eingerechnet werden
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Weitere Kosten: Umzugskosten	- Es können Umzugskosten anfallen. Gerade bei weiteren Strecken sind diese zu berücksichtigen.
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Weitere Kosten: Ausstattungskosten	- z.B. Küche, Gardinien und neue Möbel.
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Weitere Kosten: Beraterkosten	- Bei KfW-Mitteln sind bei energetischen Maßnahmen bestätigungen von Sachverständigen nötig. Diese Kosten werden von der KfW bezuschusst, allerdings nicht in voller Höhe.
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Direkte Erwerbsnebenkosten	- Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten und Maklercourtage.
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Indirekte Erwerbsnebenkosten: Bearbeitungsgebühren	- Einmalige Bearbeitungsgebühren bei der Vergabe von Verbraucherdarlehen sind vom BGH seit 2014 verboten. - ACHTUNG Abschlussgebühren bei Bausparverträgen sind weiterhin zulässig und müssen bei der Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwandes berücksichtigt werden.
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Indirekte Erwerbsnebenkosten: Kontoführungsgebühren und Schätzgebühren	- Sind laut BGH nicht mehr erlaubt außer sie werden individuell mit dem Kunden vereinbart.
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Zinsen: Bauzeitzinsen	- Sind Zinsen die während der Erstellung des Gebäudes bis zum Einzug anfallen. z.B.: für teilausgezahlte Darlehen. - Häufig ist in dieser Zeit zudem noch die Mietbelastung vorhanden.
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Zinsen: Bereitstellungszinsen	- Sind Zinsen für noch nicht in Anspruch genommene Darlehensteile (üblicherweise zwischen 0,15% - 0,35% pro Monat). - Bei Neubau empfiehlt es sich eine besonders lange bereitstellungsfreie Zeit zu vereinbaren. - Werden noch nicht abgehobene Darlehensbeträge entgültig nicht mehr benötig können diese meist gegen eine Nichtabnahmeentschädigung zurückgegeben werden.
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Zinsen: Teilvalutierungzuschläge	Kosten für jede teilauszahlung des Darlehens.
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Zinsen: Zwischenfinanzierungszinsen	- Meist ohne Tilgung bis ein bestimmter Vermögenswert verfügbar ist. (max. bis 2 Jahre).
(Ermittlung des Gesamtinvestitionsaufwand) Zinsen: Disagio	- Abschlag vom Nominalbetrag bei Auszahlung des Darlehens - Vorgezogener Zins (reduziert den Nominalzins)-. Muss bei der Berechnung des effektiv Zinses mit einberechnet werden. - Nur bei Kapitalanlegern steuerlich absetzbar. - Auch Damnum oder Abgeld genannt
(Eigenmittel, Fremdmittel, Kapitaldienst) Eigenmittel – Geld- und Sachwerte	- Geldwerte: Barmittel, Sparkonten, Festgeldkonten, Wertpapiere, kapitalbildende Versicherungen, Bausparverträge. - Sachwerte: Immobilien, Gold/Edelmetalle, Beteiligungen, unbebaute Grundstücke
(Eigenmittel, Fremdmittel, Kapitaldienst) Verfügbarkeit von Eigenmitteln	- kurzfristig: Tagesgeld, Girokonto, börsengehandelte Fonds und Wertpapiere - zeitnah (vorzeitig): Bausparverträge, kapitalbildende Lebensversicherungen sind oft relativ auflösbar. - langfristig: Bausparverträge und Kapitalbildende LV´s wenn bis zur Zuteilung/Auszahlung gewartet werden soll, Immobilien und andere Sachwerte
(Eigenmittel, Fremdmittel, Kapitaldienst) Sinvoller Kapitaleinsatz	- Sollen Kapitalwerte mit Kündigungsfrsieten veräußert werden kann man bspw. bei einem Neubauvorhaben erst nach der Kündigungsfrist einsetzen. - Sollen Aktienwerte eingebracht werden, ist es sinvoll diese zeitnah zu veräußern, um eventuell zukünfige Wertverluste bis zur Veräußerung auszuschließen. - Kunde soll für eine ausreichende Reserverhaltung sensibilisiert werden --> nicht unbedingt das komplette EK einsetzen.
(Eigenmittel, Fremdmittel, Kapitaldienst) Höhe des Kapitaleinsatzes	- Eigenheimfinanzierung: Kunden möchten meist möglich viel EK einbringen um schnell entschuldet zu sein. - Immobilienanleger: Möchten oft relativ wenig EK einsetzten wegen steuerlicher begünstigung der Zinslast.
(Eigenmittel, Fremdmittel, Kapitaldienst) Was spricht für einen hohen EK-Einsatz?	- Geringeres Kreditrisiko da EK als Puffer - Besseres Verhältniss der Kreditsicherheiten zu Kreditvolumen - Zeigt vertrauen des Darlehensnehmers in seine Investition. - Hoher Fremdfinanzierungsanteil (z.B. 100% Finanzierung kann die Kreditentscheidung behindern oder gar unmöglich machen. - Bei teileigengenutzten Immobilien ist es sinnvoll ein Kreditsplitting durchzuführen und das EK in den selbstgenutzten Teil zu stecken. Beim fremgenutzten Teil können dann die Schuldzinsen steuerlich angesetzt werden.
(Eigenmittel, Fremdmittel, Kapitaldienst) Einfluss des Zinsniveaus	In Niedrigzinsphasen ist es sinvoll höhere anfängliche Tilgungssätze zu vereinbaren. Hiermit wird das Zinsrisiko (sehr wahrscheinlich höhere Zinsen) bei der Anschlussfinanzierungen durch eine niedrigere Restschuld reduziert.
(Eigenmittel, Fremdmittel, Kapitaldienst) Faustformel Finanzierungsbedarf und weitere Faktoren zur höhe aufzunehmender Fremdmittel.	Image: Uzhnfdvb (binary/octet-stream)
(Eigenmittel, Fremdmittel, Kapitaldienst) Kapitaldienst	= alle Ausgaben die aus dem aufgenommenen Kredit herrühren. Muss nachhaltig und langfristig abgedeckt sein. Diese sind vorallem: - Zinsen - Gebühren für Kreditvermittlung - Disagio - zulässige Bankgebühren - Tilgung - Tilgungssurrogate (bspw. bei TA-Darlehen Bausparrate)
(Eigenmittel, Fremdmittel, Kapitaldienst) Einflussfaktoren auf den Kapitaldienst	- Darlehenshöhe - Zinshöhe - Einbindung von Förderdarlehen - Tilgungshöhe
(Eigenmittel, Fremdmittel, Kapitaldienst) Ermittlung des Kapitaldienstes	Image: Ekjdbs (binary/octet-stream)

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