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VIDA ÚTIL PONDERADA DE EDIFICACIONES

LA VIDA ÚTIL DE LOS BIENES
1. CONCEPTOS BÁSICOS
  1. Vamos aclarar una serie de términos que los valuadores citan en diferentes casos
  2. VIDA TOTAL
    1. Refleja la esperanza de vida de un bien expresada en años.
  3. VIDA ÚTIL
    1. Es la vida en la que se estima que un bien prestara servicio dentro de los límites de eficiencia económica.
  4. EDAD
    1. Representa el tiempo transcurrido desde la instalación del bien, hasta la fecha de la valuación.
  5. VIDA NORMAL O VIDA ÚTIL ESPERADA
    1. es una suposición sobre la vida razonablemente esperada de un bien.
  6. VIDA DE SERVICIO
    1. es la base del cálculo de la rentabilidad de una edificación.
  7. VIDA AGOTADA
    1. La opinión de “ vida agotada” debe emitirse como el resultado de la observación y consideración de la utilidad del bien.
  8. VIDA ÚTIL REMANENTE
    1. es la que gobierna la determinación del valor de una propiedad.
      Annotations:
      - V.U.R = V.U * VNR VRN Donde: V.U.R = Vida Útil Remanente V.U = Vida Útil VNR = Valor neto de reposición VRN = Valor de reposición nuevo
INTRODUCCIÓN
1. Esta buscando establecer las vidas útiles mínima en lagunas edificaciones
2. OBJETIVOS GENERALES
  1. Aplicar el método de la Vida Útil Ponderada Probable
3. METODOLOGÍA
  1. En ese sentido se tuvo acceso a las investigaciones y propuestas de vidas probables del conocido valuador
EL MANTENIMIENTO Y LA VIDA ÚTIL DE LAS EDIFICACIONES.
1. En general las edificaciones plantean una expectativa de vida aproximada a los 50/75 años luego de los cuales requieren para su sobrevivencia una intervención general.
2. CALIDAD DE VIDA EN EL INTERIOR DE LOS EDIFICIOS: SÍNDROME DEL EDIFICIO ENFERMO.
  1. Uno de los problemas básicos en la concepción del programa de mantenimiento, es lograr un equilibrio en las medidas a tomar.
3. 3.3 EL MANTENIMIENTO Y EL PROCESO CONSTRUCTIVO
  1. En la fase del proceso se recomienda a los constructores y directores de obra que consideren entre sus prioridades el respeto por los aspectos del proyecto a ejecutar con el mantenimiento.
4. LAS FASES DE INFLUENCIA DEL MANTENIMIENTO
  1. a. Concepción b. Establecimiento de la vida útil prevista del edificio c. Prediseño d. Establecimiento de la vida útil de prevista para los componentes e. Evaluación de la vida de servicio de los componentes f. Comprobación de que la vida de servicio predicha es mayor que la prevista g. Realizar el proyecto h. Elaborar el programa de mantenimiento
LA VIDA ÚTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES
1. VIDA ÚTIL PROBABLE DE LOS MATERIALES EN EL CONTEXTO MUNDIAL.
  1. Está compuesta por una serie de materiales constructivos que en conjunto forman los diferentes sistemas necesarios para la prestación de un servicio o actividad.
2. VIDAS ÚTILES PROBABLES MÍNIMAS PARA MATERIALES DE OBRA
  1. Los estimados de vida anotados en la Tabla No. 1, no provienen de una sola fuente bibliográfica o investigación, sino que de diferentes fuentes se han extraído aquellos valores que más se ajusten al promedio de vida.
VIDA ÚTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS DE OBRA
1. VIDA ÚTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS BÁSICAS DE UNA EDIFICACIÓN.
  1. Las Vidas Útiles estimadas fueron aplicadas para condiciones normales y extremas, para cuatro calidades de obra: inmuebles de calidad baja o económica, media o estándar, buena o de primera y óptima o superior.
2. TABLAS DE VIDA ÚTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN EDIFICACIONES RESIDENCIALES.
  1. Edificaciones residenciales tipo interés social bajo condiciones normales
    1. a. Vivienda tipo interés social b. Bajo condiciones de uso normales
  2. Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones normales.
    1. a. Vivienda tipo de calidad media o estándar b. Bajo condiciones de uso normales
  3. Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones normales.
    1. a. Vivienda de primera calidad b. Bajo condiciones de uso normales
  4. Edificaciones residenciales de calidad óptima bajo condiciones normales.
    1. a. Vivienda de calidad óptima b. Bajo condiciones de uso normales
  5. Edificaciones residenciales tipo interés social bajo condiciones extremas.
    1. a. Vivienda tipo interés social b. Bajo condiciones de uso extremas
  6. Edificaciones residenciales de calidad media bajo condiciones extremas.
    1. a. Vivienda tipo calidad media b. Bajo condiciones de uso extremas
  7. Edificaciones residenciales de primera calidad bajo condiciones extremas.
    1. a. Vivienda tipo primera calidad b. Bajo condiciones de uso extremas
TABLAS DE VIDA ÚTIL PROBABLE DE LAS PARTIDAS EN EDIFICACIONES COMERCIALES.
1. Edificaciones comerciales de baja calidad bajo condiciones normales.
2. Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones normales.
3. Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones normales.
4. Edificaciones comerciales de calidad óptima bajo condiciones normales.
5. Edificaciones comerciales de baja calidad bajo condiciones extremas.
6. Edificaciones comerciales de calidad media bajo condiciones extremas.
7. Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones extremas.
8. Edificaciones comerciales de primera calidad bajo condiciones extremas.
9. Edificaciones comerciales de calidad óptima bajo condiciones extremas.
LA VIDA ÚTIL DE LOS BIENES: CAUSAS ADICIONALES DE DETERIORO
1. LA VIDA DE SERVICIO Y EL GRADO DE INSTALACIÓN DE LAS EDIFICACIONES.
  1. Ø Exigencias relativas a las condiciones ambientales a través del tiempo Ø Del valor arquitectónico Ø Genero de construcción Ø Grado de instalación
  2. En segundo lugar a partir de:
    1. Ø Desgaste efectivo relativo a la explotación y las incidencias del ambiente Ø La calidad de las construcciones Ø Del plan de conservación, mantenimiento y de servicio
2. FACTORES QUE INFLUYEN EN LA ESPERANZA DE VIDA
  1. Ø Cambio prematuro en el uso Ø Problemas con la adquisición de piezas en componentes o refacciones Ø La compatibilidad de componentes antiguos con los novedosos Ø Las nuevas tendencias o innovaciones Ø Reemplazo o sustitución de elementos de la construcción en vez de reemplazar el elemento mas débil
    1. a) Condiciones físicas
    2. b) Circunstancias funcionales
    3. c) Circunstancias externas a los inmuebles
3. LAS CONDICIONES FÍSICAS DE LOS INMUEBLES
  1. 1. Los daños físicos repentinos pueden ser debido a diversos accidentes.
  2. 2. Cuando se producen daños repentinos por desastres tales como incendios.
  3. 3. La caducidad física resulta de la debilitación se desarrolle e incrementa durante el servicio de los bienes.
  4. 4. El uso normal origina desgastes y desperfectos por rozamiento, impactos, vibraciones,tensiones y fatiga del material.
CIRCUNSTANCIAS FUNCIONALES
1. 1. Inadecuación
2. 2. La Obsolescencia
3. CIRCUNSTANCIAS EXTERNAS A LOS BIENES
  1. 1. Los bienes dejan de ser necesarios
  2. 2. Retirada de bienes
  3. 3. Retirada de servicios
4. SUSTITUCIONES
  1. Los bienes pueden ser renovados o sustituidos. La sustitución consiste en reemplazar los bienes retirados al final de su vida útil, generalmente por hallarse dañados, desgastados o anticuados.
METODOLOGÍA APLICADA PARA LA ESTIMACIÓN DE LA VIDA PONDERADA DE LAS EDIFICACIÓN.
1. 1. Se elige una edificación nueva, similar o igual al tipo de inmueble sobre el cual existe la necesidad de definir la Vida Útil Ponderada.
2. 2. Se desglosa la obra en sus principales partidas de obra y sus consecuentes costos por cada uno de estos ítems, como por ejemplo, cimientos, paredes, cielos, instalaciones mecánicas, etc.
3. 3. Se procede a estimar la participación o peso de cada uno de las partidas de la obra respecto al costo total.
4. 4. Se asigna una esperanza de vida a cada uno de las artidas de obra definidas en el Capítulo V y VI:
  1. a. La calidad de la obra: Económica, Estándar o media, de Primera u Óptima o Superior.
  2. b. Las condiciones externas: Normales o Severas
5. 5. Se tabulan los componentes de la obra, su incidencia respecto al costo total y cada uno de ellos relacionado con la respectiva Vida Útil Probable.
6. 6. Se procede a multiplicar el factor de incidencia de cada partida de obra por su respectiva vida útil probable.
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
1. Ø En Costa Rica, aún no se reconoce la investigación en materia de valuación. En el caso que nos interesa, es indudable que se requiere que las universidades y las nuevas sociedades de valuadores, estimulen a los profesionales a ejercer una actitud más critica sobre temas técnicos, como el aquí tratado.
2. Ø Dentro de la teoría señalada en esta tesis, se han determinado las extensas investigaciones en materia de la estimación de la vida útil de los bienes, que tanto profesionales independientes como prestigiosas instituciones y asociaciones a nivel mundial han desarrollado.
3. Ø Se hace hincapié en unir esfuerzos entre las asociaciones de valuadores profesionales locales y los entes estatales relacionados con el tema, de forma que el nivel de valuación local, en el corto plazo, reconozca el valor de la investigación, única vía válida para desarrollar criterios sostenibles con la realidad nacional actual y futura.

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