Planejamento de obras

Planejamento de obras

1. Estudo de viabilidade

   • Ferramenta que auxilia o incorporador no momento de tomadas de decisões, como consulta à normas técnicas, regulamentos, leis e estudo do mercado. Também faz parte do estudo de viabilidade a gestão de riscos, integração da equipe, e direitos e deveres de cada qual
   • Primeiramente é realizado um processo de seleção e triagem de possíveis terrenos para o desenvolvimento do projeto
     • Compatível tanto em localização, quanto em topografia e preço
   • Próximo passo é checar as leis urbanísticas da cidade na qual a obra será realizada
     • Plano Diretor, Plano Regional, Código de Obras e exigências de segurança
   • Outra etapa é a análise do estudo de oferta na região escolhida para o projeto, identificar possíveis nichos de mercado, e quais as dificuldades e oportunidades oferecidas pela região.
   • Além disso, são realizados estudos de implantação e volumetria
     • Identificar prováveis interferências que poderão surgir durante a fase de projeto
   • A análise da viabilidade econômico-financeira para identificar as fraquezas do empreendimento e os riscos e oportunidades envolvidas em seu desenvolvimento
     • Ferramentas de análise de fluxo financeiro

2. Orçamento

   • Vários tipos que dependem da finalidade da estimativa e da disponibilidade de dados
   • Tendo em vista a construção sustentável, adquire importância a análise dos custos no ciclo de vida
   • Orçamento paramétrico
     • Se os projetos não estão disponíveis, o custo pode ser estimado por área ou volume construído com valores unitários, obtidos de obras anteriores ou de indicadores como o CUB
   • Orçamento para registro da incorporação em condomínio
     • A NBR 12721/2006 emprega o CUB para determinar o custo de obra a fim de detalhamento do prédio para registro em cartório
   • Orçamento discriminado
     • Aquele composto por uma relação extensiva dos serviços ou atividades a serem executadas na obra, subdividido em serviços para facilitar a determinação dos custos parciais
     • Deve ser adotada pela empresa ou profissional uma única discriminação orçamentária
     • Os mais precisos exigem que o conjunto de dados do projeto esteja desenvolvido

3. Planejamento macro

   • Um projeto macro de construção reúne outros micro projetos
     • Como arquitetura, estrutura e elétrica
       • Bastante comum a contratação de diversos profissionais para atender a cada um desses pequenos projetos
     • Com os prazos e etapas de cada qual, além do orçamento
   • O gestor tem uma visão geral de todas as ações que serão realizadas e como elas se conectam
     • Orientar sobre as influências que uma etapa pode ter sobre outras e, principalmente, a dependência entre elas
   • O objetivo macro da gestão do projeto é garantir a entrega com qualidade, dentro dos prazos e do orçamento

4. Contratação de projetos

   • É aquele celebrado entre o proprietário, dono da obra e pessoa física ou jurídica do ramo de engenharia ou arquitetura
   • Anteprojeto
   • Projeto Básico
     • Reúne os elementos necessários à contratação com algum detalhamento, envolve projeto legal e complementares
   • Projeto Executivo
   • Planejamento físico-financeiro