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| Question | Answer |
| Grundbuch: was / wo / wofür | # öffentliches Register # Verzeichnis aller Liegenschaften # Bezirksgerichte # Rechtssicherheit |
| Grundbuch: nach welchem System wird das GB geführt? | Realfoliensystem (Eintragung nach Liegenschaften) |
| Grundbuch: woraus besteht das GB? | A-Blatt = Gutbestandsblatt B-Blatt = Eigentumsblatt C-Blatt = Lastenblatt |
| Grundbuch: was ist eine Plombe? | Eine Plombe zeigt einen noch offenen Antrag an: Der Stand des Grundbuches wird sich wahrscheinlich ändern. |
| Grundbuch: wie nennt man den Teil am Anfang, wo die EZ, TZ, KG etc. stehen.. ? | Aufschrift |
| Grundbuch: Was steht im A1-Blatt? | Informationen zum Grundstück Nummer, Adresse, Benützungsart, Baurecht, Fläche.. |
| Grundbuch: Was steht im A2-Blatt? | Dingliche Rechte Öff.-/Rechtl. Verpflichtungen Zusammenlegungsverfahren Superädifikate Verwalter |
| Grundbuch: Was steht im B-Blatt? | Eigentümer, Miteigentumsanteil Datum und Art des Erwerbs Verfügungsbeschränkungen (zB Minderjährigkeit, Besachwaltung..) sonstige Belastungen (zB. Veräußerungsverbot, Vor-/Wiederkauf) |
| Grundbuch: Was steht im C-Blatt? | 1. Sachenrechte: Dienstbarkeiten, Reallast, Hypothek, Baurecht 2. Schuldrechte: Wiederkaufs-, Vorkaufsrecht Belastungs- und Veräußerunsverbot Bestandsrecht |
| Erkläre: Baurecht | # dingl., veräußer- und vererbbares Recht # Bauwerk auf fremdem Grund # 10-100 jahre # Begründung durch Baurechtsvertrag+ Baurechtseinlage |
| Erkläre: Superädifikat | # Bauwerk auf fremdem Grund # nicht auf Dauer # Kann, muss nicht im GB ersichtlich sein # Begründung: bei erstmaliger Errichtung # Übertragung durch Urkundenhinterlegung |
| Verwaltungsübernahme: wie erfolgt die Auftragserteilung? | 1. Bestellung gehört zur ord. Verwaltung 2. im Wohnungseigentum: mehrheitlicher Beschluss |
| Verwaltungsübernahme: Was macht der neue Verwalter zuerst? | 1. Unterlagen anfordern 2. Verständigung von Behörden, Banken, Dienstleistern.. |
| Verwaltungsübernahme: Welche Unterlage sollten VOR dem Stichtag übernommen werden? | 1. aktuelle Vorschreibungsliste 2. abweichende Verteilungsschlüssel 3. Informationen über Vertragspartner 4. Steuerliche Unterlagen (UID Nr..) |
| Verwaltungsübernahme: Welche Unterlage sollten spätestens ZUM/NACH dem Stichtag übernommen werden? | # Vermögen (zum. Akonto) # Kautionen # Gerichtsakte anhängiger Verfahren # Saldenliste # Urkunden und Bescheide # Abrechnungsunterlagen # Verträge, Pläne, Gutachten, .. |
| Welche Formvorgaben gibt es für die Wohbeitrags- / Vorschreibung-/ Zislisten? | Keine, sind formfrei zB. HV-Programme, Excel.. |
| Welche Infos sollte die Wohnbeitrags- bzw. Vorschreibungsliste enthalten? | 1. Topnummer 2. Bestandnehmer (ggf. abw. Zustelladr.) 3. EDV-Nr, Debitorennr, Rngs.nr 4. m² 5. Nutzwert des WE-Objekts 6. Kategorie/Ausstattung 7. Kostenverteilungsschlüssel 8. Wohnbeitrag netto, Ust, brutto |
| Was mache ich bei Verwaltungsübernahme erst einmal mit der Vorschreibungsliste? | Prüfung -> Wirtschaftl, steuerl. Information mit Verträgen und GB gegenchecken -> Verteilungsschlüssel prüfen -> Einzelpositionen mit Summen vergl. -> Summenliste (NF, NW, %, MZ, Top..) |
| Welche Unterlagen brauche ich bei der WE-Begründung? | 1. WE-Vertrag (bei vorläufigem WE: Statut) 2. schriftl. Zustimmung aller Miteigentümer zur WE-Begründung 3. Gegens. Einräumung der ausschl. Nutzungs-und Verfügungsrechte 4. erfoderl. Miteigentumsanteile 5. allfällige Sondervereinbarungen |
| Mögliche Grundlagen für eine WE-Begründung? | 1. schriftlichen Vereinbarung aller Miteigentümer (Wohnungseigentumsvertrag), 2. Klage auf Einverleibung 3. gerichtl. Aufhebung einer Miteigentumsgemeinschaft (Teilungsklage) 4. Aufteilung des ehelichen Gebrauchsvermögens |
| WE-Begründung im "Althaus" | # wenn Gebäude älter als 20 Jahre: Gutachten über Bauzustand der allg. Teile + absehbare Erhaltungsmaßnahmen in den KV sonst: Erhaltungszustand: nächste 10 Jahre keine größeren Arbeiten |
| Welche Inhalte sind im WE-Vertrag geregelt? | 1. Präambel - Namen, LS, Allgemeines 2. WE-Begrüdung 3. Bewirtschaftung (Instandh./s, Aufteilung, Rücklagen, ..) 4. Veränderungen 5. Nutzungen 6. Allg. Vertragsbestimmungen 7. Bevollmächtigungen 8. Aufsandungserklärung |
| Was ist eine Aufsandungserklärung? | # schriftliche Erklärung des Eigentümers, dass er mit der Eintragung (z.B. Einverleibung, Verbücherung) im Grundbuch einverstanden ist. # nur mit beglaubigter Unterschrift ist Eintrag ins GB möglich |
| Nenne Beispiele für abweichende Verteilungsschlüssel | # Nutzfläche statt - werte # Wasserkosten nach Verbrauch # Individuelle Verrechnung (Sauna, Waschküche, Schwimmbad..) # Müllkosten nach Containern |
| Was ist der Nutzwert? | Der Wert eines WE-Objekts im Verhältnis zu dem anderer WE-Objekte |
| Was ist die Berechnungsbasis für den Nutzwert? | Nutzfläche +/- Zu- und Abschläge (Zweck, OG, Lage innerh. des OGs, Balkon, Terrasse, Zubehör-WE..) |
| Wie / durch wen wird der Nutzwert ermittelt? | Parifizierung durch.. 1. Gutachter (Ziviltechniker) oder SV 2. gerichtliche Nutzwertfestsetzung |
| Wann wird der NW gerichtlich festgesetzt? | # bei Verstoß gegen zwingende Vorschriften # Abweichung von tats. Gegebenheiten # abweichender Bauführung # Bestandverschiebung |
| Was ist Zubehör-WE? | Zubehör-Wohnungseigentum ist mit dem WE verbunden, davon baulich aber getrennt, und berechtigt zur ausschließlichen Nutzung von z.B. Kellerräumen, Dachbodenräumen, Hausgärten oder Lagerplätzen. |
| Wer ist Wohnungseigentumsorganisator? | Wohnungseigentumsorganisator ist derjenige, der entweder Eigentümer oder außerbücherlicher Erwerber der Liegenschaft ist sowie derjenige, der das Bauvorhaben organisatorisch abwickelt oder verantwortlich daran beteiligt ist. |
| An welchen Objekten kann WE begründet werden? | 1. an selbständigen Wohnungen, auch Reihenhäusern 2. an sonstigen selbständigen Räumlichkeiten mit wirtschaftlicher Bedeutung (Geschäftsraum, Garage, ..) 3. Abstellplätzen (innen oder im Freien) |
| Was ist der Mindestanteil? | 1. Miteigentumsanteil 2. Verhältnis des NW des WE-Objekts zur Summe der NW aller WE-Objekte der LS |
| Wann kann der Nutzwert geändert werden? | 1. Einvernehmliche Nutzwertfestsetzung (alle Wohnungseigentümer) 2. Antrag auf Neufestsetzung (von jedem WE oder gemeinsam) |
| Präklusion bei Antrag auf Neufestsetzung? | In Fällen einer Abweichung: 1 Jahr |
| Wo wird das Verfahren auf Neufestsetzung geführt | Außerstreitverfahren: Erst Schlichtungsstelle, dann BG oder gleich streitig |
| Was gehört NICHT zur Nutzfläche? | Wandstärken und - durchbrechungen Treppen Balkone Zubehörobjekte |
| Definiere Treppe | mehr als 1-2 Stufen! |
| Gehört der Keller zur NF? | Nur wenn er zu Wohnzwecken geeignet ist |
| Ablauf Vorschreibung + Fälligkeit | 1. Erstellung der Vorschreibung aus der Vorschreibungsliste 2. Verbuchung auf dem Debitorenkto nach dem Soll-Prinzip 3. Fällig nach dem Zahlungsverzugsgesetz = 5. |
| WE-Vorschreibungen: wer legt die Rechnungen? | Der HV im Namen der Eigentümergemeinschaft |
| WE-Vorschreibungen: werden BK-Aktonti nach dem Soll- oder Ist-Prinzip verbucht? | Soll-Prinzip |
| Nenne WE-Vorschreibungen | 1. Bewirtschaftungskosten 2. Beiträge zur Rücklage 3. Beiträge für Erhaltung & Verbesserung (die nicht in der Rücklage gedeckt sind) 4. USt |
| wer zahlt die USt, WE-Gemeinschaft oder der einzelne WE? | der einzelne entrichtet die "auf sein Wohnungseigentumsobjekt nach der jeweiligen Nutzungsart entfallende Umsatzsteuer" |
| Fälligkeit der WE-Vorschreibungen | Vorauszahlungen: wie vereinbart, sonst: am 5. Aufwendungen, Rücklagen: bei Ende der Abrechnungsperiode |
| Übliche Kostenverteilung ist nach welchem Schlüssel? | Nutzwertschlüssel = Anteilsverhältnis (bei Gebäuden mit Altmietverhälnissen oft der alte Schlüssel nach NF) |
| Welche Mehrheit brauche ich für eine abweichende Kostenverteilung im WE? | 2/3 |
| Wann wird der Verteilungsschlüssel gerichtlich festgesetzt werden? | 1. wesentliche Unterschiede 2. Änderung der Nutzungsmöglichkeit 3. bei mehr als 50 Wohneinheiten 4. wenn gesondert abzurechnende Anlagen vorhanden (Waschküche).. siehe § 32 WEG |
| Inwiefern ändert ein Eigentümerwechsel den Aufteilungsschlüssel | gar nicht |
| Verbuchung der Aufwendungen (WE) - nenne Beispiele | 1. BK-Aufwendungen: Ist-Prinzip, nach Zahlung 2. Rng. auf dem jew. Lieferantenkonto oder direkt am Aufwands- und VSt-Konto 3. Zahlungen nach Fälligkeit |
| Rücklagendotierung: Wie hoch muss die Rücklage gemäß WEG sein? | "Angemessen" für künftige Aufwendungen § 32 WEG |
| Rücklagendotierung: Wie wird die Rücklage veranlagt? | # auf einem Eigen- oder Anderkonto (Treuhandkonto) der ET-Gemeinschaft # für jeden Mit-ET einsehbar # fruchtbringend |
| Was passiert mit der Rücklage bei Kündigung der HV? | # Unverzügliche Rechnungslegung + Überschuss an den neuen Verwalter oder die ET-Gemeinschaft herauszugeben # bei gerichtl. Auflösung des Verwaltervertrags: 14 Tage bei Zwangsvollstreckung |
| Liftanlage im WE, nicht alle zahlen mit - wie sollte die Rücklage gebildet werden? | Für abweichende Abrechnungseinheiten können gesonderte Rücklagen gebildet werden |
| Rücklagendotierung - wie hoch werde ich als Verwalter die Rücklage tatsächlich ansetzen, was ist angemessen, welche Überlegungen spielen mit? | in der Literatur zwischen 0,6 % - 2 % der Gebäudekosten je nach Gebäudealter und Erhaltungszustand (bzw. -aufwand) + ggf. Erhaltungsrückstau + ggf. geplante Verbesserungen/Neuherst. |
| Bauperioden | Gründerzeit 1840-1920 Zwischenkriegszeit 1920-1944 Nachkriegszeit 1945-1960 Wirtschaftl. Umbruch 1961-1989 Neubau ab 1990 |
| Bauperioden - Rücklagendotierung für Erhaltung in € | zwischen 1,03 und 1,70 €/NFL/Monat Gründerzeit 1,70 Zwischenkriegszeit 1,63 Nachkriegszeit 1,53 Wirtschaftl. Umbruch 1,04 Neubau ab 1,03 |
| Bauperioden - Rücklagendotierung für Erhaltung INKL. LIFT in € | ca. +10 Cent mehr pro m² |
| Rücklagendotierung: Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag im WGG (als Vergleich) Wie hoch? | > 20 Jahre Erstbezugsdatum: 1,32 m²/NFL 20-10 Jahre: 0,88 m²/NFL < 10 Jahre: 0,33 m²/NFL |
| Verteilung der Erträgnisse: Wie werden die Erträgnisse aufgeteilt? | .. aus WE-Objekten: dem jew. WE-Eigentümer .. aus allg. Teilen: nach Miteigentumsanteilen .. oder: abweichender Schlüssel (für Kosten + Erträge) |
| Abrechnung im WE: Welche Abrechnungsperiode? | Kalenderjahr oder abweichende Vereinbarung: 1. aller (!) WE 2.auf Antrag eines WE aus wichtigem Grund gerichtlich |
| Abrechnung im WE: Ab wann gilt eine abweichende Abrechnungsperiode? | 1. Frühestens ab der Vereinbarung 2. Gerichtliche: ab der der Antragsstellung nachfolgenden Abrechnungsperiode |
| Abrechnung im WE: Frist zur Rechnungslegung | innerhalb von 6 Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode |
| Abrechnung im WE: An wen ergeht die Rechnung | an jeden WE |
| Abrechnung im WE: Belegseinsicht? | ja, ist zu gewähren (Regelung wie im MRG) |
| Abrechnung im WE: Wann verjährt der Anspruch der WE auf Rechnungslegung? | binnen 3 Jahren ab dem Ende (!) der Abrechnungsfrist (das müssten dann 6 Monate + 3 Jahre nach Ende der Abrechnungsperiode sein) |
| Wenn die HV nicht ordentlich abrechnet, keine Belegseinsicht/- ausdrucke gewährt, dann.. | # bis zu 6.000.- Strafe # wenn sie gerichtl. Auftrag nicht nachkommt |
| Abrechnung im WE: Überschussbetrag - was passiert damit? | soweit nicht anders vereinbart/beschlossen: wird zu Gunsten des WE auf dessen künfige Vorauszahlungen gutgeschrieben |
| Abrechnung im WE: Fehlbeträge - was passiert damit) | # Rechnung an die WE # binnen 2 Monaten ab Rechnungslegung zu zahlen |
| Abrechnung im WE: wer zahlt bei WE-Wechsel? | derjenige zur Nachzahlung verpflichet, der im Zpkt. der Fälligkeit Wohnungseigentümer ist --> § 34 (4) WEG spricht nur von Nachzahlung |
| Wie sind die Entgelte aus einem abweichenden Verrechnungsschlüssel - zB für die Waschküche - abzurechnen? | als Einnahmen |
| Worauf muss ich bei einer Waschmaschine mit Münzeinwurf achten? | Wenn nicht nur Energie- und Wasserkosten, sondern auch Erhaltungskosten gedekct werden sollen, ist dies gesetzeswidrig soweit nicht für diese Geräte eine eigene Abrechnungseinheit geschaffen wurde |
| Wer hat Anspruch auf Rechnungslegung? | Wohnungeigentümer schlichte Miteigentümer WE-Bewerber (mit Anm. im GB) |
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