CONTRATO DE COMPRA E VENDA:

CONTRATO DE COMPRA E VENDA:

1. Denomina-se compra e venda o contrato bilateral pelo qual uma das partes se obriga a transferir o domínio de certa coisa a outra, mediante a contraprestação de certo preço em dinheiro. (Art. 481,CC)

   • A compra e venda por si só não tem o condão de transferir a propriedade.
   • Sistema Romano e Alemão: a obrigação de transferência depende de outro ato:
     • Bens Imóveis- registro
     • Bens Móveis- tradição
   • Exceção: Não precisa de outro ato para que a transferência aconteça:
     • Contrato de Alienação Fiduciária em Garantia: acontece uma transferência automática da propriedade para o banco .
     • Compra e Venda de Título da Dívida Pública: o próprio contrato transfere títulos da divida pública para quem está comprando.
   • ‘’Contraprestação de certo preço em dinheiro’’: o pagamento tem que ser em dinheiro caso contrário se torna permuta.
   • O objeto do contrato de compra e venda podem ser bens de toda e qualquer natureza
     • Bens Corpóreos
     • Bens Incorpóreos
   • Sujeitos da Relação Contratual:
     • Pessoas Naturais;
     • Pessoas Jurídicas; e,
     • Entes Despersonificados.

2. Classificação:

   • Bilateral ou Sinalagmático: tem obrigações que recaem a ambos os contratantes
   • Oneroso: envolvem sacrifícios e vantagens patrimoniais para ambos os contratantes ;
   • Comutativo: desde a celebração do contrato já se sabe qual é a obrigação e qual é a contraprestação;
   • Instantâneo: pode ser que o pagamento seja a vista, durando segundos ou de execução diferida, pagamento a prazo;
   • Convencional: o contrato se aperfeiçoa com o consentimento e a vontade das partes sobre o objeto e o preço; e,
   • Instantâneo: pode ser que o pagamento seja a vista, durando segundos ou de execução diferida, pagamento a prazo;
   • Não solene: não depende de nenhuma solenidade para que o contrato se aperfeiçoe.

3. Cláusulas Especiais a Compra e Venda:

   • Da Retrovenda:
     • Possibilidade de recomprar a coisa vendida ;
     • Direito Potestativo
     • Prazo de 3 anos para recomprar a coisa vendida;
     • Pode exercer o direito de retrato contra um terceiro adquirente;
     • Pode ceder esse direito a outra pessoa:
       • Ato Intervivos- cessão; ou,
       • Transmissão Causa Mortis- sucessão.
   • Da Venda a Contento (ad gustum) e da Sujeita a Prova:
     • São vendas realizadas sob condição suspensiva.
     • Venda a Contento: enquanto o comprador não manifesta o seu agrado, a venda fica suspensa.
     • Venda Sujeita a Prova: o comprador terá que provar o que o vendedor garantiu que iria vender, e não veio do jeito que ele garantiu.
   • Da Preempção/ Preferência ou Prelação:
     • Personalíssima.
     • Somente pode ser exercida na hipótese de pretender o comprador vender a coisa, ou dá-la em pagamento.
     • Prazo para exercício do direito de preferência:
       • Bens Móveis- 180 dias;
       • Bens Imóveis- 2 anos.
     • O direito de preferência caduca:
       • Bens Móveis- 3 dias;
       • Bens Imóveis- 60 dias.
       • Subseqüente a data que o vendedor tiver notificado o comprador.
   • Venda com Reserva de Domínio:
     • Bens Móveis:
       • Somente aperfeiçoa a venda quando a compradora pagar o valor total da compra, aí o vendedor irá transferir o domínio para ela.
   • Venda sobre Documento:
     • Bens Móveis:
       • É uma situação em que a obrigatoriedade da tradição é suprida com a entrega do título que representa a mercadoria.

4. Elementos Constitutivos da Compra e Venda:

   • Forma
     • Elemento do Negócio Jurídico – art. 104 CC, ‘’a gente capaz, objeto lícito, possível, determinado ou determinável, forma prescrita ou não defesa em lei.’’
     • Não existindo esses elementos, a pena será de inexistência do contrato
   • Consentimento
     • Capacidade Civil e Poder de Disposição
   • Preço:
     • Determinado ou Determinável
       • Fixados pelos Contratantes: é necessário um preço justo
       • Pode ser fixado por um terceiro conforme o art. 486 do CC.
       • O preço pode ser fixado em função de parâmetros, índices, taxa de mercado, bolsa de valores, tabelamentos oficiais.
       • Venda sem preço é venda inexistente.
   • Coisa-Rés: podem ser objeto de compra e venda bens de toda natureza;
     • É preciso que a coisa tenha a possibilidade de ser transferida ao comprador
     • Há bens que são INALIENÁVEIS, ou seja, não podem ser objeto de compra e venda:
       • INALIENABILIDADE NATURAL: ex. cachoeira;
       • INALIENABILIDADE LEGAL: ex. bens públicos, a menos que eles passem por um procedimento administrativo chamado ‘’desafetação’’; e,
       • INALIENABILIDADE VOLUNTÁRIA: ex. doação de imóvel gravado com cláusulas restritivas .

5. Efeitos a Compra e Venda:

   • Obrigações recíprocas
   • Responsabilidade do vendedor pelos vícios redibitórios e pela exceção:
     • Vícios redibitórios- o comprador pode:
       • Resolver o Contrato- via ação redibitória, ou
       • Abatimento Proporcional no Preço- via ação estimatória
   • Direito de reter a coisa ou o preço.

6. Limitações a Compra e Venda:

   • Venda de Ascendente a Descendente:
     • Conforme o art. 486, CC, é anulável, porém, se o descendente e o cônjuge do alienante expressamente consentir, poderá vender
     • Prazo decadencial de 2 anos para pleitear anulação deste ato
     • ão obrigatória de bens não precisa de anuência do cônjuge
   • Aquisição de bens por pessoa encarregada de zelar pelos atos de interesse do vendedor
     • Ex: eu não posso comprar bens do meu curatelado.
   • Venda da parte indivisa do condomínio:
     • Bens Indivisíveis – não podem ser fracionados. Quando se trata de bens indivisíveis e tem hipóteses de copropriedade chama-se condomínio.
     • Se o bem é indivisível e eu quero vender a minha parte eu tenho que oferecer primeiro aos meus condôminos, e a eles eu dar a oportunidade de exercer o direito de preferência na aquisição.
     • Se eu não notifico meus condôminos e vendo para um terceiro, ele pode buscar o bem, basta que ele proponha uma ação de prelação e deposite judicialmente o preço.
     • Prazo decadencial de 180 dias para o condomínio reter a coisa .
     • Se o condomínio não quiser pagar o valor total equivalente, ‘’tanto por tanto’’, eu posso vender para outra pessoa.
   • Venda entre Cônjuges:
     • É possível a depender do regime de bens e se o bem for excluído da comunhão.
     • Regime de Comunhão Parcial de Bens – os bens particulares podem ser objeto de compra e venda, desde que o dinheiro para comprar não tenha saído do patrimônio comum.

7. Vendas Especiais:

   • Venda mediante amostra:
     • Compra com base naquilo que viu.
   • Venda Ad Corpus e Ad Mensuram:
     • Venda Ad Corpus- é quando você compra tudo, o todo;.
     • Venda Ad Mensuram – é aquela que leva em consideração a medida de extensão da área, e inclusive o preço que é estabelecido em função da medida de extensão.
     • Se eu compro um bem e me emito na posse, e percebo que está faltando metros, o que se pode fazer:
       • Pedir a complementação da área por meio de ação ordinária ex empto.;
       • Resolução do Contrato – Ação redibitória ; e,
       • Abatimento Proporcional no Preço- ação estimatória .
     • Se houver excesso na área:
       • O comprador da sua escolha tem o direito de:
         • Pagar a diferença ; ou,
         • Decotar o excesso .
     • Prazo decadencial de 1 ano, a contar da data de registro .