CONDOMÍNIO GERAL

CONDOMÍNIO GERAL

1. Condomínio geral se caracteriza pelo fato de existir, simultaneamente, dois (ou mais) direitos de propriedade incidindo sobre um mesmo bem, móvel ou imóvel.

   • Como forma de ilustração, basta dar o seguinte exemplo: 2 irmãos, não tendo dinheiro para comprar 2 veículos (um para cada), se cotizam e adquirem um só para ambos. Ou seja, ambos são condôminos do carro; e não, como muitos pensam, sócios de um carro. Condomínio não é sociedade, co não são sócios. O primeiro instituto (condomínio) é próprio dos direitos reais (previsto nos artigos 1314 a 1330 do Código Civil; já o segundo (sociedade) é típico do direito empresarial (ver arts. 981 e segs. Do Código Civil).
     • Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.
     • CONDOMÍNIO EDILÍCIO
       • O condomínio edilício, por sua vez, refere-se exclusivamente aos imóveis onde coexistem partes comuns e partes exclusivas, por exemplo: num edifício residencial, o apartamento é propriedade exclusiva e partes como elevadores, piscinas, portaria etc, são partes comuns, sendo que cada condômino é dono de seu apartamento mais uma fração ideal nas partes comuns.
       • Por essa razão, deve ser desfeita uma outra confusão, qual seja: locatário não é condômino. Condômino é exclusivamente o proprietário. Locatário é, mais precisamente, compossuidor, na medida em que, tendo a posse direta do apartamento, compartilha com os demais condôminos e compossuidores as áreas comuns do edifício.
       • Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.
         • DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS
           • O direito real sobre coisa alheia é o direito de receber por meio de norma jurídica permissão de seu proprietário para usá-la ou tê-la como se fosse sua, em determinadas circunstâncias ou sob condição de acordo com a lei e com o que foi estabelecido, em contrato válido.
             • Pode ser dividido em três grupos, conforme o Código Civil: os direitos de fruição (servidão, usufruto, uso e habitação); os direitos de garantia (hipoteca, penhor, anticrese) e o direito real à aquisição (promessa de compra e venda registrada). No entanto, há que se observar que em razão do princípio da solidariedade, a relação jurídica de propriedade impõe ao seu titular deveres individuais e difusos perante a coletividade, devendo agir observando a ponderação de interesses, assim, tanto a propriedade como a sua função social são direitos fundamentais.
               • ONRIGAÇÕES REAIS IMOBILIÁRIAS
                 • Direito real de garantia é o que confere ao credor a pretensão de obter o pagamento da dívida com o valor do bem aplicado exclusivamente à sua satisfação. Sua função é garantir ao credor o recebimento da dúvida, por estar vinculado determinado bem ao seu pagamento. O direito do credor concentra-se sobre determinado elemento patrimonial do devedor. Os atributos de sequela e preferência atestam a sua natureza substantiva e real.
                   • É de suma importância mencionar que as garantias não são criadas livremente, mas sim são taxativamente previstas em lei. E não poderia ser diferente, vez que se esses direitos são oponíveis erga omnes não seria coerente que particulares, em meio às suas contratações, pudessem criar direitos reais, os quais deveriam ser cumpridos por todos.
                     • Em 20 de novembro 1997, foi criada a lei 9.514 que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário. Essa lei veio preencher uma importante lacuna existente no sistema de garantias do ordenamento jurídico brasileiro quando fez a previsão em seu artigo 22[iii] do seguinte instituto: "A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel."
                       • O mestre SILVIO RODRIGUES[iv] ensina que a hipoteca “é o direito real recainte sobre um imóvel, um navio ou um avião, que, embora não entregues ao credor, o asseguram, preferentemente, do cumprimento da obrigação”. Dessa forma, em caso de não pagamento da dívida, o credor poderá executar judicialmente (excutir) o bem dado em garantia, para com o produto apurado em leilão judicial (praça) pagar-se, preferentemente e com exclusão dos outros credores, que só terão direito às sobras, se houver.
                         • Acessoriedade: trata-se de um instituto, que para existir, há a necessidade de uma obrigação principal, que é assumida pelo devedor. Caso a obrigação principal seja extinta, a hipoteca também desaparece.
                           • Publicidade: o atributo real desse direito depende de inscrição do ato constitutivo no Registro de Imóveis da circunscrição, num prazo de 30 (trinta) dias, onde o imóvel dado em garantia está situado. Realizada a inscrição da hipoteca, opera-se o direito real de garantia, com todos os seus efeitos erga omnes. Caso não haja a inscrição, os efeitos ocorrerão apenas entre as partes, passando assim de direito real para direito pessoal, sem direito de sequela e de preferência, ambos previstos nos itens 07 e 08 abaixo.
                             • Indivisibilidade: o bem é gravado em sua totalidade, com isso, fica sujeito ao resgate da dívida também em sua integralidade. Para que apenas parte do bem seja abrangida, é necessária estipulação expressa nesse sentido[v]. Caso haja o pagamento parcial do débito, o imóvel não será exonerado parcialmente, mas sim continuará gravado em seu todo, isso se o credor não liberar de forma explícita parte do bem oferecido.
                               • O bem dado em garantia poderá ser de propriedade do devedor ou de terceiros, desde que estes o deem em garantia.
                                 • O bem hipotecado continua na posse do devedor, que poderá usá-lo de acordo com suas conveniências, respeitando todos os direitos inerentes à propriedade, como sua função social, percebendo inclusive todos os frutos. Todavia, a posse em questão não é plena, uma vez que em caso de inadimplemento do devedor, o bem poderá ser excutido judicialmente[vi], conforme art. 566 e seguintes do Código de Processo Civil, e somente dessa forma. Importante mencionar que o contrato de hipoteca é um título executivo extrajudicial. Caso as partes acordem que o credor poderá tomar para si o bem, em caso de inadimplemento da obrigação, sem a necessidade da intervenção judicial, a cláusula será considerada nula de pleno direito.
               • A função social se aplica a qualquer regime de titularidade capaz de instrumentalizar poderes dominiais, assim, não se aplica somente ao direito de personalidade.
                 • O direito real sobre coisa alheia é estático do titular sobre a coisa, a relação de subordinação do objeto ao senhorio. Porém os titulares desse direito possuem a obrigação de coordenar a satisfação de seu interesse, com a do proprietário que desmembrou seu domínio, além de se preocupar em praticar condutas benéficas ao interesse coletivo, a fim de se alcançar a preponderância dos interesses em cada hipótese.
     • Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.
     • Portanto, condomínio geral aplica-se a qualquer coisa (móvel ou imóvel) que possua mais de um dono e condomínio edilício apenas aos edifícios (residenciais ou comerciais) nos quais se identifique partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum.