LEI DO INQUILINATO 8245/91

LEI DO INQUILINATO 8245/91

1. DEVERES DO LOCATÁRIO ART.23

   • Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação ,legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou até o sexto dia util do mês seguinte.
   • Devolver o imóvel nas condições em que recebeu; Salvo as deteriorações decorrentes de seu uso normal
   • Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano cuja reparação se destine a ele. Bem como as eventuais turbações de terceiros.
   • Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador.
   • Realizar a reparação imediata de danos verificados no imóvel ou nas suas intalações.
   • Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora.
   • Pagar as despesas ordinárias de condomínio.

2. BENFEITORIAS NAS RELAÇÕES DE LOCAÇÃO ART.35

   • Gastos feitos para a conservação do imóvel , como também para seu conservamento e melhorias .
   • ART.35 - Salvo expressa disposição contratual em contrário as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, serão indenizáveis e permite o exercício do Direito de retenção.
   • necessárias
   • Voluptárias
   • Ùteis

3. Da locação residencial.

   • ART.47 - Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga -se automáticamente, por prazo indeterminado somente podendo ser retomado o imóvel:
     • I - Nos casos do art.9º.
       • i - Por mútuo acordo.
       • II - Em decorrência da prática de infração legal ou contratual.
       • III - Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos.
       • IV - Para realização de reparações urgentes determinadas pelo poder público, que não possam normalmente ser executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
     • II - Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com seu emprego ;
     • III - Se for pedido para uso próprio , de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.
   • ART.46 - Nas locações ajustadas por escrito e por prazos igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado , independentemente de notificação ou aviso.
     • § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as cláusulas e condições do contrato.
       • § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação

4. Nulidade ART 45

   • São nulas de pleno Direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir objetivos da presente lei.
   • Notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no Art.47, ou que afastem o Direito a renovação a renovação, na hipótese do Art.20, ou que imponham obrigações peuniárias para tanto.

5. Deveres do locador ART 22

   • I - Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso ao que se destina.
   • II - Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado.
   • III - Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel.
   • IV - Responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação.
   • V - Fornecer vistoria minuciosa do estado do imóvel.
   • VI - Fornecer ao locatário recibo discriminado das importância por este pagas, vedada a quitação genérica.
   • X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

6. GARANTIAS LOCATÍCIAS

   • No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia Art.37
     • I - Caução
     • II - Fiança
     • III - Seguro de fiança locatícia
     • IV - Cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento
   • CAUÇÃO ART.38
     • § 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada á margem da respectiva matrícula.
     • § 2º A caução em dinheiro, que não poderá exeder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em cademeta de poupança.
     • § 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.
   • O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia no seguintes caso Art.40
     • I - Morte do fiador
     • II - Ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente
     • III - Alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador
     • IV - Exoneração do fiador
     • VI - Desaparecimento dos bens imóveis
   • Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargo até o sexto dia útil do mês vencendo Art.42
     • O seguro de fiança locatícia brangerá a totalidade das obrigações do locatário Art.41

7. lOCAÇÃO NAO RESIDENCIAL

   • Locação destinada ao comércio.
     • Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
       • I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado
       • II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
       • III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
       • § 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
       • § 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
       • § 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
       • § 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
       • § 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
   • Locação de temporada.
     • Art. 48. Considera - se locação para temporada aqueladestinada à residência temporária do locatário, para prática de suas demais atividades, é contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
       • No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

8. ALUGUEL

   • Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.
   • Art. 18. É lícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.
   • Art. 19. Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá - lo ao preço de mercado.