CAPÍTULO XVII LA PROPIEDAD HORIZONTAL

CAPÍTULO XVII LA PROPIEDAD HORIZONTAL

1. II. CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE HORIZONTALIDAD

   • 1. Regulación
     • La normativa referente a la propiedad horizontal está regulada en los artículos 528 a 550 del Código Civil.
   • 2. El título constitutivo
     • El título constitutivo de la propiedad horizontal es el documento en el cual habrán de hacerse constar necesariamente los supuestos de hecho que sirven de base para la determinación del régimen jurídico de la propiedad horizontal.

2. LA PROPIEDAD HORIZONTAL

   • I. DEFINICIÓN Y CARACTERES
     • 1. Planteamiento introductorio
       • El Derecho real de propiedad horizontal, aunque tiene puntos de contacto con el dominio y con la copropiedad, goza igualmente de perfiles propios.
         • 2. Definición
           • La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal.
             • 3. El objeto sobre el que está constituida la propiedad horizontal.
               • Está constituido exclusivamente por bienes inmuebles, por fincas en las que el propietario del suelo ha edificado diversas alturas, según lo permitido en cada caso, y ha construido en ellas viviendas o locales independientes, a fin de enajenarlos a otros sujetos de derecho.
                 • 4. Caracteres
                   • 4.1. Propiedad separada y copropiedad
                     • Lo característico de la propiedad horizontal es la inseparabilidad entre el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre la parte privativa, y la participación en la titularidad de los elementos, pertenencias y servicios comunes del edificio.
                   • 4.2. La propiedad horizontal recae sobre bienes inmuebles
                     • Todo inmueble, para que pueda constituirse el régimen de propiedad horizontal, debe encontrarse libre de gravámenes, limitaciones, anotaciones o reclamaciones de cualquier naturaleza.

3. III. OBJETO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: ELEMENTOS COMUNES Y PRIVATIVOS

   • Es preciso determinar qué partes o elementos de la finca tienen el carácter de privativos y cuáles el de comunes, a fin de conocer el objeto del titular del dominio de un piso o local en régimen de propiedad horizontal.
     • 2. Elementos Comunes.
       • Como elementos comunes al suelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.
         • Los elementos comunes pueden ser clasificados como:
           • 2.1. Elementos comunes por naturaleza o esenciales
             • Son aquellos que sean comunes de una manera objetiva, es decir, los que son por exigencias del uso o del aprovechamiento del piso o local (por ejemplo, escaleras, pasillos, suelo, cimentaciones, muro, áreas verdes).
           • 2.2. Elementos comunes por destino
             • Serán comunes por destino aquellos que, pudiendo ser objeto de propiedad individual, no ha sido realizada la desafectación del carácter común en el título constitutivo; lo cual determina que se vean destinados al uso y disfrute común.
   • 1. Elementos privativos
     • Podrán ser objeto de propiedad separada o singular los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente. De esa cuenta, son elementos privativos en la propiedad horizontal los pisos y locales en que quede dividido un edificio (arts. 532, 533, 534 CC).

4. IV. DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS

   • 1. Derechos y obligaciones en los elementos privativos
     • El propietario de un piso "tiene el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre el mismo, así como sobre los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos.
   • 2. Derechos y obligaciones en los elementos comunes.
     • Al propietario de un piso le corresponde, de modo inherente e inseparable a su derecho de propiedad, el derecho de copropiedad sobre los demás elementos del inmueble, necesarios para el adecuado uso y disfrute del derecho sobre los elementos privados.

5. V. LA ORGANIZACIÓN COLECTIVA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL. ÓRGANO DE ADMINISTRACIÓN

   • 1. Introducción
     • Es necesario contar con una estructura organizativa básica, cuyo objeto es conseguir el equilibrio en las situaciones de tensión que se produzcan como consecuencia de la necesaria coexistencia de dos poderes dominicales de signo diverso: el individual, que recae sobre el piso o apartamento, y el colectivo, que recae sobre el resto de los elementos del inmueble.
   • 2. El Administrador
     • El artículo 547 del Código Civil estipula: "Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal deben ser administrados por la persona que designe la mayoría de propietarios. El administrador ejercerá su cargo con sujeción a las disposiciones que debe contener el Reglamento de copropiedad y administración".
   • 3. La Junta de propietarios
     • Es aquella reunión de los miembros que componen una comunidad en régimen de horizontalidad y en ella se adoptan las decisiones que afecten a la vida en Comunidad. Constituye el órgano rector colectivo de la comunidad.

6. VI. EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

   • 1. Por resolución expresa de los propietarios
     • Por resolución expresa de los dueños de unidades singulares del edificio, tomada con el voto de las dos terceras partes del total de propietarios.
   • 2. Por la destrucción del edificio
     • Esta causa de extinción del régimen de propiedad horizontal no se encuentra regulado expresamente en el Código Civil. Sin embargo, es una causal regulada en el Derecho Comparado.
   • 3. Conversión del inmueble en propiedad o copropiedad ordinaria.
     • Cuando un condueño adquiera la propiedad del resto de los elementos privativos del inmueble, o bien por que varios adquieran pro indiviso cada uno de los pisos o apartamentos del edificio.

7. VII. LA CONCESIÓN DE INMUEBLES EN RÉGIMEN DE DISFRUTE A TIEMPO COMPARTIDO

   • 1. Diversas modalidades.
     • Aquel que faculta para la ocupación y disfrute exclusivos, durante cierto periodo de tiempo al año (una semana, dos semanas, un mes) de un alojamiento, generalmente de carácter turístico, amueblado y equipado, que se integra en un conjunto inmobiliario, así como la utilización de todas las instalaciones y servicios comunes con que este cuente.
   • 2. Ausencia de regulación de estas modalidades en nuestro sistema jurídico
     • En Guatemala es necesaria una regulación legal que dé confianza y garantía a los consumidores, a los promotores y al mercado en general, precisando las obligaciones mínimas de los promotores y evitando las indicaciones incompletas en la información que concierne a la venta de derechos de disfrute a tiempo compartido sobre un inmueble.
   • 3. Definición
     • Aquellas que atribuyen a cada uno de los usuarios el dominio de una vivienda o local o varios, de tal manera que a cada uno corresponda, en exclusiva y frente a todos, un turno de aprovechamiento, durante un periodo fijo de cada año.
   • 4. Formalización notarial y publicidad registral de la adquisición y transmisión de derechos de aprovechamiento por turno.
     • En nuestro sistema registral es inviable la inscripción de este tipo de contratos, en atención al principio numerus clausus de los Derechos Reales.

8. DERECHOS LIMITADOS DE GOCE EL USUFRUCTO

   • I. DERECHOS REALES DE GOCE
     • 1. Antecedentes históricos
       • En el Derecho justinianeo las servidumbres personales constituyen ya una categoría especial de derechos típicos y se reducen a cuatro solamente: el usufructo, el uso, la habitación y, al menos en el nuevo Derecho, las obras de los esclavos y de los animales.
     • 2. Caracteres
       • Se caracterizan por recaer sobre cosas ajenas a su titular, de modo que su existencia requiere la previa existencia del derecho real pleno o propiedad en el que se basan. Se consideran tipos de derechos reales sobre cosas ajenas los siguientes: el usufructo, las servidumbres, uso y habitación.

9. II. NOCIONES FUNDAMENTALES DEL USUFRUCTO

   • 1. Definición: El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia.
     • 2. Caracteres
       • a. En cuanto a su naturaleza se trata de un derecho real de goce en bien ajeno.
       • b. Se trata de un derecho temporal
       • c. Se trata de un derecho transmisible
       • d. El usufructuario está obligado a conservar la forma y la sustancia de la cosa que recibe.
     • 3. Duración del usufructo
       • El artículo 705 del Código Civil regula: "El usufructo puede constituirse por tiempo fijo, vitalicio, puramente o bajo condición, pero no a perpetuidad, y sobre toda especie de bienes muebles e inmuebles
     • 4. Constitución del usufructo
       • El usufructo se constituye por contrato o por acto de última voluntad (art. 704 CC). El acto de constitución puede ser tanto inter vivos como mortis causa, lo mismo a título gratuito que oneroso.
         • 4.2. El usufructo constituido por acto de última voluntad
           • La constitución del usufructo por acto mortis causa es la más frecuente de todas, por ser la más acorde con la función económico-social de este derecho subjetivo.
         • 4.1. El usufructo constituido por contrato
           • Es un usufructo voluntario que puede constituirse en virtud de contrato o negocio jurídico otorgado por quien sea propietario o tenga el poder de disposición sobre el derecho que va a ser afectado.

10. III. LOS SUJETOS DEL USUFRUCTO

    • 1. Usufructuario y nudo propietario
      • En la relación jurídica que determina el nacimiento del derecho de usufructo intervienen dos sujetos: el usufructuario (titular del derecho real de goce) y el nudo propietario (dueño de la cosa usufructuada, titular de la nuda propiedad).
    • 2. Pluralidad de sujetos en el usufructo
      • El artículo 705 señala que puede constituirse el usufructo a favor de personas jurídicas, o de una o varias personas individuales, simultánea o sucesivamente. Así son, dos las formas fundamentales de pluralidad de sujetos en el usufructo.
        • 2.1. Simultánea
          • El articulo 707 regula". Si se constituye el usufructo a favor de varias personas simultáneamente, sea por herencia o por contrato, no hay derecho de acrecer, si el constituyente no lo ha establecido clara y expresamente".
        • 2.2. Sucesiva
          • En caso de disfrute sucesivo, el usufructo sólo aprovechará a las personas que existan cuando concluya el derecho del anterior usufructuario.

11. IV. OBJETO DEL USUFRUCTO

    • Objeto de usufructo pueden ser tanto bienes como derechos y aun universalidades.
      • 1. Bienes
        • Pueden ser objeto de usufructo los bienes siempre que sean apropiables y estén en el comercio, tanto corporales como incorporales.
      • 2. Derechos
        • Puede constituirse usufructo sobre un derecho, siempre que no sea personalísimo o intransmisible.
      • 3. Universalidades
        • Se reconoce la posibilidad de que el usufructo recaiga sobre todo un patrimonio o una herencia.

12. V. EL CONTENIDO DEL USUFRUCTO

    • 1. El poder jurídico del usufructuario El artículo 703 del Código Civil señala: "Pertenecen al usufructuario los frutos naturales y civiles que los bienes produzcan ordinaria y extraordinariamente, salvo las limitaciones establecidas en el título en que se constituya."
    • 2. La facultad de disfrute del usufructuario Se infiere que la facultad primordial del usufructuario consiste en disfrutar de los bienes ajenos. El disfrute del usufructuario comprende las siguientes facultades:
      • a. Posesión de la cosa: el usufructuario tiene a su favor el ejercicio de los interdictos posesorios.
      • b. Obtención de frutos: El artículo 703 establece que el usufructuario tiene derecho a los frutos naturales y civiles, de los bienes usufructuados.
    • 3. La facultad de disponer del usufructuario El usufructuario puede gozar por sí mismo de la cosa usufructuada, arrendarla a otro, y enajenar su derecho de usufructo, salvo lo dispuesto en el artículo 708, pero todos los contratos que como tal usufructuario celebre, terminarán al fin del usufructo.
    • 4. Obligaciones del usufructuario Nacen entre usufructuario y nudo propietario una serie de obligaciones que vienen reguladas en el Código Civil.
      • 4.2. Obligaciones del usufructuario durante el usufructo Una vez entra a poseerlos su principal obligación consiste en la conservación efectiva del objeto.
      • 4.1. Obligaciones antes de entrar en el goce de los bienes Antes de entrar en el goce de los bienes está obligado el usufructuario a formar inventario de los bienes muebles y realizar una descripción del estado de los bienes inmuebles, con citación del propietario (art. 720 CC)
      • 4.3. Obligaciones del usufructuario al terminar el usufructo La principal obligación del usufructuario al terminar el usufructo es la de devolver al propietario el bien usufructuado, devolución que no es causa de la reversión al propietario de las facultades hasta entonces integradas en el usufructo, sino consecuencia de ésta.
      • 5. Situación jurídica del nudo propietario: facultades y obligaciones El nudo propietario, conserva una serie de facultades, como son:
        • a. Enajenar su derecho.
          • b. Gravar su derecho.
            • c. Hacer las obras y mejoras de que sea susceptible la finca usufructuada.

13. VI. EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO

    • 1. Causas de extinción El Código Civil contempla las causas de extinción del usufructo en el artículo 738, el Código Civil regula otras causas de extinción en los artículos 739 (también puede cesar el usufructo por el abuso que el usufructuario haga de su derecho), 740 (destrucción del bien usufructuado) y 744 (expropiación de la cosa usufructuada).
    • 2. Muerte del usufructuario En la mayoría de casos el usufructo es un derecho vitalicio (art. 706 CC) y, por tanto, tal y como señala el artículo 738 numeral 1º del Código Civil, se extingue por la muerte del usufructuario.
    • 3. Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria Regula el numeral 2º del artículo 738 del Código Civil que el usufructo se extingue por expirar el plazo por el cual se constituyó, o por realizarse la condición resolutoria a la cual estaba sujeto el usufructo en el título constitutivo
    • 4. Consolidación Que el usufructo se extingue "por la reunión del usufructo y de la propiedad en una misma persona; pero si la reunión se verifica en una sola cosa o parte de lo usufructuado, en lo demás subsistirá el usufructo".
    • 5. Prescripción El usufructo se extingue por prescripción; expresión entendida por la generalidad de la doctrina en el sentido de que el usufructo se extingue por el no uso o por el no disfrute del bien durante el transcurso del plazo de ley (art. 1508 CC).
    • 6. Renuncia del usufructuario La renuncia del usufructuario, tal y como lo señala esta norma, no puede perjudicar a terceros, esto significa, que no se puede realizar en fraude de acreedores. En el supuesto de renuncia no hace falta la aceptación del nudo propietario: el usufructo se extingue ipso iure, no por la aceptación o por la entrega al nudo propietario
    • 7. Por la pérdida de la cosa usufructuada La pérdida puede ser física o jurídica y puede deberse acaso fortuito, culpa o dolo del nudo propietario, del usufructuario o de un tercero.
    • 8. Resolución del derecho del constituyente Por la anulación o cesación del derecho del que constituyó el usufructo
    • 9. Consecuencias de la extinción del usufructo Terminado el usufructo, el bien usufructuado habrá de ser entregado, debiendo abonarse al usufructuario o a su heredero los desembolsos que hubiera realizado la liquidación.

14. VII. USUFRUCTOS ESPECIALES

    • 1. Usufructo de cosas consumibles En el artículo 713 del Código Civil, a tenor del cual "Si el usufructo comprende cosas que no pueden usarse sin consumirse, el usufructuario está obligado a restituirlos en igual género, cantidad y calidad; y si esto no fuere posible, a pagar su valor si se hubiesen dado estimadas, o su precio corriente al tiempo de cesar el usufructo, si no fueron estimadas".
    • 2. Usufructo de minas El Código Civil no regula propiamente el usufructo de minas o de concesiones de explotación minera, sino el usufructo de un predio en que existe una mina que, aunque no lo diga el artículo 715, haya sido concedida al propietario constituyente.
    • 3. Usufructo sobre animales El art. 737 norma el usufructo sobre animales al señalar: "Si el usufructo está constituido sobre animales y éstos perecen sin culpa del usufructuario, sólo estará obligado para con el propietario a darle cuenta de las pieles o de su valor; pero si no todo el rebaño pereciere, el usufructuario estará obligado a reemplazar con las crías los animales muertos."
    • 4. Usufructo sobre capitales En el artículo 714 al tenor del cual: "Si el usufructo se constituye sobre capitales puestos a rédito, el usufructuario hace suyo éste y no aquéllos; pero en toda novación o convenio que modifique la obligación primitiva, se necesita el consentimiento del usufructuario."