DERECHO DE SUPERFICIE

DERECHO DE SUPERFICIE

1. CONCEPTO

   • Derecho real que confiere a su titular el poder de edificar o plantar y mantener que es propiedad de otra persona
     • Derecho de goce
       • Concurren: - derecho de propiedad sobre el suelo y edificación o plantación; - derecho real autónomo y sustantivo

2. REGULACIÓN

   • Se menciona en el art. 1611.3 CC
     • Incorporación de la Ley del Suelo 1956 - se relaciona el 1611.3 con 1655
       • Ley Hipotecaria art.107.5º
         • Reconocido por el TS
           • La regulación sustantiva a través de: Texto Refundido de la Ley del Suelo, Real Decreto Legislativo 7/2015 (artículos 53 y 54)
             • Ley 55/1980, artículo 3.3 de Montes Vecinales en Mano Común

3. CONTENIDO

   • Facultades del superficiario
     • Realizar construcciones o edificaciones en rasante, vuelo y subsuelo
     • Mantener la propiedad temporal; adquirir las ya realizadas
     • Transmitir y gravar el derecho con limitaciones del art. 54.1 TRLS
     • Si se da régimen de propiedad horizontal - transmitir y gravar con fincas independientes sin consentimiento del propietario
     • Puede ser hipotecado
   • Obligaciones del superficiario
     • Si a título oneroso: satisfacer al condecente la contraprestación pactada
     • Edificar de acuerdo con la ordenación territorial y urbanística
       • Puede edificar pero no está obligado a no ser que se imponga
   • Facultades del concedente, dueño del suelo
     • Transmitir y gravar su derecho con separación del d. superficiario
     • Exigir la construcción de edificación en un plazo
     • Recibir la contraprestación pactada

4. CONSTITUCIÓN

   • Solo puede ser constituido por el propietario (público o privado)
   • Las partes deben de tener
     • Propietario: plena capacidad de ejercicio de derechos
     • Superficiario: capacidad para contratar
   • Puede hacerse
     • A título oneroso
       • Pago de una alzada o canon periódico
       • Adjudicación de viviendas o locales
       • Derecho de arrendamiento. se puede hacer la reversión total de lo edificado
     • A título gratuito
   • Elementos esenciales para la válida constitución
     • Escritura pública
       • Con el plazo de duración (no más de 99 años)
     • Inscripción en el Registro de la propiedad
       • Constitutiva

5. EXTINCIÓN

   • Artículo 54.5 TRLS, cita como causas de extinción
     • Transcurso del plazo de duración pactado (no más de 99 años)
       • Efectos - propietario hace suya la propiedad sin indemnización
         • Extinguida la propiedad, todos los derechos que recaigan no subsisten
           • Por causa distinta las cargas continuarán gravándose separadamente
     • Si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y urbanística
       • Lo que se resuelve es el acto o contrato por el que se hubiera constituido el derecho real

6. DERECHO DE SUPERIFICIE RÚSTICA

   • También puede ser objeto plantaciones o siembras
     • Permite mantener las plantaciones con carácter temporal, la propiedad de lo plantado o sembrado
       • Regulado: artículo 30.3 RH y Ley 55/1980
         • Se hará constar
           • Duración
           • Plantación
           • Destino y mejoras en el momento de extinción
           • Garantías pactadas
         • Se constituye en Escritura Pública y inscripción en el Registro de la Propiedad
           • Transmisible y susceptible de gravamen, con limitaciones en la escritura
             • Se extingue
               • Transcurso del tiempo
               • Demás causas que se expresen en la constitución
               • Contraprestación del superficiario
                 • Pago de una suma alzada
                 • Canon periódico
                 • La comunidad titular del monte hará suya a la extinción la propiedad de lo edificado sin indemnización
                   • Se gravan separadamente cuando las cargas recaigan en los derechos de propiedad del suelo y del superficiario