Darlehensmodalitäten

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(Kreditvereinbarung) Was sind die wesentlichen Auszahlungsvoraussetzungen? (Von Bank zu Bank unterschiedlich)	Image: Frdhcgv (binary/octet-stream)
(Kreditvereinbarung) Wie läuft die übliche Auszahlung bei Neubau und Bauträgerobjekten	Je nach Baufortschritt gezahlt wird, verlangen die meisten Banken zunächst die Verwendung der Eigenmittel. Die Darlehensvalutierung findet dann in abhängigkeit vom Baufortschritt ab. Zusätzlich kommt die Verpflichtung zur Bautenstandsüberwachung sowie eine Mittelverwendungkontrolle (Durch einreichen der Handwerkerrechnungen bei der Bank) statt.
(Kreditvereinbarung) Wahl der Zinsbindung	- Je nach Zinsbindungsfrist varieren die Zinssätze (bei normaler Zinsstrukturkurve kurzfristig günstiger als langfristig). - Angebotene Nominalzinssätze beziehen sich meist auf 1A Darlehen (bis 60% des BLW). - Bei festverzinslichen Darlehen keine vorzeitige Rückzahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich (Ausnahme: Vereinbarte Sondertilgung oder Kündigungsmöglichkeit nach §489 BGB.
(Kreditvereinbarung) Kündigungsmöglichkeit nach §489 BGB	1. Zum Ende der Sollzinsbindung --> Kündigungsfrist: 1 Monat, frühstens zum Tag andem die Sollzinsbindung endet. 2. In jedem Fall nach Ablauf von 10 Jahren --> Kündigungsfrist: 6 Monate 3. Bei variablen Darlehen --> Kündigungsfrist: 3 Monate
(Kreditvereinbarung) Vor- und Nachteile variabel verzinster Darlehen	Vorteile: - Äußerst flexibel - Jederzeit mit gesetzlicher Kündigungsfrist von 3 Monaten kündbar - Empfehlenswert in Zeiten sinkender Zinsen. - Zins meist höher als bei Festzinsvereinbarung. Nachteile: - Zinsänderungsrisiko - Höhere Margen der Banken --> Zinsvorteile ggf. nicht ganz so hoch
(Kreditvereinbarung) Effektiver Jahreszins	- Im Angebot müssen sowohl Nominal- als auch Effektivzinssatz genannt werden. - Effektivzinssatz wird nach Preisangabenverordnung (PAngV) - Dient zum Preisvergleich verschiedener Angebote - Muss im Rahmen der vorvertraglichen Information (VVI) Mitgeteilt werden.
(Kreditvereinbarung) Elemente der Effektivzinsberechnung	- Zinssatz in %, falls nicht möglich (variable Darlehen) Referenzzinssatz am Tag der Austellung des ESIS-Merkblatts + Prozentwert der Zinsmarge - Bei variablen Sollzinsen: 1. Die zugrunde gelegten Annahmen (Referenzzinssatz + Marge) 2. Ggf. Ober und Untergrenzen 3. Warnhinweis: Dass Variabilität sich negativ auf die Höhe des Effektivzinssatzes auswirken können. 4. Die vorstehenden Punkte müssen in größerer Schrift und deutlich sichtbar im Haupteil des ESIS-Merkblattes erscheinen. 5. Die vorstehenden Punkte müssen durch ein anschauliches Beispiel mit Negativszenario ergänzt werden. - Sonstige Komponenten: einmalige und regelmäßige Kosten (Verwaltungsgebühren) und einmalige und regelmäßige Kosten für Zusatzsicherheiten und Tilgungssurrogate (Eintragung Grundschuld, Abschlussgebühr BSV). - Angaben aller Gebühren ist notwendig, falls deren Höhe nicht bekannt ist (z.B. Brandversicherung) muss dies deutlisch in der Liste ''nicht bekannte Kosten'' aufgeführt werden.
(Kreditvereinbarung) Aus welchen Faktoren ergibt sich die Zinshöhe?	- Höhe des Marktzinses - Bonität des Antragstellers - Laufzeit des Kredites - Sicherheiten --> Je besser Bonität plus je Werthaltiger die Sicherheiten, desto geringer ist Risiko für Bank --> geringer einzukalkulierende Risikoaufschläge
(Kreditvereinbarung) An welchen Faktoren kann die Werthaltigkeit von Sicherheiten abgeschätzt werden?	- An der Art der Sicherheit - An der Wertbeständigkeit der Immobilie - Ihrer Marktgänigkeit (Drittverwendungsfähigkeit)
(Kreditvereinbarung) Auswahl des Tilgungssatzes	- In Zeiten der Niedrigzinsphase verkangen die meisten Banken eine Mindesttilgung die höher liegt als in Hochzinsphasen. (Abgeschwächter Effekt, dass ersparte Zinsen bei gleichbleibender Annuität zu höherer Tilgung führen). - Für manche Kunden (vor allem Eigenheimbesitzer) steht eine höchstmögliche Tilgung im Vordergrund, um die Dauer ihrer finanziellen Verpflichtung aus dem Darlehen so kurz wie möglich zu halten. - Wegen Alters (Renteneintritt) kann sich ein höherer Tilgungssatz empfehlen. - Wegen zeitweise niedrigeren Einkommen (z.B. Elternzeit) kann sich ein vorrübergehen niedriger Tilgungssatz empfehlen.
(Kreditvereinbarung) Tilgungsersatz	- z.B. in den nächsten Jahren auszahlbereite bestehende LV oder BSV - Können sinnvoll als Tilgungsersatz sein, gerade wenn keine Sparleistungen mehr erbracht werden müssen --> nur Zinsbelastung. - Können zudem als Zusatzsicherheit betrachtet werden --> Konditionsvorteil - Bei neu abzuschließenden Tilgungssurrogaten sind Vor- und Nachteile abzuwägen --> z.B. Abschlusskosten.
(Kreditvereinbarung) Sondertilgungsmöglichkeit	- Viele Kunden möchten niedrigen Tilgungssatz und optionale Sondertilgungsmöglichkeit kombinieren --> Flexibilität trotz langer Zinsbindung - Interessant bei sinkenden Zinsen, da freie Mittel am Kapitalmarkt nur zu niedrigen Zinsen angelegt werden können. - Interessant, wenn freie Mittel in absehbarer Zunkunft zur Verfügung stehen - 5% meist kostenfrei, bei höherer SoTi häufig Zinsaufschlag --> muss abgewogen werden, da die meisten Kunden die SoTi nicht nutzen.
(Kreditvereinbarung) Tilgungsfreie Anlaufjahre	- Häufig bei KfW-Darlehen - Sinnvoll z.B. in der Bauphase wegen Doppelbelastung aus Miete und Darlehensrate - Oftmals weniger flexibel --> Tilgungssatzänderungen oder Sonderzahlungen oft ausgeschlossen. - Ggf. interessant für Vermieter da steuerliche Abzugsfähgkeit der Zinsen auf den voll Darlehensbetrag.
(Kreditvereinbarung) Wovon hängt die Finanzierungslaufzeit ab?	- Tilgungssatz - Tilgungsfreie Zeiten - Ausnutzen möglicher Herabsetzung des Tilgungssatzes - Ausnutzen von Sondertilgungsmöglichkeiten - Ggf. Renteneintrittsalter (seit WoKri.)
(Kreditvereinbarung) Aufteilung der Darlehenssumme auf mehrere Darlehen	- Sinnvoll wenn verschiedene Darlehensarten oder Zinsbinungsfristen kombiniert werden sollen. - Problem: Bei Umschuldung des früher auslaufenden Darlehens kann bei Wechsel des Darlehensgebers aufgrund der Nachrangigkeit eine schlechte Kondition die Folge sein.
(Kreditlaufzeit) Zu welchem Zeitpunkt im Jahr kann die Zins- und Tilgungszahlung erbracht werden?	1. Am Jahresende --> nachschüssig (günstigeste Variante) 2. Am Jahresanfang --> vorschüssig (teuere Variante) 3. Im Jahresverlauf --> unterjährig (z.B. monatlich, vierteljährig, halbjährig)
(Kreditlaufzeit) In welchem Sonderfall kann es Sinnvoll sein die gesamten Zinsen des Folgejahres im Dezember des vorhergehenden Jahres zu zahlen?	Bekommt ein Kapitalanleger (Vermieter) während des Jahres eine höhere Zahlung z.B. Tantieme, die sein zu versteuerndes Einkommen erhöht, kann er seine Werbungskosten durch die vorgezogene Zinszahlung in diesem Jahr erhöhen --> nur als Einmaleffekt nutzbar.
(Kreditlaufzeit) Kreditprolongation und -umschuldung	- Darlehensgeber ist verpflichtet spätestens 3 Monate vor Ablauf der Zinsbindung dem Kunden zu signalisieren ob er an einer Fortführung des Darlehensverhältnisses interessiert ist.
(Kreditlaufzeit) 3 Varianten der Anschlussfinanzierung	1. Unechte Anschlussfinanzierung (reine Kreditprolongation): Neue Zinsbindungen, Zins und Tilgungsmodalitäten werden neu vereinbart und schriftlich festgehalten, alle weiteren Darlehensbedigungen bleiben unverhindert bestehen. (Auch Darlehenskontonummer) Darlehensnehmer hat eine Annahmefrist. 2. Echte Anschlussfinanzierung: Komplett neuer Darlehensvertrag wird abgeschlossen --> Kunde hat Wiederrufsrecht, neues ESIS-Blatt, neue Kreditwürdigkeitsprüfung. 3. Umschuldung: Es wird ein neuer Darlehensvertrag bei einem anderen Darlehensgeber abgeschlossen.
(Kreditlaufzeit) Feststellung der Rahmenbedingungen der Prolongation	1. Finanzielle Änderungen: - Gehaltsänderugen - anstehende einmalige Auszahlungen - absehbare Ausgaben (z. B. Aufnahme eines Modernisierungskredites oder Ähnliches) 2. Soziale Änderungen: - Kinderplanung - Umzug - Veräußerungsabsichten - Scheidung/Trennung 3. Verändertes Schuldverhältnis: - Tod eines Darlehensnehmers --> Erben treten an diese Stelle und müssen nachgewiesen werden.
(Kreditlaufzeit) Konzeptionierung des Prolongationsangebots	Typische Parameter: 1. Zinsbindungsdauer 2. Höhe der Leistungsrate --> abhängig von wünschen des Kunden, bspw. Volltilgung oder Rückführung auf einen bestimmten Saldo zum Ende der nächsten Zinsperiode oder Wunschrate des Kunden. 3. Tilgung 4. Sonderzahlungen --> ggf. möchte der Kunde mit einer Sonderzahlung die Restschuld und somit den Prolongationsbetrag verringern.
(Kreditlaufzeit) Gründe für eine Umschuldung	- Umschuldung = wechsel der finanzierenden Bank - Mögliche Gründe: 1. Krediterhöhung gewünscht z.B. Modernisierung, aber Absage der bisherigen Bank. 2. Bessere Konditionen bei anderer Bank 3. Bank unterbreitet kein Prolongationsangebot 4. Umwandlung von 2 in 1 Darlehen wenn Bank nicht zustimmt
(Kreditlaufzeit) Mögliche Kosten bei einer Umschuldung	- Bei einer Umschuldung wird eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung und Objektbewertung nötig. - Weitere Kosten: bspw. Schätzkosten, Änderung der Schuldverhältnisse --> Kosten müssen mit Vorteilen abwogen werden!
(Kreditkündigung) Kündigungsrechte des Darlehensnehmers	- Unbefristeter DL-Vertrag (z.B. Girokonto): jederzeit Kündbar - Bei vereinbarter Zinsbindung beidseitig mit Frist von einem Monat möglich - Sonderkündigungsrechte BGB §489: 1. nach Ablauf von 10 Jahren (Frist 6 Monate) 2. Ablauf der Sollzinsbindung (Frist 1 Monat) 3. Bei variabler Verzinsung (Frist 3 Monate) --> Sonderkündigungsrechte gemäß BGB können nicht im Vertrag ausgeschlossen werden! - Rückzahlung innerhalb von 2 Wochen.
(Kreditkündigung) Forward-Darlehen und die 10 Jahres-Frist	- normalerweise beginnt die 10 Jahres-Frist mit vollständiger Auszahlung des Darlehens sodass bei einem Forward-Darlehen die Vorlaufzeit nicht berücksichtigt werden dürfte --> Aber: Urteil des Landgerichts Bochum, sieht den Beginn der 10 Jahres-Frist am Vertragsdatum der Darlehensverlängerung (des Forward-Darlehens) - Bisher nicht höchstrichterlich geklärt.
(Kreditkündigung) Außerordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers	- DN kann mit anerkanntem Kündigungsgrund vom außerordentlichen Kündigungsrecht gebrauch nehmen wenn 6 Monate nach Vollauszahlung vergangen sind (Vorfälligkeitsentschädigung). - Berechtigtes Interesse: 1. Die als Sicherheit dienende Immobilie wird verkauft 2. Die Immobilie wird zur Absicherung eines zusätzlichen Kredites benötigt, den das bisherige Kreditinstitut verweigert, der aber bei einem anderen Kreditinstitut erhältlich ist.
(Kreditkündigung) Vorfälligkeitsentschädigung	- Entsteht dem Kreditinstitut aus der vorzeitigen Kündigung und Rückzahlung des Darlehens ein Schaden, so kann vom Darlehensnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung gefordert werden. - Muss angemessen sein (Sittenwidrigkeit), ist aber nicht in der Höhe gedeckelt. - Je stärker der aktuelle Zinsanstieg ausgefallen ist und je länger die Zinsbindung noch läuft, desto höher fällt die Vorfälligkeitsentschädigung aus. - Keine VFE bei kündigung gemäß §489 BGB --> Kündigung nach 10 Jahren Laufzeit
Kreditprozess aus Kundensicht	Image: Dfyc (binary/octet-stream)
Ablauf des Kreditgenehmigungsprozesses aus Bankensicht	Image: Adhf (binary/octet-stream)

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