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En este contexto, el Derecho urbanístico se constituye como un sistema cuyo objeto son aquellos principios y normas que regulan la actividad de la autoridad pública y de los particulares en la búsqueda de un orden racional en los usos y actividades que se desarrollan en el suelo urbano y rural.

Ya no estamos frente a limitaciones externas de la propiedad civil que vienen desde una legislación excepcional, sino que ante disposiciones que confi guran un distinto tipo de propiedad a partir de su función social.

en sus inicios el Derecho urbanístico surge como parte de la actividad de policía, más concretamente de la policía urbana, en donde las técnicas de intervención (alineamientos, la zonifi cación, la planifi cación, expropiación), eran consideradas limitaciones externas al derecho de propiedad. El cambio evolutivo hasta el Derecho urbanístico actual, como mecanismo que interviene y confi gura el contenido material del derecho de propiedad sobre el suelo se ha debido no solo a una reacción frente a los nuevos desafíos sociales que ha debido enfrentar el Estado, sino también a un cambio en la concepción jurídico-dogmática de este derecho, así como de las concepciones fi losófi cas, económicas y políticas que se han construido en torno a él a partir de la época de la ilustración.

se enfrentan dos concepciones para comprender el régimen de la propiedad del suelo. La primera se sitúa en la esfera del titular del derecho de goce y disposición para, desde la misma, afi rmar el principio de libertad dominical de uso y provecho con las solas limitaciones (externas) que el interés le imponga. Por su parte, la segunda se coloca, por el contrario, justamente en el lugar de los intereses colectivos o comunitarios para, sin desconocer los del titular del derecho, sostener la primacía de los mismos y reducir la libertad del propietario al espacio residual resultante (conforme, en todo caso, al interés general).

La primera de estas concepciones se formula dentro de los esquemas y conceptos jurídicos del Estado liberal burgués, que determina, a su vez, los esquemas y conceptos del Estado de Derecho. La segunda es fruto del Estado social, que expresa la profunda transformación en la concepción del derecho de propiedad a consecuencia de las nuevas características económicas de la sociedad industrial, imponiendo un nuevo fin legitimador de este derecho (la función social) que opera desde su interior (y no sobre él o desde fuera del mismo), conformando su propio contenido.

Así, los elementos que le dan identidad y fi sonomía respecto de otras ramas del derecho se fundan en la existencia de principios e instituciones que la asienta en el ámbito del Derecho público y lo separan de las bases, principios y sistemas propios del Estado liberal expresado en los Códigos Civiles y en un modelo de propiedad totalmente superado.

la forma en que se regulan a los sujetos que intervienen en él, las técnicas de intervención, así como en los procedimientos y mecanismos de control, cabe preguntarse si forma parte de una disciplina mayor dentro de esta división del Derecho, como es el Derecho administrativo, o es posible sostener su autonomía.

En su opinión (Lautaro Ríos) el Urbanismo se transforma en Derecho urbanístico mediante la juridifi cación de sus normas técnicas, es decir, cuando estas comienzan a irradiar, sobre las conductas, un criterio de licitud, pues estas permiten dar respuesta a un complejo de valores y de derechos de elevado rango que podrían quedar gravemente comprometidos si esa actividad no fuese regulada o controlada.

En nuestra opinión, la existencia del Derecho urbanístico como disciplina jurídica no es discutida. Tampoco se discute su pertenencia al ámbito del Derecho público y, dentro de este, al Derecho Administrativo. Sin embargo, pensamos que su contenido no solo es una proyección de los conceptos y categorías dogmáticas que emanan de dicha disciplina, sino que se integran en una trama que permite vislumbrar un sistema que se construye sobre la base de principios que son propios y que la dan una identidad singular.

En definitiva, existe un conjunto de normas que regulan todo el tracto o proceso de decisiones públicas que van desde el diseño de un modelo territorial futuro y que llegan a su materialización en la forma de crear y recrear la ciudad, y que se despliega en un conjunto de potestades públicas que se atribuyen a diversos órganos que integran la Administración del Estado.

Por lo tanto, en su parte fi nal la edifi cación constituye el hito que marca el cierre de un ciclo que se inicia desde la planificación urbana.

El Derecho urbanístico se ocupa de todo el proceso que permite contar con unidades de suelo que puedan ser edifi cadas, determinando el contenido material efectivo del derecho de propiedad en cada una de dichas unidades.

En efecto, la legislación urbanística desarrolla un sistema que tiene por fi nalidad una utilización racional del suelo, utilizando la ordenación como principal instrumento para resolver esta necesidad. Dicha fi nalidad e instrumento se aplican a dos fenómenos claramente diferenciados dentro del urbanismo: a) el uso y la edifi cación sobre una espacio determinado; y b) la urbanización, entendida como el conjunto de obras necesarias para la creación de una estructura urbana óptima, que permita la existencia de unidades de suelo sobre los cuales se pueda edifi car.

Una vez que aquellas se han materializado, surge un producto ex novo: suelo edifi cable, lo cual marca en parte el término del Derecho urbanístico y el inicio del Derecho de la Edifi cación y el Derecho inmobiliario. A su vez, el Derecho de la Edifi cación comprende el conjunto de normas que regula el proceso de edifi cación, esto es, la acción y resultado de construir un edifi cio de carácter permanente o temporal. Este caso se ocupa de los agentes que intervienen en la construcción, estableciendo sus obligaciones, el régimen de responsabilidad y las garantías. Por su parte, el Derecho inmobiliario es parte del Derecho civil patrimonial y comprende todas aquellas normas que dicen relación con las formas de adquisición, administración y disposición de los bienes inmuebles, así como las formas de organización de la misma.

De esta forma es posible distinguir el Derecho urbanístico dentro del ámbito del Derecho público, frente al Derecho de la Edifi cación y al Derecho inmobiliario, que son residenciados en el ámbito del Derecho privado de carácter patrimonial.

El contenido del Derecho urbanístico comprende las diversas instituciones que resumen las formas de actuación de los órganos administrativos para proyectar un orden de las actividades dentro del espacio y garantizar que este sea respetado y cumplido por los destinatarios

que la Planifi cación Urbana es un el proceso que se efectúa para orientar y regular el desarrollo de los centros urbanos en función de una política nacional, regional y comunal de desarrollo socioeconómico.

- Plan Regional de Desarrollo Urbano - Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano - Plan Regulador Comunal con sus planos seccionales que lo detallen - Plan Seccional - Límite Urbano

En cuanto a sus efectos, los Instrumentos de Planifi cación Territorial son de naturaleza reglamentaria, por lo tanto son vinculantes tanto para los órganos de la Administración como para los particulares, especialmente respecto de la forma como se debe ejercer el ius aedifi candi. Así, el artículo 57 LGUC dispone que “el uso del suelo urbano en las áreas urbanas se regirá por lo dispuesto en los Planes Reguladores, y las construcciones que se levanten en los terrenos serán concordantes con dicho propósito

a) El área urbana en sentido estricto corresponde a lo que se conoce como casco histórico y se caracteriza por disponer de los elementos básicos de urbanización que dan a las unidades de suelo el carácter de parcelas o solares urbanizados sobre los cuales es posible edifi car. Los elementos que determinan la urbanización son las calles y pasajes pavimentados, las plantaciones y obras de ornato, las instalaciones sanitarias y energéticas, con sus obras de alimentación y desagües servidas y de aguas lluvia, y las obras de defensa y servicio del terreno

b) El área de extensión urbana son reservas de espacio consideradas en los instrumentos de planifi cación territorial para el futuro crecimiento, mediante la creación de una o más áreas de extensión, adyacentes al área urbana.

El aspecto más importante de esta área es que se trata de suelo no urbanizado, de forma que se impone al propietario dos obligaciones básicas: a) el deber de urbanizarlos (artículos 134 y ss. LGUC), como requisito previo para la edifi cación y disposición de unidades edifi cables que resulten de dicho proceso; y b) la obligación de ceder gratuitamente parte de los terrenos a circulación, áreas verdes y equipamientos, cuyo porcentaje es establecido por la OGUC

c) Por último, se encuentra el área rural que está comprendida fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores, por tal razón, su régimen jurídico constituye la regla general.

En este suelo no está permitido abrir calles, subdividir para forma poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado.

La gestión urbanística dice relación con las formas o modalidades de ejecución del planeamiento. Tenemos que tener presente que los planes reguladores no solo son normas que regulan la forma de hacer ciudad y edifi car, sino también son instrumentos de planifi cación orientados a materializar un determinado modelo de ordenación territorial

Al mismo tiempo, también va a depender de la forma en que dicha ejecución se realice, ya sea de forma aislada o concreta (ejecución asistemática) o en el marco de un proceso global y ordenado (ejecución sistemática).

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