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NBR 14653 - 3

marina gomes Avaliação de Imóveis Analista de Negócios Portugués

Contenido del mapa

NBR 14653 - 3

5. CLASSIFICAÇÃO DOS BENS, SEUS FRUTOS E DIREITOS
- Classificação dos imóveis rurais
  - Dimensão
    - Pequeno
      - Até 4 módulos fiscais
    - Médio
      - Acima de 4 até 15 módulos fiscais
    - Grande
      - Acima de 15 módulos fiscais
  - Exploração
    - Não explorado
    - Agricultura
    - Lazer e turismo
    - Extrativismo
    - Interesse ambiental
    - Pecuária
    - Silvicultura
    - Agroindustrial
    - Misto
- Classificação dos componentes dos imóveis rurais
  - Terras
  - Benfeitorias
    - Culturas
    - Construções
    - Obras e trabalhos de melhoria das terras
- Máquinas e equipamentos
  - Fixos
  - Removíveis
- Veículos
- Semoventes
  - Animais de rebanhos que constituem patrimônio
- Recursos naturais
  - Florestais
  - Híbricos
  - Minerais
- Frutos
  - Rendas de exploração direta
  - Aluguel
  - Arrendamento
  - Parcerias
- Direitos
  - Servidões
  - Usufrutos
  - Concessões
  - comodatos
  - Direitos hereditários
  - Direitos possessórios
7. Atividades Básicas
- O avaliador deve esclarecer aspectos essenciais na contratação para definir o método e grau de fundamentação
  - Finalidade
  - Objetivo
  - Prazo limite
  - Condições a serem observadas (laudo de uso restrito)
- Etapas das atividades básicas
  - Requisição e conhecimento da documentação
  - Vistoria
  - Coleta de dados
  - Diagnóstico do mercado
  - Escolha e justificativa dos métodos e critérios
  - Tratamento dos dados
  - Identificação do valor do bem
- Vistoria
  - Caracterização da região
    - Aspectos físicos
    - Aspectos ligados à infraestrutura
    - Sistema de transporte coletivo, escolas, facilidades de comercialização dos produtos, cooperativas, agroindústrias, assistência técnica agrícola, sistemas de armazenagem de produtos e insumos, comércio de insumo e máquinas agrícolas e rede bancária
    - Estrutura fundiária, vocação econômica, disponibilidade de mão de obra
    - Aspectos ligados às possibilidades e desenvolvimento local, posturas legais para utilização do solo, restrições físicas e ambientais condicionantes do aproveitamento
  - Caracterização do imóvel
    - Características gerais
      - Denominação
      - Dimensões
      - Limites e confrontações
      - Situação
      - Destinação
      - Recursos naturais
      - Sistema viário interno
      - Telefonia, rede de energia elétrica interna e externa
      - Utilização econômica atual e condicionantes legais
      - Ancianidade das posses
    - Caracterização das terras
      - Aspectos físicos
      - Identificação pedológica
      - Classificação das terras
      - Condições legais
    - Caracterização das construções e instalações
      - Dimensões
      - Aspectos construtivos
      - Estado de conservação, idade estimada, vida útil
      - Aspectos funcionais
      - Condicionantes legais
    - Caracterização das produções vegetais
      - Estado vegetativo
      - Estádio atual de desenvolvimento, estado fitossanitário, nível tecnológico
      - Produtividades esperadas e riscos de comercialização
      - Adaptação à região, considerando o risco de ocorrência de intempéries
      - Condicionantes legais
      - Plantios florestais comerciais podem ser caracterizados por meio de inventários florestais, com produto final fornecendo o volume de madeira por classes de sortimento, número de árvores e indicadores de qualidade da população amostrada
    - Caracterização das obras e trabalhos de melhorias das terras
      - Dimensões e quantidade
      - Aspectos qualitativos e tecnológicos
      - Estado de conservação, idade estimada e vida útil
      - Aspectos funcionais
      - Condicionantes legais
    - Caracterização das máquinas e equipamentos
      - Fabricante e tipo
      - Características técnicas
      - Estado de conservação e funcionalidade
    - Caracterização das atividades pecuárias
      - Espécie, raça e categoria dos animais
      - Índices zootécnicos e aspectos sanitários
      - Manejo, alimentação
    - Caracterização de outras atividades
      - Agroindústria
      - Turismo rural
      - Hotelaria
      - Mineração
    - Caracterização de ativos e passivos ambientais (parte 6 da NBR 14653)
      - Recomenda-se a apresentação de serviços cartográficos ou topográficos, desenhos, fotografias, imagens satélites
- Pesquisa para a utilização do método comp direto de dados de mercado
  - Planejamento de pesquisa. (idem a parte 2)
  - Identificação das variáveis do modelo (idem a parte 2)
  - Levantamento de dados (idem a parte 2)
- Diagnóstico do mercado
- Escolha da metodologia
- Tratamento dos dados
  - Fator
  - Científico
- Identificação do valor de mercado
- Identificação de outras referência de valor
8. Metodologia Aplicável
- MCDDM (igual a parte 2)
- Método da capitalização da renda (igual a parte 2)
- Método involutivo (igual a parte 2)
- Método evolutivo
  - A composição do valor será a partir dos valores da terra nua, das benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas, e das obras e trabalhos de melhorias das terras, bem como o passivo e o ativo ambiental
  - Valor da terra nua = MCDDM
  - Valor da benfeitoria = comp direto de custo, quantificação de custo ou capitalização da renda
  - Avaliação da cultura e floresta plantada = Método da capitalização da renda
9.Especificação das avaliações
- Avaliação de benfeitorias
- MCDDM
- Capitalização da Renda
- Evolutivo
10. Procedimentos específicos
- Terra Nua
  - Preferencialmente MCDDM
  - Deve se informado se foi considerado ou não a existência de ativos ou passivos ambientais
- Fatores de homogeneização
  - Para área, percentual de área aberta, escalas de fatores de classes de capacidade de uso, fatores de situação, localização, topografia, limitação de uso e recursos hídricos
- Construções e instalações
  - Quando não usar o MCDde custo deverá utilizar o orçamento qualitativo e quantitativo
  - Quando usado o método da quantificação de custo, podem ser utilizados orçamentos analíticos, caderno de preços ou planilhas de custo, compatíveis com mercados rurais
  - Depreciação
    - aspectos físicos
      - Idade estimada, vida útil e estado de conservação
    - aspectos funcionais
      - Aproveitamento da benfeitoria no contexto socioeconômico do imóvel e da região em conjunto, a obsolescência e a funcionalidade
- Pastagens
  - Na avaliação em separado das pastagens plantadas, recomenda-se o emprego do custo de formação, com a aplicação de um fator de depreciação decorrente da diminuição da capacidade de suporte da pastagem
  - Nos casos do pastoreio intensivo e das pastagens nativas, pode ser utilizado o método de capitalização da renda
  - Pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores médios regionais de arredamento de pastagens das mesmas condições, pelo período restante de sua vida útil, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra
- Culturas
  - Na avaliação em separado das culturas, recomenda-se o emprego do método da capitalização da renda para a identificação do valor econômico
  - Recomenda-se que o valor econômico corresponda ao valor presente líquido de um fluxo de caixa, resultante de receitas e despesas inerentes ao bem, descontada a uma taxa de atratividade de igual risco, considerado o prazo do ciclo da cultura
  - No caso de culturas de ciclo longo em sua fase inicial ou nas de ciclo curto, admite-se utilizar, alternativamente ao método da capitalização da renda, o custo de formação, efetivado até a data da avaliação, deduzidas eventuais receitas intermediárias
- Florestas nativas
  - MCDDM
  - Quando existir utilização econômica autorizada pelo órgão competente, pode ser utilizado o método de capitalização da renda
- Terras avaliadas em conjunto com benfeitorias
  - MCDDM ou capitalização da renda
- Equipamentos e máquinas agrícolas
  - MCDDM
- Obras e trabalhos de melhoria das terras
  - Custo de reedição
- Desapropriações
- Frutos e direitos
  - MCDDM ou pela aplicação de taxa de rentabilidade sobre o valor do capital envolvido
- Servidões rurais
  - Classificação
    - Finalidade
      - Passagem de estradas
      - Passagem de linha de energia ou telefonia
      - Passagem de tubulação
    - Intervenção física
      - Aparente
      - Não aparente
    - Posição em relação ao solo
      - Subterrânea
      - Superficial
      - Aérea
    - Duração
      - Cíclica
      - Temporária
      - Perpétua
  - Valor da indenização
    - Corresponde ao valor presente líquido, da perda da renda causada ao imóvel, considerada a sua destinação ou a sua vocação econômica. Pode ser usado uma porcentagem do valor da terra nua, desde que justificado
    - Prejuízos relativos às construções, instalações, obras e trabalhos de melhoria das terras atingidas pela faixa de servidão devem ser avaliadas
- Recursos hídricos
  - Método da capitação de renda, quando houver exploração econômica, ou como uma variável no modelo de regressão linear
- Laudo Técnico de constatação
  - Para fins cadastrais e tributário, no caso de identificação de valor
11. Apresentação de laudos de avaliação
- Deve conter no mínimo
  - Estabelecido na parte 1
  - Roteiro de acesso ao imóvel
    - Planta esquemática de localização
  - Descrição da região
  - Classificação dos bens avaliando
  - Pode ser incluído: documentação dominial ou possessória, fotografias do avaliando, imagens satélite, plantas das benfeitorias, levantamentos topográficos e relatórios dos aplicativos utilizados nos cálculos