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Arrendamiento de local comercial: contrato y partes
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- 1El contrato de arrendamiento de local comercial es considerado como un contrato típico, aunque no está regulado de forma específica. Su normatividad hay que buscarla en los artículos 1973 y ss. del Código Civil, complementada con los artículos 518 a 524 del Código de ComercioEl contrato de concesión de espacio es un contrato típico cuya regulación ni siquiera se encuentra completamente en la jurisprudencia nacional, sino que hay que buscarla en laudos arbitrales (ya que normalmente en estos contratos se incluye la cláusula compromisoria)
- 2El contrato de arrendamiento de local comercial hay dos partes: por un lado está el dueño del inmueble, es decir, el arrendador (que puede ser comerciante o no) y por otro lado está el dueño del establecimiento, es decir, el arrendatario (que siempre será comerciante)En el contrato de concesión de espacio también hay dos partes: el dueño de un establecimiento de comercio de mayor tamaño (concedente) y el dueño de un establecimiento de comercio de menor tamaño (concesionario). Ambos siempre serán comerciantes
- 3En el arrendamiento de local comercial, un comerciante busca aprovechar el inmueble de otra persona, minimizando así la inversión necesaria para poner a operar su establecimiento de comercio (ya que si tuviera que comprar su propio local necesaria muchos más recursos)En la concesión de espacio un comerciante de menor tamaño pretende poner a funcionar su propio establecimiento dentro de un establecimiento de mayor tamaño, aprovechándose así de la gran afluencia de clientes que éste tiene.
- 4En el contrato de arrendamiento de local comercial, el arrendador -dueño del inmueble-, por lo tanto, se obliga a permitir el uso y el goce. Es decir que el arrendatario puede usar el bien para su establecimiento o subarrendar un parte de él y obtener para sí los frutosEn el contrato de concesión de espacio el concedente solo se obliga a permitirle al concesionario el uso de una parte de su establecimiento para su actividad comercial. Es decir que el concesionario no podrá subarrendar ese espacio y obtener frutos del mismo
- 5En el contrato de arrendamiento de local comercial el arrendatario -dueño del establecimiento de comercio-, se obliga a pagar un canon fijo de arrendamiento (renta), pues la utilidad que le ofrece el inmueble es así mismo una utilidad más o menos fijaEn el contrato de concesión de espacio, el concesionario paga generalmente un porcentaje de las utilidades que perciba por su actividad comercial, pues la utilidad que obtiene de poder operar dentro del establecimiento del concedente varía de acuerdo a la clientela de éste.
- 6En el contrato de arrendamiento de local comercial el arrendatario tiene derecho a que se le renueve el contrato si lleva más de dos años explotando el inmueble con un mismo establecimiento de comercio.En el contrato de concesión de espacio el concesionario -comerciante de menor tamaño-, no tiene derecho a la renovación automática de su contrato a no ser que así se haya pactado (generalmente nunca se pacta)
- 7En el contrato de arrendamiento de local comercial, el arrendatario tiene derecho al desahucio con seis meses de anticipación si la causa de terminación es la remodelación o demolición del inmueble, o la destinación del propietario para vivienda o para otra actividad comercialEn el contrato de concesión de espacio, el concesionario tiene derecho al desahucio "con un tiempo prudente de anticipación" que se determina en cada caso por la naturaleza de la actividad comercial para la que se cedió el espacio.
- 8Si la terminación del contrato fue por remodelación del inmueble, el comerciante tendrá derecho a que se lo prefiera como arrendatario una vez éste esté remodeladoEn el contrato de concesión de espacio no existe este derecho.
- 9En el contrato de arrendamiento de local comercial, el arrendador no puede impartir órdenes ni directrices sobre la manera como el comerciante debe llevar a cabo su actividad comercial.En el contrato de concesión de espacio, el concedente, dueño del establecimiento de comercio de mayor tamaño, puede impartir constantemente órdenes, directrices y prohibiciones sobre la manera como el concesionario desarrolla su actividad comercial.
- 10En el contrato de arrendamiento de local comercial el arrendador busca sobre todo percibir el canon de arrendamientoEn el contrato de concesión de espacio el concedente no solo busca la contraprestación que recibe de parte del concesionario, sino diversificar la oferta de productos de su propio establecimiento (lo cual puede atraer más clientela)
- 11En el contrato de arrendamiento de local comercial el arrendador no puede modificar unilateralmente el contrato.En el contrato de concesión de espacio se suele incluir una cláusula que le permite al concedente, dentro de ciertos límites, cambiar los términos del contrato
- 12En el contrato de arrendamiento de local comercial el arrendador no puede terminar unilateralmente el contrato sin pagar una indemnización al comercianteEn el contrato de concesión de espacio se suele incluir una cláusula que le permite al concedente terminar unilateralmente el contrato bajo ciertas condiciones específicas, sin necesidad de pagar ninguna indemnización
- 13En el contrato de arrendamiento de local comercial, el comerciante tiene derecho sobre la clientela y la acreditación que adquiera el establecimiento de comercio mientras funcione en dicho local.En el contrato de concesión de espacio el concesionario no adquiere derechos sobre la clientela ni sobre la acreditación, pues se supone que ambos pertenecen al establecimiento de comercio de mayor tamaño (el concedente).
- 14En el contrato de arrendamiento de local comercial el comerciante no tiene por qué entregar reportes de sus actividades o estados financieros al dueño del inmueble.En el contrato de concesión de espacio, el concesionario sí debe entregar reportes de sus utilidades al concedente, pues a partir de allí se determina el pago que debe hacer por el uso del espacio comercial
- 15En el contrato de arrendamiento de local comercial, la venta del establecimiento incluye el contrato de arrendamiento. Es decir, que el comprador del establecimiento pasará a ocupar la posición de arrendatario y el dueño del inmueble deberá respetar el contratoEn el contrato de concesión de espacio, por ser in tuito persona, la venta del establecimiento no incluye la del contrato de cesión y, en caso de que cambie el concesionario, el concedente puede dar por finalizado el contrato.
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- Flashcards on Untitled, created by sofia Buitrago on 09/11/2021.
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