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LOS URAPANES

Harry Guerrero M Spanish

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LOS URAPANES

   Análisis de inversión para la construcción del proyecto Los Urapanes, en la ciudad de Bogotá D.C.

Contextualización del Proyecto
- Marco Teórico
  - Definición del Proyecto
    - 1. Ciclo de Vida.
    - 2. Estructura de la Edificación.
      - Estudio y adquisición del terreno - Análisis de pre factibilidad - Planeación - Ejecución - Cierre / Entrega.
  - Costos
    - 1. Costos Directos
    - 2. Costos Indirectos
  - Evaluación Financiera
    - 1. Estados Financieros
      - Estados de resultados – Balance general – Flujo de caja en efectivo – Flujo de caja libre – Flujo de caja de accionistas.
    - 2. Análisis Financiero
      - Valor presente neto – Rentabilidad – Tasa interna de retorno – Periodo de repago.
PROPUESTA
- DESARROLLO DEL PROYECTO
  - Definición del Proyecto
  - 1. Inicio
    - Localiación
      - Bogota D.C. Localidad Fontibon, Barrio Modelia    En la ubicación del lote para el desarrollo de la idea, proyecto los Urapanes se hizo el análisis partiendo de las normas aplicables al lote tomadas del (Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá, POT 2010), paralelo a este análisis se realizó la verificación topográfica para determinar el área y la topografía del mismo, otros análisis realizados son de tipo Legales inherentes al sector construcción y estudios de mercado del sector.   
  - 2. Planeación
    - Teniendo aprobado el estudio preliminar del lote en el inicio para la toma de decisiones, se continúa con la planeación del proyecto. La etapa de prefactibilidad técnica la cuál determinará el producto final, para el caso del proyecto los Urapanes se definió el producto a desarrollar en cuanto a áreas vendibles construidas, valor de ventas y acabados, basados en el estudio de mercado.
    - Análisis del Mercado
      - Para el caso del proyecto los Urapanes, el estudio de mercado permitió conocer el volumen total de transacción de determinados bienes o servicios a un precio determinado y permitir determinar la oferta, entendida como el comportamiento y la definición de las cantidades que ofrecen o pueden proporcionar quienes dentro de sus actividades proveen bienes y servicios similares del proyecto.
    - Proyección de Ventas
      - Ventas del sector, según la tipología de los aptos
    - Precio
      - En el caso del Proyecto Los Urapanes, se realizó un análisis de precios basados en el estudio de competencia, la demanda y la oferta de vivienda en el sector. De acuerdo al análisis del mercado se determinó un precio por m2 que en promedio es de $2.450.000. El valor del m2 varía de acuerdo a factores externos como la vista, altura, luminosidad, área. A menor área mayor valor de m2 a mayor área menor valor de venta, a menor altura menor valor a mayor altura mayor valor.
    - Comercialización
      - La promoción del proyecto estuvo encaminada a penetrar estratos medio – alto y alto con una marcada promoción en medios escritos especializados, información electrónica, Vallas informativas y publicitarias, ferias de construcción, sala de ventas y ventas virtuales a través de la página Web. Como estrategia de promoción se ofrece un edificio de 13 pisos que consta de 63 apartamentos con areas que van desde 82.m2 en tres habitaciones hasta 32m2 de una habitación en un proyecto urbanizado con parqueaderos en sótano y primer piso, servicios comunales de piscina, sede social, de juegos infantiles, zona de gimnasio y jacuzzi. Todos los espacios cuentan con iluminación natural.
    - Diseño Arquitectónico
      - Diseño de la primera planta de la edificación.
  - 3. Ejecución
    - En el caso del proyecto Los Urapanes, definidas las actividades preliminares de localización de materiales, campamentos de obra e instalaciones, aspectos como la tecnología, maquinaria, equipos, y recurso humano, excavación, cimentación, estructura, instalaciones, obra negra, acabados, dotación-equipo y varios.se procedió al proceso de construcción. A través de la programación se controlan las todas las actividades de la obra, en tiempo y costo.
    - Cronograma de Obra
  - 4. Cierre / Entrega
    - Una vez concluido la construcción, se tienen los inmuebles listos para ser entregados a los propietarios, habiendo cumplido con todos los requisitos legales y de pagos pactados por la compra y financiación del inmueble. La entrega de los inmuebles va acompañada de manuales a propietarios y garantías.
- ANÁLISIS FINANCIERO
  - 1. Presupuesto Costos Directos
    - A partir de los estudios y diseños del proyecto, se realizo el cálculo de las cantidades de obra para la totalidad de la construcción de la torre del proyecto, con el fin de obtener un presupuesto de Costos directos del proyecto, para tal fin se realizo la estimación de los análisis de precios unitarios (APU), con base en la consulta de precios vigentes del mercado para materiales, equipo, mano de obra y subcontratos obteniendo el presupuesto que se muestra a continuación:
  - 2. Presupuesto Costos Indirectos
    - Los costos indirectos de la obra de construcción abarcan los necesarios para poder ejecutar la obra, estos no hacen parte del costo directo y están relacionados con conexiones a redes de servicios públicos, licencias de construcción y estudios y diseños .El cálculo de estos costos se presenta a continuación:
  - 3. Presupuesto de Urbanismo
    - Con el fin de poder adecuar las zonas comunes para los fututos propietarios del proyecto se debe planear el presupuesto de urbanismo, dentro del cual se incluyen las obras necesarias para la entrega a los propietarios y a la comunidad de las vías urbanas, zonas verdes, andenes, plazoletas, redes eléctricas e hidráulicas comunes. El presupuesto calculado para el proyecto se presenta a continuación.
  - 4. Presupuesto de Gastos Administrativos
    - En este rubro de los costos totales del proyecto se presupuestan los gastos de la oficina central, de la empresa, la cual esta ubicada en Bogotá D.C, asignándole un porcentaje de los costos totales de funcionamiento, dependiendo de la importancia del proyecto a ejecutar, así mismo los seguros, impuestos, servicios, y otros rubros necesarios para poder apoyar a la construcción del proyecto, este presupuesto se presenta continuación:
  - 5. Presupuesto de Inversión
    - Para determinar el presupuesto de inversión del proyecto se ha establecido como capital de trabajo suministrado por el inversionista, el efectivo necesario para poder cubrir el costo del lote y los aportes de efectivo necesarios para cubrir los costos generados en la etapa de planeación y ventas año 0 del proyecto, en el cual no se cuenta con recursos, ya que los dineros de las ventas realizadas van directo a un encargo fiduciario y solo se pueden usar cuando se inicia la etapa de construcción en el año 1. Así mismo el crédito constructor de este tipo de proyectos solo es desembolsado cuando ha iniciado la obra.
  - Financiación del Proyecto
    - De acuerdo con el modelo financiero usado en Colombia para este tipo de proyectos de construcción de vivienda, el sistema bancario ofrece un sistema de crédito llamado Crédito constructor, el cual toma como garantía el lote del proyecto para aprobar el crédito. Este sistema permite la financiación del 80% de los costos del proyecto sin incluir el costo del lote, el cual necesariamente debe ser de propiedad del inversionista. En este modelo el banco va desembolsando el capital a medida que se vaya avanzando en la construcción, durante el plazo del crédito se van pagando los intereses, de forma tal que el capital se paga al final del periodo del crédito, es decir la cuota mensual solo cubre intereses sin abonar a capital. El valor con el cual se cubre el capital es procedente del pago por los apartamentos en el momento de la entrega y la escrituración, la amortización del crédito se presenta a continuación:
- CALCULO DE INDICADORES
  - 1. Tasa de Oportunidad del Proyecto
    - En el caso de este proyecto se muestra la distribución de composición de capital, siendo un 53% aportado por los inversionistas y un 47% mediante el apalancamiento financiero a través de un la solicitud de un crédito constructor a los Bancos. Esta es la base paran calcular la tasa de oportunidad del proyecto (TIO) y el costo ponderado de capital (WACC).
    - Composición de capital
    - Composición de capital porcentual
    - Calculo tasa de oportunidad del proyecto.
  - 2. Costo Ponderado del Capital
    - Para determinar el costo ponderado del capital (WACC), es decir la tasa que satisface la rentabilidad esperada de los aportes de deuda o financiación externa y la rentabilidad que espera el inversionista, se tomó la composición de capital requerido en el modelo financiero para este proyecto, obteniendo una tasa WACC de 11.29%. Esta tasa se usa para calcular la rentabilidad a partir del flujo de caja libre.
  - 3. Flujo de Caja Efectivo
    - Para la elaboración del Flujo de caja de efectivo se tuvo en cuenta como condiciones especiales para este tipo de proyectos de construcción el hecho de que los compradores generalmente pagan el 30% del valor del inmueble desde la etapa de planeación y ventas, estos aportes van a un encargo fiduciario y son guardados por la entidad hasta el momento en que inicia el primer mes de construcción, momento en el cual estos aportes son entregados al Constructor, ya en la etapa de construcción el restante los demás pagos producto de cuotas iniciales son entregados directamente al constructor para poder tener caja para desarrollar el proyecto. El crédito constructor es desembolsado a medida que se va mostrando avance de obra y se paga al final del proyecto en el momento en el cual la constructora recibe el valor restante de los inmuebles en el momento de la entrega física de los mismos y la escrituración.
  - 4. Estado de Resultados
    - De acuerdo con los valores obtenidos del flujo de caja de efectivo se elaboró el estado de resultados del proyecto el cual se desarrolla del año 0 al año 2, año en el cual se evidencian los ingresos y los costos del proyecto, esto en razón a que al final del proyecto se hace la entrega de los inmuebles a los compradores y entra la mayor parte de los ingresos por ventas como parte de la cancelación total del valor de los inmuebles por parte de los compradores. En el estado de resultados se obtuvo una utilidad operacional del 14.82% y una utilidad después de impuestos de 9.35%, mostrándose en este primer análisis un buen indicador de rentabilidad del proyecto, el tema de la rentabilidad se analiza más adelante mediante el Flujo de caja libre y el Flujo de caja de los accionistas.
  - 5. Balance General
  - 6. Flujo de Caja Libre
    - A partir del estado de resultados y las inversiones realizadas en el proyecto, se construyó el Flujo de caja libre del proyecto, en el cual se usó la Tasa obtenida en el cálculo del costo ponderado de capital (WACC) obteniendo un Valor presente neto (VPN) de $ 366.064.060, es decir que el proyecto cubre la tasa de oportunidad del mismo (WACC) y adicionalmente gana $ 366.064.060 siendo este un valor de rentabilidad muy atractivo. Se calculó la Tasa interna de retorno modificada (TIRM), usando la Tasa obtenida en el cálculo del costo ponderado de capital (WACC), obteniendo una TIRM de 20.74% estando está por encima de la tasa de oportunidad del proyecto (WACC) la cual es de 11.29% confirmándose la rentabilidad desde el punto de vista del proyecto.
  - 7. Periodo de Repago del Flujo de la Caja Libre
    - Otro tipo de análisis de rentabilidad realizado es el cálculo del periodo de repago (PRI) a partir del Flujo de caja libre, en el cual se evidencia que el proyecto empieza a recibir el retorno de la inversión a 1.85 años luego de su inicio.
  - 8. Flujo de Caja de Accionistas
    - A partir del Flujo de caja libre (FCL) y los datos del crédito tomado para la financiación del proyecto, se construyó el Flujo de los accionistas (FCA), en el cual se usó la Tasa de oportunidad (TIO) obtenida para el inversionista en este tipo de proyectos de construcción y obtenida a partir del riesgo del medio de la construcción, la cual es de 13.42%, obteniendo un Valor presente neto (VPN) de $ 412.806.629, es decir que el proyecto cubre la tasa de oportunidad del inversionista (TIO) y adicionalmente gana $ 412.806.629, siendo este un valor de rentabilidad muy atractivo para el inversionista. Se obtuvo la Tasa interna de retorno modificada (TIRM), usando la Tasa de oportunidad calculada a partir del riesgo llegando a una TIRM de 24.23% estando está por encima de la tasa de oportunidad del proyecto del inversionista la cual es de 13.42% confirmándose la rentabilidad desde el punto de vista netamente del inversionista o del dueño del proyecto.
  - 9. Periodo de Repago del Flujo de Caja de los Accionistas
    - Se cálculo el periodo de repago (PRI) a partir del Flujo de caja de los accionistas (FCA), en el cual se evidencia que el proyecto empieza a recibir el retorno de la inversión a 1.55 años luego de su inicio.
TAMAÑO DEL PROYECTO
- Elementos Principales
  - Precios
  - Consolidad de Ventas Del Sector
  - Estudio de Mercado del Sector
  - Déficit de Vivienda en el Sector
- edificio de 13 pisos que consta de 63 apartamentos con areas que van desde 82.m2 en tres habitaciones hasta 32m2 de una habitación en un proyecto urbanizado con parqueaderos en sótano y primer piso, servicios comunales de piscina, sede social, de juegos infantiles, zona de gimnasio y jacuzzi. Todos los espacios cuentan con iluminación natural.
LOCALIZACIÓN
- En la ubicación del lote para el desarrollo de la idea, proyecto los Urapanes se hizo el análisis partiendo de las normas aplicables al lote tomadas del (Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá, POT 2010), paralelo a este análisis se realizó la verificación topográfica para determinar el área y la topografía del mismo, otros análisis realizados son de tipo Legales inherentes al sector construcción y estudios de mercado del sector.
- Bogota D.C. Localidad Fontibon, Barrio Modelia
DISTRIBUCIÓN DE PLANTA
-    Teniendo en cuenta que es un proyecto de construcción en sitio, solo se hace necesario el espacio para la edificación y un espacio para la sala de ventas.   
MATERIAS PRIMAS E INSUMOS
- Comercialización
  - Sala de Ventas
  - Publicidad
- Construcción
  - Ingenieros/Arquitectos
  - Mano de Obra Calificada
  - Mano de Obra No Calificada
  - Materiales de construcción
  - Maquinaria Pesada/Liviana
  - Herramienta Menor/Mayor
- Lote
  - Diseños
RESUMEN DEL PERSONAL
- NO SE ENCUENTRA DESCRITO EN EL TEXTO DE ESTUDIO