Compraventa 3: Lesión enorme

Compraventa 3: Lesión enorme

1. La figura se presenta cuando el precio no es justo o lesivo tanto para el comprador como para el vendedor. El primero cuando paga mas del valor real por el INMUEBLE y el vendedor cuando recibe menos de la mitad como precio del valor real.

   • La Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil y Agraria, sentencia de junio 13 de 2002, expediente 6303 se refirió de la siguiente manera: “en virtud del principio de conservación de los negocios jurídicos, el contrato de compraventa con arreglo al cual se defrauda por encima o por debajo de la mitad del justo precio, admite su subsistencia, en consideración a que, según los términos del artículo 1948 del código civil, el contratante contra quien se pronuncia la rescisión, puede, a su arbitrio, consentir en ella, o, tratándose del comprador, completar el justo precio con deducción de una décima parte, y del vendedor, restituir el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte”

2. Artículos 1946 al 1954 del Código civil

3. Es procedente para: 1. Compraventa de inmuebles, 2. Permuta con inmuebles, 3. Aceptación de la herencia, 4. Partición de la herencia, 5. Clausula penal, 6. Mutuo con interés. 7. Hipoteca y 8. Anticresis.

4. Acción rescisoria

   • Artículo 1546 C.C: La parte afectada puede presentar la ACCIÓN RESCISORIA para restablecer el equilibrio perdido en las prestaciones. Sus requisitos son:
     • Que se trate de inmuebles
       • Solo los bienes inmuebles son suceptibles a lesión enorme.
     • Que no se trate de ventas hechas por ministerio de la justicia o en subasta pública.
       • Se considera que estas ventas judiciales tienen una publicidad especial y ya existe un previo avaluó de la cosa. Son ventas forzadas 
     • Que no se trate de ventas en contratos mercantiles *
       • Con el anterior código de comercio resultaba valido en su artículo 218, pero el actual en su artículo 822 permite utilizar la analogía para aplicar el código civil en donde si se permite la rescisión, pues el código de comercio vigente no hace mención a este tema. Por lo tanto resulta aplicable.
     • Que no se trate de un contrato aleatorio.
       • El contrato debe ser conmutativo, es decir, las partes deben conocer con anterioridad el alcance de sus prestaciones
     • Que después de celebrado el contrato no se haya renunciado a la acción rescisoria.
       • No resulta procedente si su renuncia se pacta antes de celebrado el contrato, sera valida la renuncia posterior a la celebracion.  Debe hacerse después de la celebración ya que en ese momento es cuando ya estan desaparecidas las circunstancias que engendraron la lesión. Es una ratificación 
     • Que no haya expirado el plazo para promover la acción
       • Artículo 1954: La acción expira a los cuatros años contados a partir de la fecha del contrato. CSJ 23.09.02: la fecha del art. consagra la caducidad no la prescripcion, con la consecuencia de que el efecto no hay que alegarlo sino que el juez de oficio o a peticion de parte puede delcararla si se da cuenta que ya han transcurrido los 4 años. 
       • Artículo 1954: La acción expira a los cuatros años contados a partir de la fecha del contrato. CSJ 23.09.02: la fecha del art. consagra la caducidad no la prescripcion, con la consecuencia de que el efecto no hay que alegarlo sino que el juez de oficio o a peticion de parte puede delcararla si se da cuenta que ya han transcurrido los 4 años. 
     • Que el objeto del contrato no se haya perdido en poder del comprador.
       • Articulo 1951 C.C: Perdida la cosa en manos del comprador ninguna de las dos partes podrá rescindir el contrato, igualmente sucedera si el comprador hubiere enajenado la cosa, al menos de que la hubiese vendido por mayor valor al que pago, siendo asi podrá el primer vendedor reclamar este exceso. 
   • Caracteristicas
     • Es personal
       • Solo puede ser entablada por la parte lesionada o sus herederos, quienes son los representantes de la continuidad patrimonial del causante. 
     • Es de orden público
       • Es irrenunciable según el art. 1950
   • Efectos
     • Solo la parte lesionada es quien puede ejercer la acción, con la finalidad de dejar sin efectos el acto.
       • Al restablecer la situación jurídica a como se encontraba en el momento de la celebración, el vendedor debe restituir el precio recibido con los intereses legales desde la fecha de la demanda y el comprador deberá devolver la cosa sin que pueda el vendedor pedir algo por los deterioros sufridos. 
     • Podrá el comprador o vendedor evitar los efectos de la sentencia y dejar en contrato en firme
       • El comprador contra quien se pronuncia la rescision podra consentir en ella o completar el justo precio con deducción de la décima parte, y el vendedor podrá consentir la rescision o restituir el exceso del precio recibido aumentado en una décima parte.
   • Opción
     • Comprador
       • Una vez pronunciada sentencia el comprador podrá consentirla y dejar sin efectos el contrato o podrá completar el justo precio con deducción de la décima parte.
     • Vendedor
       • Puede consentir la decisión o puede también mantener el contrato restituyendo el exceso del precio recibido menos una décima parte del precio justo.
     • Momento
       • No existe un tiempo fijado, el demandante de la rescisión debería pedir en libelo correspondiente de demanda que en la sentencia se instaure un tiempo para poner en vigencia la opción.
   • Extinción
     • Perdida o enajenación del inmueble.
     • Por renuncia con posterioridad a la celebración del contrato
     • Por expiración del plazo de cuatro años para promoverla.

5. Prueba

   • El desequilibrio en las prestaciones solo puede ser probado mediante prueba pericial, Es la unica manera de determinar cual era el justo precio al tiempo de la celebración del contrato

6. En la promesa de compraventa

   • No puede rescindirse por lesión enorme ya que en este negocio existe es una obligación de hacer y no de dar, se debe excluir cualquier posibilidad de pretensión de una lesión enorme, pues no es fácil determinar los alcances prestacionales.
     • Pero esto no impide que se admita la acción de rescisión como medio de defensa cuando al contrato lesivo lo antecede una promesa.
       • La Cortse superma de juticia sienta una conclusion de nulidad en lugar de lesión enorme, con fundamento en que de producirse una situación lesiva se atentará contra el artículo 89 de la ley 153/1887 inciso 2 (contrato prometido sea eficaz)