Mapa #6 Contrato de Compra-Venta por: Andrés Emilio Sosa C.

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Mapa #6 Contrato de Compra-Venta por: Andrés Emilio Sosa C.
1 Concepto
1.1 ARTÍCULO 905 C.CO. DEFINICIÓN DE COMPRAVENTA. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a trasmitir la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.
1.2 ARTICULO 1849 C.CI CONCEPTO DE COMPRAVENTA. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.
2 Diferencia
2.1 Comercial
2.1.1 Es el contrato por el cual una persona (vendedor) se obliga a transferir una cosa a otra persona (comprador) quien, a su vez, se compromete a pagar por ella un precio en dinero y la compra con el fin de revenderla o alquilar su uso.
2.2 Civil
2.2.1 En el contrato civil una de las partes transfiere la propiedad de un objeto en cuestión y la otra se encuentra obligada a pagar un determinado precio en dinero. A diferencia del contrato comercial el contrato civil no busca una finalidad de lucro, no tiene como objeto principal el de obtener ganancias mediante esa actividad.
3 Caracteristicas
3.1 BILATERAL; Por cuanto existen prestaciones a cumplir por cada una de las partes: el vendedor a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a recibirla y pagar un precio cierto en dinero.
3.2 CONSENSUAL; Puesto que debe existir consentimiento de ambas partes para la celebración del contrato y se perfecciona desde el momento que lo manifiesten.
3.3 ONEROSO; Por cuanto la prestación es sobre la base de un precio cierto en dinero (no gratuito).
3.4 CONMUTATIVO; Pues las prestaciones a cargo de cada una de las partes se encuentran perfectamente determinadas (entrega de la casa-pago del precio).
4 Requisitos
4.1 CAPACIDAD. Art. 1502 C. Civil. La capacidad es la facultad que tiene una persona para obligarse por sí misma, sin la intervención de otra persona.
4.2 El acuerdo en cuanto al objeto (es decir, la casa, lote, apartamento, o propiedad), ubicación del bien, dirección, extensión, linderos y demás formalidades que las partes pacten dentro del contrato.
5 Elementos del contrato
5.1 Precio: significa valor pecuniario en que se estima algo, valor que se pide por una cosa o servicio. Sus condiciones deben ser: cierto, verdadero, en numerario y justo.
5.2 Cosa: objeto material, en oposición a los derechos creados sobre él y a las prestaciones personales. Son bienes o derechos que estén dentro del comercio.
5.3 Personas o partes - el vendedor, que es la persona física o jurídica que transfiere la propiedad, y el comprador, que es quien la adquiere.
5.4 Formales: regularmente los contratos de compraventa no se otorgan por escrito, ya que la ley no requiere tal formalidad; sin embargo, en la práctica es habitual que el consentimiento se plasme en un documento privado que sirva de prueba.
5.5 De validez: la capacidad, en donde el principio general dice que toda persona capaz de disponer de sus bienes puede vender y toda persona capaz de obligarse puede comprar;
6 Incapacidades Especiales
6.1 1. – Incapacidad para comprar y vender: el art.1796 señala que “es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no divorciados perpetuamente y entre el padre o madre y el hijo de familia”.
6.2 2.- Incapacidad para vender: se prohíbe a los administradores de establecimiento públicos vender parte alguna de los bienes que administra y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades administrativas ordinarias, salvo el caso de expresa autorización de la autoridad competente (art.1797).
6.3 3.- Incapacidad para comprar: El art.1798 prohíbe al empleado público comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio. Si lo hiciere, el respectivo contrato de compraventa tendría como sanción la nulidad absoluta.
6.3.1 b) Por otro lado, se prohíbe a los jueces, abogados, procuradores, escribanos comprar los bienes en cuyo litigio han intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio, aunque la venta se haga en pública subasta (art.1798 inc.2). Si se contraviene esta norma se produce la nulidad absoluta.
7 Arras
7.1 Confirmatorias
7.1.1 Pisar el negocio
7.2 Retracto
7.2.1 Protege al que vende el recibe pago doble
7.3 Confirmatorias penales
7.3.1 El código civil define las arras confirmatorias en su artículo 1861 de la siguiente manera: “si expresamente se dieran arras como parte del precio, o como señal de quedar convenidos los contratantes, quedara perfecta la venta, sin perjuicio de lo previsto en el artículo 1857 del código civil”. Cuando el artículo mencionado anteriormente se refiere a que, sin perjuicio de lo previsto del artículo 1857 del código civil, se refiere a que ciertos venta de bienes se reputan perfectas cuando se cumple ciertas formalidades, por ejemplo la venta de bienes inmuebles, Juan vende una casa a Camilo, esta venta se reputa perfecta cuando se han elevado a escritura pública.
7.4 Clausula penal
7.4.1 La cláusula penal nace la obligación de exigir esa indemnización o pena después del incumplimiento del deudor.
8 Vicios ocultos
8.1 ARTÍCULO 934 Si la cosa vendida presenta, con posterioridad a su entrega vicios o defectos ocultos cuya causa sea anterior al contrato, ignorados sin culpa por el comprador, que hagan la cosa impropia para su natural destinación o para el fin previsto en el contrato, el comprador tendrá derecho a pedir la resolución del mismo o la rebaja del precio a justa tasación. Si el comprador opta por la resolución, deberá restituir la cosa al vendedor.
9 Saneamiento por evicción
9.1 Ello consiste en que el vendedor deberá garantizar al comprador la posesión legal y pacífica de lo vendido.
10 Obligaciones
10.1 Vendedor
10.1.1 artículo 1882 del código civil, si el vendedor retrasa la entrega el comprador tiene dos opciones: preservar el contrato con derecho de ser indemnizado o renunciar al mismo también con indemnización. Otra obligación del vendedor es el saneamiento del inmueble, para su cumplimiento existen dos alternativas: una es amparar al comprador y la otra es responder por los vicios redhibitorios.
10.1.1.1 Obligaciones del vendedor: Al celebrar el contrato de compraventa, el vendedor asume dos obligaciones: entregar la cosa vendida y conservarla hasta su entrega.
10.2 Comprador
10.2.1 artículo 1928 del código civil que dice lo siguiente: Cuando se paga el precio estipulado en el contrato, el comprador ya no tiene obligación. El pago debe efectuarse en el lugar pactado en el contrato en el momento de la entrega del bien –en este caso vivienda o inmueble–. En caso de que el vendedor incumpla por cualquier circunstancia el contrato de compraventa, el comprador puede pedir indemnización por perjuicios causados e incluso invalidar el contrato.
10.2.1.1 Por la compraventa el comprador asume dos obligaciones: pagar el precio y recibir la cosa vendida.
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