PLANES PARCIALES

PLANES PARCIALES

1. La norma urbanística

   • se dirigen a asignar usos (principales y compatibles y/o complementarios) e intensidad del uso en los espacios privados o lucrativos. Como se acaba de explicar la intensidad de los usos está en relación directa con la definición de los espacios destinados al uso colectivo y el control de las densidades poblacionales
     • Usos del suelo. Los usos y las actividades que se puedan desarrollar en el plan parcial se establecen de acuerdo con los usos 135 previstos en el plan de ordenamiento territorial. Así, puede tratarse de un área residencial o de comercio y actividades múltiples, o industrial
     • Intensidad de uso y ocupación del suelo. Hace referencia a las normas sobre edificabilidad, que están conformadas tanto por el porcentaje establecido para ocupar en primer piso un suelo (índice de ocupación o sombra) como por la cantidad de metros cuadrados o pisos que se pueden construir
     • La densidad es también una relación que en urbanismo indica la intensidad del uso del suelo. Puede ser expresada en términos de viviendas por área bruta (densidad habitacional) o habitantes por área bruta (densidad poblacional) o área total del terreno.

2. La gestión/ejecución del plan parcial - Sistemas de reparto equitativo de cargas y beneficios

   • Elementos esenciales de un sistema de reparto equitativo de cargas y beneficios
     • 1. Suelo sin urbanizar, que se aporta al mecanismo de gestión asociada seleccionado. 2. Obras necesarias para convertirlo en suelo urbanizado. Estas obras requieren aportes en suelo para usos colectivos y recursos de inversión, que se establecen a partir de los costos de construcción. 3. Suelo urbanizado y con norma urbanística con autorización específica, que se utiliza para pagar los aportes de suelo. 4. Normas urbanísticas de usos e intensidad (índices de construcción), que reflejan valores diferenciados del suelo y que se pueden convertir en derechos de participación en el proyecto
   • Los agentes
     • Propietarios de suelo: son aquellos que poseen la materia prima para la construcción de ciudad y para la gestión asociada y sobre los cuales recae el deber legal de urbanizar24 –en la forma y con el alcance definidos en cada plan de ordenamiento territorial–, el derecho a los aprovechamientos urbanísticos resultantes del reparto y la obligación tributaria de participación en plusvalía
     • Promotores inmobiliarios: el promotor inmobiliario es el agente que estructura un negocio o proyecto inmobiliario de urbanización/construcción o de construcción. Concibe, diseña e implementa el negocio o proyecto por encargo o directamente, en cuyo caso asume la pre o la postfinanciación e, incluso, actividades de comercialización. Puede ser sólo promotor o promotor/constructo
     • Urbanizadores: El urbanizador es el propietario de suelo o promotor que se encarga de la etapa de parcelación y de las obras civiles para la dotación de infraestructuras y servicios, para vender a otros agentes que se encargan de la construcción.
     • Constructores: Por regla general, el constructor realiza una actividad típicamente empresarial, en función de una ganancia mercantil. Puede hacerlo directamente o subcontratado por un promotor o un usuario final.
     • Usuario final: es el comprador o arrendatario del producto inmobiliario. Hay una gran diversidad de agentes también a este nivel. El espacio construido puede ser usado para usos residenciales, comerciales, productivos, etc.,
     • La administración municipal: le corresponde legalmente la función pública del urbanismo y una serie de deberes constitucionales y legales, para garantizar el acceso de toda la población a los servicios públicos y a la vivienda, así como al disfrute de un medio ambiente sano.
     • La administración municipal: le corresponde legalmente la función pública del urbanismo y una serie de deberes constitucionales y legales, para garantizar el acceso de toda la población a los servicios públicos y a la vivienda, así como al disfrute de un medio ambiente sano.
     • Financiadores e inversionistas: De una parte están los bancos y otras entidades financieras, que tienen como objeto legal la intermediación financiera y que actúan otorgando préstamos hipotecarios, de manera que juegan un papel de importancia en lo que tiene que ver con la determinación de los montos de dichas garantías y con su participación en la estructura de costos de los proyectos, a través de las condiciones financieras de tasa de interés y plazo para el pago.

3. Primer elemento: suelo antes de la operación. Reconocimiento de la situación actual, actores, precios, valoración del aporte

   • Propietarios y habitantes
   • Identificación de los precios antes del plan parcia
   • Identificación de los suelos con derecho a participar en los aprovechamientos urbanísticos y, por lo tanto, en el reparto
   • Ejercicio de aplicación de un sistema de reparto

4. Segundo elemento del reparto: identificación de las obras a cargo de los propietarios y de sus costos de construcción

   • Estudios de impacto ambiental
   • Estudios de servicios públicos.
   • Estudios de movilidad y tránsito
   • Estudio de mercado

5. Cálculo de la necesidad de suelo para vías, parques y equipamientos de la red secundaria o local y de los costos de construirlas

   • Cálculo del valor del suelo urbanizado
     • „ Se delimitan, construyen y entregan (según especificaciones técnicas) los suelos necesarios para infraestructura vial. „ Se construyen y entregan las redes de servicios públicos, como agua potable, alcantarillado, energía, gas y telecomunicaciones. „ Se dotan y se entregan las áreas de protección ambiental. „ Se dotan y se entregan las cesiones públicas para áreas verdes y recreativas. „ Se entregan las cesiones para equipamientos colectivos y se construyen aquellos que defina el plan de ordenamiento territorial. „ Se definen los suelos de uso privado (vivienda, comercio, oficinas, industria, etc.). „ Se adoptan las normas urbanísticas precisas para regular el desarrollo de las construcciones.

6. Desarrollo conceptual y práctico de algunos instrumentos de gestión del suelo

   • Anuncio del proyecto
     • Son muchos los casos en que las administraciones municipales han restringido su acción urbanística a la adquisición de terrenos mediante enajenación voluntaria o expropiación, sin evaluar los impactos financieros de este mecanismo que, utilizado de manera aislada, puede resultar muy oneroso e inequitativo.
       • Planteamiento del problema Uno de los principales inconvenientes que enfrenta la administración pública a la hora de acometer programas y proyectos de utilidad pública o interés social tiene que ver con los mecanismos de adquisición de los predios requeridos y, específicamente, con el uso del instrumento de la expropiación. La principal tensión que subyace en el uso del instrumento expropiatorio es la definición del valor del bien expropiado.
       • Antecedentes Recogiendo una tradición muy consolidada en los sistemas legales de expropiación de países como Francia y España, la legislación urbanística colombiana incorporó, desde la promulgación de la Ley 9ª de 1989
       • Implementación Dada la importancia que tiene la posibilidad constitucional y legal de realizar el descuento de los incrementos de valor que se hayan producido por el anuncio de un programa o proyecto de obra estatal, y establecidos los principios jurídicos en que se sustenta
   • Determinación, a través de avalúos, del valor comercial de los inmuebles antes del anuncio del proyecto u obra
     • La aplicación del instrumento del ‘anuncio del proyecto’ remite a la realización de avalúos, un elemento común a cualquier instrumento de gestión del suelo, al punto que se podría afirmar que constituyen el instrumento por excelencia de la gestión del suelo
       • 1. Las personas naturales o jurídicas autorizadas para realizar avalúos para los fines antes mencionados
       • 2. El procedimiento para la elaboración y controversia de los avalúos
       • 3. Los parámetros y criterios para la elaboración de los avalúos.
       • 4. La determinación de los métodos valuatorios que se podrán aplicar en la realización de avalúos
       • 5. La definición de valor comercial para efectos de la práctica de avalúos.
     • Las metodologías o técnicas de valoración
       • método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones 208 recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo
       • Método de capitalización de rentas o ingresos. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que puedan obtener el mismo bien
       • Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total para construir a precios de hoy,
       • Método (técnica) residual. Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción
   • La institución de la expropiación en el ordenamiento jurídico colombiano. La expropiación por vía administrativa
     • características constitucionales
       • Existencia de motivos de utilidad pública e interés social establecidos en la ley, que beneficien a la comunidad y justifiquen la medida expropiatoria
       • Traspaso de un bien de propiedad privada al Estado.
       • Indemnización previa a la entrega del bien.
     • El procedimiento expropiatorio
       • Etapas previas a la expropiación Tanto la expropiación por vía judicial como la expropiación por vía administrativa son precedidas por una negociación entre las partes –la administración o alguna de sus entidades y los propietarios
       • La expropiación por vía judicial A continuación se presenta un flujograma que ilustra las etapas del procedimiento mediante el cual se realiza la expropiación por la vía judicial
       • La expropiación por vía administrativa
         • Definición legal de la expropiación por vía administrativa
         • Requisitos para la aplicación de la expropiación por vía administrativa
         • El procedimiento de la expropiación por vía administrativa
         • Principales problemáticas relacionadas con la expropiación
         • problematicas
           • Los criterios contenidos expresamente en la Constitución Política
           • Los criterios desarrollados por la Corte Constitucional
   • Alcances y ventajas del uso del contrato de fiducia mercantil parala gestión de operaciones urbanísticas de promoción pública
     • La conveniencia de la fiducia mercantil en operaciones urbanísticas basadas en gestión asociada
       • Regulación legal del contrato de fiducia mercantil
         • Definición
         • Finalidad del contrato
         • Características de las partes contratantes.
         • Régimen aplicable
         • El contrato de fiducia y el derecho urbanístico
     • Estructura general del esquema fiduciario planteado para el desarrollo de una operación urbanística de promoción pública
       • Fideicomitente gestor
       • Fideicomitentes aportantes
       • Fiduciaria
       • Beneficiario
       • Patrimonio autónomo
       • Comité ejecutivo del fideicomiso

7. Mecanismo tributario de participación en plusvalía

   • Su adopción es especialmente conveniente en municipios con procesos y suelo de expansión urbana o de renovación o redesarrollo que vayan a implicar cambios significativos en términos de usos o de mayores edificabilidades.
     • Se trata de un tributo que sólo afecta al suelo
     • Reúne todas las características que definen a los tributos: es una obligación impuesta por el Estado
     • En la clasificación de los tributos generalmente aceptada, la participación en plusvalía sería una contribución
     • sujeto activo y sujeto pasivo
       • Sujeto activo
         • sus entidades descentralizadas entre cuyas funciones se encuentre la de desarrollar algunas de las acciones urbanísticas previstas en el artículo 8º de la misma ley.
       • sujeto pasivo
         • Se trata del propietario o poseedor del inmueble en relación con el cual se produzca la acción urbanística que dé lugar a un incremento en los precios del suelo
     • Ley 388 de 1997 Decreto 1788 de 2004 Decreto 1420 de 1998