TEMA 5 - COMUNIDAD DE BIENES. PROPIEDAD HORIZONTAL. DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO

IDEAS CLAVE

PRESENCIAL VIRTUAL

REPASO T 1 A 4

MAGISTRAL

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

Se rige por la voluntad de las partes y en su defecto por los art. 392 a 406 CC.

Si ese derecho es el de propiedad, la situación resultante se denomina copropiedad o condominio

RASGOS

- Sistema español es sistema de la comunidad romana o por cuotas

- Prima el individualismo que reconoce a cada comunero un derecho de propiedad exclusivo sobre una parte del derecho común

Art. 392 CC

Primera fuente del régimen jurídico de la comunidad y de la relación entre comuneros

Art. 393 CC

Comunidad dividida en tantas cuotas como partícipes comuneros existan, y se presumirán iguales salvo que se pruebe lo contrario

Art. 398 CC

El funcionamiento de la comunidad de bienes y la adopción de decisiones se regirá por la mayoría de cuotas (excepto para alteración y enajenación de bien común)

Art. 399 CC

El comunero es libre de actuar en relación a su cuota en la comunidad

Art. 400 CC

Es libre de promover la extinción de la comunidad, a través del ejercicio de la acción de división en los términos legalmente previstos

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COMUNEROS CON RESPECTO AL BIEN COMUN

Art. 394 CC

Uso de la cosa común

Debe usarla conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho

Art. 393 CC

Percepción de frutos y ganancias

El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas. Está eximido el que renuncie a la parte que le pertenece en el dominio

Gastos y Mejoras

Los comuneros están obligados a contribuir con gastos de conservación del bien común.

Art. 397 CC

Mejoras de lujo requiere unanimidad de los comuneros.

Aun con acuerdo, no se pueden hacer alteraciones de elementos comunes aunque ellas resulten beneficiosas para la comunidad

Art. 398 CC

Mejoras o gastos útiles y actos de administración ordinaria y adopción de acuerdos requiere voto por mayoría de cuotas de los comuneros.

Prescripción

Art. 1933 CC

Prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás

DERECHO DE COMUNERO EN SU CUOTA

Art. 399 CC

PRINCIPIO DE LIBERTAD >> Plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan que le permite realizar acciones sobre ella, sin afectar derechos personales y personalisimos:

Enajenación e hipoteca >> limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la comunidad

Cuota es objeto de usufructo, embargo y ejecución

Resto de comuneros tiene derecho de retracto (art. 1522 CC)

EXTINCIÓN DE LA COMUNIDAD DE BIENES

CAUSAS

La consolidación o concurrencia —propiedad en un mismo comunero de todas las cuotas de la comunidad—condominio.

La pérdida de la cosa común.

La renuncia de los comuneros (ppio de libertad)

La división de la cosa común

DIVISIÓN DE LA COMUNIDAD DE BIENES

ART. 400 CC

- Ningún comunero está obligado a permanecer en la comunidad

- Comuneros pueden pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común; dicha acción no prescribe nunca (art. 1.965 CC) y debe atender a ppio de buena fe e interdicción de abuso de derecho (art. 7 CC)

Es válido pacto para conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años prorrogable si se acuerda de nuevo

ART. 401 CC

Copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común, si se hace inservible para el uso a que se destina.

A solicitud de comuneros, división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, según art. 396 CC

ART. 402 CC

División de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores nombrados a voluntad de los partícipes

ART. 404 CC

Cosa indivisible y no acuerdo de adjudicación a uno de ellos con indemnización al otro, se vende y se reparte su precio.

ART. 406 CC

División de la cosa común puede hacerse judicialmente con aplicación supletoria de art. 782 y ss LEC relativos a división de herencia

ART. 450 CC

Como resultado de división, cada comunero será propietario en exclusiva de los bienes que se le han atribuido en virtud de ella

ART. 405 CC

División de la cosa no perjudica a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición

TÍTULO CONSTITUTIVO

Es potestativo.

Negocio jurídico, formalizado en documento público que consigna la voluntad de todos los propietarios del edificio por unanimidad o del propietario único del mismo de someterse a este régimen de propiedad.

NO ES REQUISITO ESENCIAL.

Si no existe se aplica regimen juridico de LPH art. 2.b, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.

Su contenido de acuerdo con art. 5 LPH>> descripción del inmueble en su conjunto y de cada uno de los pisos y locales, etc.

ESTATUTOS

Son Potestativos.

Conjunto de reglas de constitución y sobre el ejercicio de los derechos derivados de esta propiedad especial, disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, acordadas por los propietarios de forma unánime o por el propietario único.

Si no existen, se aplica LPH. Si existen, deben inscribirse en Registro de Propiedad para oposición a terceros

Para su validez se requiere acuerdo unánime de todos los propietarios representando el total de las cuotas de participación

REGLAMENTOS DE REGIMEN INTERIOR

Son potestativos

Normas para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes; se fijarán siempre dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos

ELEMENTOS PRIVATIVOS

Arts. 396 CC y 3.1) LPH

Sobre ellos recae una propiedad individual y exclusiva de cada titular y aprovechamiento independiente:

pisos, locales, trasteros, plazas de garaje…

Por naturaleza pueden convertirse en elementos comunes por destino si se determina en el título constitutivo que, en lugar de ser de aprovechamiento independiente sean de carácter común:

ej. la vivienda del portero o un almacén.

Podrán modificarse conforme a lo señalado en el art. 7.1 LPH, debiendo comunicarse al representante de la comunidad (en principio, el Presidente) con carácter previo la realización de las obras. Requiere autorización de la administración con acuerdo de los propietarios, si se afecta un elemento común en el art. 10.3 LPH

ELEMENTOS COMUNES

Arts. 396 CC

«cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles»

Los de uso conjunto por todos los propietarios

Pueden ser por destino>> serían privativos pero que los propietarios en el título constitutivo acordaron fueran de aprovechamiento y utilidad común.

Pueden ser elementos comunes por naturaleza que sean privativos por haberse acordado así, normalmente por el propietario único inicial del inmueble.Deberán ser elementos comunes que no sean esenciales para la comunidad;

ej. el vuelo.

OBLIGACIONES

Arts. 9.1 LPH

Contribuir con gastos generales y derramas para sostenimiento de la propiedad, servicios y cargas en proporción a la cuota de participación

Gastos generales>>

Los no imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones

Derramas>>

Obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios

Debe haber fondo de reserva de no menos del 10% del ultimo presupuesto ordinario

DERECHOS

Arts. 9.1 LPH

Elementos privativos:

Usar y disfrutar, e incluso enajenar, de su bien privativa e individualmente. Pero el propietario de un piso puede ser privado del derecho al uso de su vivienda por un plazo de hasta tres años por causar daños o realizar actividades molestas o licitas (art. 7.2 LPH)

Elementos comunes

Pueden usarlos aplicando cuidado y diligencia debida​​​​​​

Art. 24 LPH

-integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

-titulares de estos inmuebles participan en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios.

- régimen de propiedad horizontal previsto en la LPH para los edificios únicos.

ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN

Presidente: Nombrado por propietarios, representa a la comunidad en todos los asuntos que le afecten

Vicepresidente: Facultativo. Se designa como el presidente

Secretario: Puede ser el mismo administrador

Administrador: Funciones ejercidas por el presidente

Junta de Propietarios: órgano de decisión de la comunidad integrado por todos los propietarios. Se reunirá al menos una vez al año en sesión ordinaria y cuando así lo solicite el presidente o la cuarta parte de los propietarios o el número de propietarios que represente el 25 % de las cuotas.

La enajenación del elemento privativo implica la enajenación de la parte en los elementos comunes y los anejos (art. 3 LPH).

Aquel de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación (art. 2 LDAT)

IMPORTANTE!

régimen jurídico de la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles

Derecho de aprovechamiento por turnos

Solo podrá recaer sobre un edificio, conjunto inmobiliario o sector de ellos arquitectónicamente diferenciado.

CONDICIONES

La facultad de disfrute no comprende la posibilidad de alterar el alojamiento ni el mobiliario (art. 23.1 LDAT).

No podrá en ningún caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad ni ni trasmitirse sus derechos bajo esas denominaciones

a contar desde la inscripción del mismo o desde la inscripción de la terminación de la obra cuando el régimen se haya constituido sobre un inmueble en construcción.

Extinguido el régimen por transcurso del plazo de duración, los titulares no tendrán derecho a compensación alguna (art. 24 LDAT).

por el propietario registral del inmueble cumpliendo los requisitos de los apartados 1 y 2 del art. 25 LDAT

ADQUISICIÓN POR

podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, si el contrato se ha celebrado o formalizado mediante escritura pública y el registrador abre folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisión (art. 31 LDAT)

Se reconoce sin justificación y sin perjuicio de acciones de nulidad o resolución legal o contractual

plazo para su ejercicio: 14 días calendario computados conforme a las reglas señaladas en el art. 12.2 LDAT.

facultad resolutoria del propietario cuando adquierente no atienda al pago de las cuotas debidas por razón de los servicios prestados durante, al menos, un año

libre disposición de su derecho sin más limitaciones que las de ley y lsin afectar la transmision ni sus obligaciones

propietario o promotor frente a titulares:

- efectiva prestación de los servicios

- resolver contrato en caso de incumplimiento y exigir el resarcimiento de daños y perjuicios.

- Resuelto el contrato celebrado con la empresa de servicios que lo ha incumplido, el propietario o promotor deberá asumir directamente la prestación del servicio o contratarla con otra empresa de servicios.