Contrato

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INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE PROMESSA IRRETRATÁVEL DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RURAL

FAZENDA MARTINEZ – CUNHA/SP

Que entre si fazem, como PROMITENTES VENDEDORES, EULÓGIO EMÍLIO MARTINEZ FILHO, brasileiro, médico, RG nº 2.993.523 SSP/SP, CPF nº 025.329.058-91, casado no Regime de Comunhão Universal de Bens, antes da Lei 6.515/77, com TÂNIA LEME DA ROCHA MARTINEZ, brasileira, médica, RG nº 2.907.595 SSP/SP, CPF nº 192.341.638-34, residentes e domiciliados nesta Capital, São Paulo, à Rua Comandante Ismael Guilherme, nº 358, no bairro Vila Nova Conceição, CEP 04031-120 e, de outro lado, como PROMISSÁRIO COMPRADOR, ONONONONONONOO, brasileiro, nonono, nononono, RG-CPF, residente e domiciliado na cidade do Rio de Janeiro, à Estrada da Urussanga, n° 45, Bloco 01, Apto 102, no bairro Anil, CEP 22.750-030, com fundamento nos artigos 462 a 466 do Código Civil e conforme as cláusulas e contratos seguintes, dispostos a seguir:

Cláusula primeira – Objeto

O objeto da presente promessa de compra e venda é um imóvel rural denominado FAZENDA MARTINEZ com área de 55,920 alqueires paulistas, localizado no bairro das Gabirobas, no Distrito de Campos de Cunha, município de Cunha, neste estado de São Paulo com as confrontações dispostas detalhadamente nas matrículas em anexo, com as respectivas coordenadas geográficas, imóvel esse objeto das matrículas imobiliárias n°s 955, 7.620, 7.621 , 7.501, em anexo, do Registro Geral de Imóveis da Comarca de Cunha/SP.

A) As matrículas e contratos da área total de 55.920 alqueires estão divididas da seguinte maneira:

- 43.42 alqueires - Referente matrículas 7.501 | 7.620 | 7.621, escrituradas e registradas no Cartório de Títulos de Cunha e Registro de Títulos

- 11.01 alqueires - Referente contratos para 4,56 alqueires e 6.54 alqueires, registradas no Cartório de Títulos de Cunha

- 1.40 alqueires - registradas no Cartório de Títulos de Cunha, sob a matrícula de n°955.

B) Sobre o imóvel existem as seguintes edificações, benfeitorias e melhoramentos:

- Casa sede com sala 2 ambientes, cozinha, 3 suítes

- Casa de administrador com sala, cozinha, WC, 2 dormitórios;

- 80 cabeças de gado nelore, sendo 60 machos e 20 fêmeas

- Mangueiro com brete para manuseio de gado e cavalos

- Reserva de mata legal

- Pastagem em braquiária

- Tanque, estradas, energia elétrica

- 53.000 pés de Eucalipto, com idade aproximada de 6 anos

Cláusula segunda – Preço e Condições de Pagamento

O preço convencionado é de R$ 1.600.000,00 (Hum milhão e seiscentos mil reais), que será pago do seguinte modo:

A) R$ 150.000,00 (Cento e cinquenta mil reais) no ato de assinatura do presente instrumento e mediante apresentação de matrículas e certidões devidamente atualizadas, através de transferência bancária para a conta corrente dos promitentes vendedores, nº................do Banco .............,agência......); como princípio de sinal de pagamento;

B) R$ 1.092.348,00 (Hum milhão, duzentos e oitenta mil reais) em até 15 (Quinze) dias, a contar da data de assinatura deste contrato, ou na liberação do Georreferenciamento por parte do Engenheiro Bruno Barbetta, através de recursos próprios, à vista, através de Transferência Eletrônica, para a conta corrente dos promitentes vendedores, nº................do Banco .............,agência......); como complementação do pagamento referente aos 43,42 alqueires.

A quitação dos ITENS A e B, dão o direito de os COMPRADORES escriturarem e, registrarem no Cartório de Notas e Cartório de Registro de Imóveis, respectivamente, as matrículas de n° 7.501 | 7.620 e 7.621.

C) R$ 357.652,00 (Trezentos e cinquenta e sete mil, seiscentos e cinquenta e dois reais), a serem pagos, imediatamente após a entrega do georreferenciamento devidamente retificado e apto para averbação no Cartório de Registro de Imóveis de Cunha.

1.0 - Fica pactuado entre as partes, que o georreferenciamento deverá ser feito, inicialmente em nome dos ora VENDEDORES, de forma que neste ato, os VENDEDORES possam passar os direitos de transferência dos 12,41 alqueires restantes, para o nome dos COMPRADORES, dando por plenamente quitada a transação total.

Fica pactuado que, em qualquer tempo, durante o trâmite do Georreferenciamento e a devida retificação, fica a critério do COMPRADOR, antecipar ou não o pagamento final, sendo que, nesse caso, os contratos podem ser registrados no cartório, em nome do ora COMPRADOR, também dando por quitada a transação final, com retificação feita diretamente em benefício do promissãrio COMPRADOR.

Cláusula quarta – Posse

O promissário COMPRADOR entra na posse do imóvel compromissado, imediatamente após o pagamento dos ITENS A e B, da Cláusula Segunda, ocasião da outorga e registro das matrículas de n° 7.501 | 7.620 e 7.621.n° 7.501 | 7.620 e 7.621, quando entrará na posse definitiva, podendo, a partir daí, defendê-la através dos interditos possessórios e exercer no imóvel a atividade econômica que lhe aprouver, obrigando-se a adotar, incontinentemente, às suas expensas e responsabilidade, todas as medidas administrativas pertinentes junto à SEMA, INCRA, IBAMA e outras repartições ou órgãos públicos, além das de caráter policial e/ou judicial cabíveis em casos de eventual turbação, esbulho, violência, crimes ambientais e outros que vierem a ocorrer em detrimento do imóvel ora compromissado ou sua posse e domínio, sem prejuízo de, por escrito, comunicar o fato aos promitentes vendedores.

Cláusula quinta– Encargos fiscais e administrativos

O promissário COMPRADOR assume todos os encargos tributários, de qualquer natureza, que incidam sobre o imóvel ou sua exploração e que tenham fatos geradores ocorridos a partir da data de outorga da escritura e/posso do imóvel. Da mesma forma aqueles que tenham fatos geradores ocorridos em data anterior, são de responsabilidade dos promitentes VENDEDORES.

Cláusula sexta – Encargos trabalhistas e previdenciários

Os promitentes VENDEDORES declaram que não possuem débitos trabalhistas ou previdenciário nenhum relativo ao imóvel, ora negociado ou à atividade econômica nele exercida, e não há transferência de nenhum empregado dos promitentes VENDEDORES para o promissário COMPRADOR. Em vindo a ser o promissário COMPRADOR responsabilizado por qualquer débito dessa natureza decorrente de relação empregatícia ocorrida até a data da outorga, cabe-lhe o direito de regresso contra os promitentes VENDEDORES.

Cláusula sétima – Da escritura pública definitiva

Quitado integralmente os valores, conforme as etapas, os promitentes VENDEDORES outorgarão a escritura pública de compra e venda aos promissários COMPRADORES ou a quem este indicar, bem como a transferência dos contratos registrados no Cartório de Notas de Cunha, referentes aos 12,5 alqueires descritos neste contrato.

Parágrafo primeiro – Caberá aos promitentes VENDEDORES providenciar, com a necessária antecedência, os documentos necessários para lavratura da escritura pública, tais como documentos pessoais seus, matrículas atualizadas, certidões negativas pessoais, CCIR, certidão de georreferenciamento expedida pelo INCRA e respectiva anotação dela na matrícula do imóvel, bem como outros contratos de aquisição da mesma, além da devidaetificação e averbação destes.

Parágrafo Segundo – Caberá ao promissário COMPRADOR providenciar com a necessária antecedência, seus documentos pessoais, necessários à lavratura da escritura pública.

Parágrafo Terceiro - O Imposto de transmissão e as custas cartoriais serão por conta do promissário COMPRADOR bem como as custas de registro da escritura pública e deste compromisso.

Cláusula oitava – Inadimplemento

O descumprimento de qualquer cláusula do presente contrato sujeitará a parte inadimplente à multa de Quinze por cento (15%) do valor do total do contrato, além do pagamento da taxa de intermediação imobiliária aos consultores responsáveis pela transação.

Constituem violação das obrigações contratatuais, ensejando a rescisão deste contrato, além do inadimplemento em relação ao pagamento das respectivas parcelas do preço:

a) o promissário COMPRADOR ceder, emprestar, lotear, arrendar, transferir ou prometer transferir a terceiro, vender ou prometer vender ou por qualquer forma alienar o imóvel objeto deste contrato;

b) o promissário comprador constituir hipoteca ou outro ônus real sobre o imóvel ora compromissado sem o expresso consentimento dos promitentes VENDEDORES;

c) a eventual superveniência de insolvência civil, recuperação judicial ou extrajudicial, falência ou de qualquer ação ou execução contra o promissário comprador ou, ainda, a decretação de qualquer medida judicial que lhe impeça ou restrinja a livre disponibilidade de bens dominiais ou a ocorrência de qualquer situação que onere o imóvel ora compromissado no todo ou em parte;

d) a realização de desmatamento irregular;

Parágrafo primeiro.

Na hipótese de rescisão provocada por inadimplemento e/ou desistência da transação sem motivos justificáveis do promissário COMPRADOR, fica acordado, por ambas as partes, a multa equivalente a Quinze por cento (15%) sobre o valor total da transação, além do pagamento integral do comissionamento em Seis por cento (6%), sobre a referida transação, aos intermediadores imobiliários.

Parágrafo segundo.

Na hipótese de rescisão provocada por desistência da transação sem motivos justificáveis dos promitentes VENDEDORES, fica acordado, por ambas as partes, a multa equivalente a Dez por cento (10%) sobre o valor total da transação, além do pagamento integral do comissionamento em Seis por cento (6%), sobre a referida transação, aos intermediadores imobiliários.

Cláusula nona. Do Comissionamento

Fica estabelecido o percentual de Seis por cento (6%), ou R$ 96.000,00 (Noventa e seis mil reais), referente comissionamento de intermediação imobiliária ao responsável pela venda, José Carlos Bocardi , Creci 105.123 SP, RG nº 15.336.692-8; e José Antonio Fernandes, Creci nº 69.166 SP, RG nº 5.391.470-3 , a ser pago pelos promitentes VENDEDORES ou descontado do valor a ser pago pelos promitentes COMPRADORES, no ato do pagamento dos valores dispostos no ITEM B, da Cláusula Segunda.

A) Fica pactuada a obrigatoriedade do acompanhemento profissional do Sr José Carlos Bocardi, em todos o trâmite dos processos de Georreferenciamento, retificação e transferência das 12,5 alqueires restantes, para os promitentestes COMPRADORES e a devida escrituração junto ao Cartório de Notas de Cunha, ou Àquele que for indicado.

Cláusula décima. Desapropriação.

Ante o disposto o art. 959, II do Código Civil, em caso de desapropriação do imóvel ora compromissado antes do pagamento integral do preço, o valor depositado pelo expropriante , tanto em espécie como em títulos da dívida agrária, será partilhado entre os promitentes VENDEDORES e o promissário COMPRADOR, na razão direta dos pagamentos já feitos por este e do saldo credor em favor daquele.

Cláusula décima. Foro.

Elegem as partes o foro da comarca de Cunha/SP, com renúncia de qualquer outro, paraqualquer demanda originária deste contrato.

Por terem assim contratado, firmam as partes o presente instrumento, fazendo-o bom e valioso, para ser integralmente cumprido, por si ou seus sucessores.

São Paulo, 15 de janeiro de 2.018

PROMITENTES VENDEDORES

EULÓGIO EMÍLIO MARTINEZ FILHO: __________________________________

TÂNIA LEME DA ROCHA MARTINEZ: __________________________________

PROMITENTE COMPRADOR

: __________________________________

INTERMEDIADORES

José Carlos Bocardi __________________________________

José Antonio Fernandes