Condomínio Edilicio

Condomínio Edilicio

1. CONCEITO

   • representa comunhão de direitos, deveres e principalmente interesse sobre um determinado bem,. A palavra tem origem latina, alem deste termo, também são utilizados os condomínio em edificações e condomínio horizontal.
     • Com a vigência do CC/2002, a doutrina passou a pregar a aplicação das regras do condomínio edilício para categorias similares, conforme Enunciado 89 do CJF/STJ.

2. Direitos e Deveres dos Condôminos

   • As regras que determina os referidos direitos e deveres dos condôminos estão previstas nos artigos 1.335 a 1.338, no §2º do art. 1.339 e nos artigos 1.345 e 1.346.
     • Direitos dos condôminos
       • Art. 1.335. São direitos do condômino: I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
       • Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.
       • Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias. §2º É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.
     • Deveres dos condôminos
       • Estes são elencados taxativamente no Art. 1.336. São deveres do condômino: -I contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
       • Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.
       • Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

3. Natureza Jurírica

   • A Doutrina clássica do CC/1916 via o condomínio edilício como um ente despersonalizado, hoje há fortes correntes no sentido de considerar o condomínio edilício como pessoa jurídica, conforme previsto nos enunciados 90 e 246 do CJF/STJ.

4. Da estrutura dos condomínios

   • Segundo o artigo 1.331 do CC/2002 dentro das edificações dos condomínios Edilícios existem duas partes: Uso exclusivo e uso comum.
     • Exclusivo de cada condômino “apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas”
     • Comum a todos os condôminos “O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público”.

5. Da convenção e instituição

   • Nos termos do art. 1.332 do CC/2002 a INSTITUIÇÃO do condomínio edilício pode ser feita por ato entre vivos ou testamento registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
   • A convenção do Condomínio regula os interesses das partes, fazendo portanto um "típico negócio jurídico". O artigo 1.333 do CC/2002 versa que "a convenção deve ser subscrita pelos titulares, de no mínimo, dois terços das frações ideais". § único: "Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no cartório de Registro de Imóveis"
     • súmula 260 do STJ aduz que “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.”

6. Da administração do condomínio

   • Os artigos 1.347 á 1.356 regem a administração do condomínio. As referidas normas regulam a função do síndico e o seu mandado. A função não faz jus à remuneração, a não ser que esteja previamente regulamentada. não há necessidade do síndico ser um condômino, atualmente, existem empresas terceirizadas que são especializadas nesta prestação de serviço.
     • Além de todas suas funções, O sindico deverá prestar contas “a assembleia, anualmente e quando exigidas”. Caso os membros da assembleia, por algum motivo desejem, o sindico também poderá ser desconstituído conforme regula o artigo 1.349 CC/2002.

7. Da extinção do condomínio

   • Neste aspecto o condomínio edilício se diferencia dos condomínios tradicionais, pois tem como característica essencial a sua indivisibilidade, ao contrario do daqueles que podem a todo tempo ser extintos pela divisão ou venda da coisa comum. O artigo 1.357 CC/2002 trata das hipóteses de extinção deste.
     • Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína. Será votado em assembleia pela venda ou reconstrução. Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, ou ainda, realizada a venda será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.
     • Em havendo desapropriação do imóvel "a indenização será repartida" entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.” (art. 1.358 CC/202)