LEI Nº 12.112/09

LEI Nº 12.112/09

1. Introduz alterações na Lei Nº 8.245/91

2. As inovações trazidas, em sua maioria, estão relacionadas à questão da efetividade da garantia da tutela dos direitos de locador e de locatário. Mas, principalmente, em relação ao inadimplemento do inquilino.

3. Mudanças foram efetivadas em casos de: falecimento do locatário, separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável. A locação residencial prossegue automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

   • Desta forma, o cônjuge e o companheiro terão que notificar por escrito, além do locador e o fiador. Tal notificação serve para que querendo, aqueles sujeitos recebedores da notificação, possam pedir a sua desincumbência no prazo de 30 dias do recebimento da comunicação, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias, a contar do seu recebimento.
     • O juiz dará liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária, a partir da entrada em vigor da Lei 12.112/2009, se não houver “apresentação de nova garantia, apta a manter a segurança inaugural do contrato”, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de aluguel. Não há a necessidade de que a caução seja feita em dinheiro, servindo a juntada de uma certidão atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis, oferecendo esta como garantia
   • O fiador fica obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação ao locador, mas, continua podendo exonerar-se da fiança, também, após o término do prazo contratual, salvo disposição em contrário.

4. Para o locador, as mudanças foram efetivamente maiores e melhores. Antes da alteração introduzida por esta lei, a inércia do sucessor da locação, não providenciando a substituição da fiança no prazo, o obrigava a propor ação de rescisão contratual com rito ordinário, sendo que isso desprendia de um processo demorado e quando o locador conseguia a desocupação do imóvel, seu prejuízo era enorme. Não é oportuno concordar com a crítica de que o sucessor do locatário fica prejudicado, tendo em vista que o prazo de 120 dias é suficiente para que consiga outro fiador ou faça seguro fiança, quais sejam, as melhores formas de garantia locatícia.

   • Dentre as alterações mais importantes, está a facilitação do procedimento das ações de despejo, onde se destacam a ampliação do rol de hipóteses em que são admitidos o despejo liminar no prazo de 15 dias e a restrição da possibilidade de emenda da mora pelo locatário.
     • Assim, o locatário somente poderá pagar sua dívida para evitar a ordem de despejo judicial se não houver se utilizado de tal prerrogativa nos 24 meses anteriores. Anteriormente, o locatário só não poderia purgar a mora se houvesse se utilizado de tal faculdade duas vezes nos 12 meses anteriores.
       • No que se refere ao despejo liminar, passa a ser autorizado, no caso de falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de garantia, por não ter sido contratada ou em caso de extinção dela, bem como na ausência de apresentação de nova garantia, desde que apta, pelo locatário, após notificado pelo locador a fazê-lo em função da extinção da garantia primeiramente efetuada.

5. No tocante à questão da liminar quando existe a necessidade de reparos urgentes determinados pelo Poder Público que não possam ser realizados com a permanência do locatário ou, podendo, ele se recuse a consenti-las. O término do prazo da locação não residencial, quando tendo sido proposta a ação até 30 dias após o seu término ou após o transcurso do prazo previsto na notificação comunicando o intento de retomada do imóvel.

   • A nova lei de locações também tornou regra o entendimento da jurisprudência de que as garantias da locação se estendem pelo período em que for prorrogada a locação por prazo indeterminado, até devolução das chaves, da mesma forma que deu poderes ao locador para desfazer a locação caso o locatário não apresente nova garantia, apta, no prazo de 30 dias a contar da extinção da garantia primaria.

Images and files in the map