LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA

LOCAÇÃO IMOBILIÁRIA

1. Obrigações do locador(Art. 22 da Lei 8245/91)

   • O locador possui a obrigação de entregar o imóvel em boas condições de uso. Além de fornecer uma descrição detalhada do estado do imóvel no momento da entrega ao locatário.
   • Se o imóvel for alugado através de uma imobiliária, é de responsabilidade do locador arcar com as taxas de administração e intermediações. Da mesma forma, é o proprietário quem deve pagar impostos, taxas e o prêmio de seguro complementar contra fogo.
   • É o dono do imóvel quem paga as despesas extraordinárias de condomínio. São consideradas despesas extraordinárias:
     • Obras de reforma ou ampliação da estrutura integral do imóvel
     • Pintura de fachadas
     • Instalação de equipamentos de segurança e contra incêndio
   • Caso o locatário peça o locador deverá entregar um documento descrevendo o estado do imóvel no momento da entrega, entregar os recibos dos alugueis pagos, responder os vícios ou defeitos anteriores a locação, pagar as despesas extraordinários de condomínio
   • O locador, tendo conhecimento de alguma atividade ilícita no imóvel, deverá requerer a rescisão contratual ou fazer a denúncia, caso não tome nenhuma providência, poderá responder por associação à atividade criminosa

2. Obrigações do locatário (Art. 23 da Lei 8245/91)

   • Cabe ao locatário realizar o pagamento do aluguel e dos encargos da locação da unidade, cumprindo os prazos determinados. É importante que o contratante preste atenção ao que diz o contrato de aluguel em relação ao local de pagamento.
     • Se não houver o pagamento pontual do aluguel, o proprietário poderá pedir ação de despejo
   • Zelar para que a propriedade esteja em boas condições é um dos deveres do morador. Tendo a obrigatoriedade de quando for devolvido o imóvel, estar em estado semelhante ao da entrega das chaves.
   • Cabe ao locatário seguir as normas da convenção e do regimento interno do condomínio, integralmente.
   • O locatário deve usar o imóvel para o fim que foi compactuado, cuidando-o como se fosse seu. O mesmo não pode modificar o imóvel sem autorização, devendo realizar reparações de danos que ele, ou alguém de sua família tenha feito.
   • A entrega do imóvel ao final do contrato deve ser realizado no estado em que o recebeu, salvo deteriorações natuais
   • Além de pagar as despesas ordinárias do condomínio, deverá também entregar ao locador a cobrança dos tributos ou documentos a ele direcionado
   • Os reparos relacionados a problemas anteriores à entrega das chaves do imóvel são de responsabilidade do locatário.

3. Em casos de atraso na quitação de alguma parcela, é comum que seja cobrada uma multa de 10% com base no valor do aluguel. Caso o locador possua algum tipo de garantia, como por exemplo, seguro de fiança locatícia ou fiador, eles serão acionados.

   • Na ausência de pagamentos, o proprietário poderá pedir ação de despejo do inquilino. De acordo com a Lei 8245/91 – Artigo 59, o locatário que não pagar o aluguel será convocado a desocupar o imóvel em até 15 dias. Da mesma forma, não pagar a taxa condominial pode resultar em uma ação por perdas e danos ou até mesmo cobrança judicial. Podendo assim, passar por uma sub rogação e acabar perdendo seus bens.

4. Quando houver mais de um locador ou locatário, os dois responderão solidariamente, salvo se for estipulado diferente

   • Em caso de separação conjugal, o contrato residencial continuará para conjugue que permanecer no imóvel

5. O contrato de locação precisa da concordância do conjugue apenas quando a locação for por mais de 10 anos.

6. O locador não pode pedir o imóvel antes do término do prazo, salvo se for por despejo por denuncia cheia, por ora o locatário poderá devolver o imóvel, mas terá que pagar a multa, salvo se for pelo trabalho em outra cidade, ou avisar 30 dias antes de sair

7. O locador para reaver o imóvel deve ser por ação de despejo, salvo se for por desapropriação

8. Se o contrato for por prazo indeterminado o locatário deverá avisar com 30 dias de antecedência, sob pena de pagar um mês de aluguel a mais e encargos

9. Se o imóvel for alienado durante a locação, deverá ser avisado 90 dias antes ao locatário, salvo se estiver cláusula de vigência, ou deverá avisar e esperar 30 dias se houver clausula de preferência em favor do locatário.

10. A locação pode ser desfeita se for a vontade das partes, se houver infração legal ou contratual, por falta do pagamento dos alugueis ou encargos, ou para reparos urgentes a pedido do Poder Público.

11. Não se trata de contrato personalíssimo. Em caso de morte do locador, a locação se transmite aos herdeiros, e em caso de morte do locatário ficam sub-rogados seus direitos e deveres

12. Cessão, sublocação e empréstimo do bem precisa da anuência do locador, não é presumido.

13. O pagamento dos alugueis em regra devem ser feitos em moeda nacional

    • O valor do aluguel será realizado por livre convenção, vedada a estipulação por moeda estrangeira e sua vinculação a variação cambial ou salário mínimo
      • É lícito as partes fixarem um novo valor de aluguel, modificar ou inserir clausulas de reajuste

14. O locador não pode exigir o adiantamento do aluguel, salvo se a locação não tiver garantida por qualquer modalidade, desta forma pode requerer até 6 dias antes, e da locação por temporada

15. Necessitando o imóvel de reparos urgentes bem como benfeitorias necessárias o locatário é obrigado a consentir. Se durarem mais de 10 dias o locatário tem direito ao abatimento do aluguel, se estes reparos durarem mais de 30 dias poderá pedir o término do contrato

16. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão ou dação em pagamento, se o locatário tiver assegurado pela clausula de preferência, ele terá o direito em igualdade condições de terceiros, o mesmo terá 30 dias para se manifestar. Se o imóvel estiver sublocado, o direito de preferência será primeiro do sublocador e depois do locatário.

    • Se o contrato de locação estiver averbado no registro de imóveis, a clausula de preferência e vigência terá efeito em terceiros.

17. O locador poderá exigir do locatário como garantia uma das seguintes modalidades: Caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento

    • É veada mais de uma modalidade, sob pena de nulidade

18. A ação revisional ambas as partes podem requerer, após 3 anos da vigência do contrato, o foro competente é o do lugar do imóvel, o valor da causa será de 12 meses de aluguel, deve respeitas os requisitos do art. 319 do CPC, terá o rito sumário.

19. Locação não residencial é quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se para o uso de seus titulares, sócios, diretores, gerentes, executivos ou empregados.

20. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, ocorrerá o fim do prazo estipulado, independente de notificação ou aviso

    • Terminando o prazo estipulado pelas partes, se locatário continuar na posse do imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantida as demais clausulas e condições do contrato.
    • Ocorrendo a prorrogação, o LOCADOR poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de 30 dias para desocupação.

21. Em caso de morte do locador ou locatário, e o mesmo estiver sob contrato por prazo determinado, transfere-se os direitos e obrigações aos terceiros.

22. Nas locações não residenciais, sub rogação ao espólio.