CONTRATO DE COMPRA E VENDA

CONTRATO DE COMPRA E VENDA

1. PROMESSA DE COMPRA E VENDA

   • Pode ter natureza particular ou pública, cujo objetivo é formalizar o negócio, bem como o valor desta negociação, condições e formas de pagamento; e, formaliza a obrigação do vendedor em entregar o imóvel ao comprador, livre e desembaraçado. Comumente utilizada para promover maior segurança entre as partes e estabilidade no negócio da compra e venda.
     • O artigo 462 do Código Civil, trata que o Contrato de Promessa de Compra e Venda, deve atender alguns requisitos e nele, serem observados os requisitos taxativos de validade dos negócios jurídicos, tendo em vista que são essenciais pois formam sua substância. Estes requisitos estão dispostos no artigo 104 do Código Civil, incisos I e II onde expressam que: as partes devem ser capazes e o objetivo lícito, possível, determinado ou determinável. Importante ter entendimento que neste tipo de contato não é possível haver cláusula de arrependimento, conforme o artigo 463 do Código Civil.
       • Se houver averbação do contrato da promessa de compra e venda na matricula do imóvel, no cartório de registro de imóveis, existira direito real de compra do imóvel em favor do promissor comprador. Isso significa que o vendedor passa a ser obrigado a entregar o imóvel, uma vez que o efeito deste contrato impede situações de compra e venda do imóvel para terceiros.
         • Embora se trate de contrato preliminar, na promessa de compra e venda, a vontade é manifestada, nesta etapa, com objetivo de se alcançar a transferência da propriedade.

2. CONCEITO

   • O Contrato de Compra e Venda estipula os compromissos entre as partes nos negócios mercantis, podendo ser efetuado de forma escrita ou verbal. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro.
     • A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir contrato aleatório. Se a venda se realizar à vista de amostras, protótipos ou modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que a elas correspondem.

3. NATUREZA JURÍDICA

   • Bilateral: Em toda compra e venda evidencia-se obrigações recíprocas por ambas as partes, a do comprador de pagar o preço em dinheiro, e a do vendedor de transferir o domínio da coisa objeto do contrato.
   • Comutativo: É o caso da compra e venda em que se equivalem geralmente às prestações dos dois contratantes, que bem podem aferir a equivalência.
   • Oneroso: A ambas as partes há a correspondência de um sacrifício em detrimento a um proveito.
   • Consensual: Se constitui quando o vendedor e comprador chegam a um acordo relativamente a preço e coisa. Fazem um acordo de vontades entre eles em relação ao preço e coisa.

4. A súmula consolida aquilo que a jurisprudência do STJ já vinha decidindo, trazendo importante discussão acerca da impossibilidade de retenção de valores por parte das construtoras ou incorporadoras, na hipótese de rescisão contratual por sua culpa exclusiva.

   • Atraso na entrega da obra, por exemplo.

5. REGRAS DA COMPRA E VENDA

   • O contrato de compra e venda apresenta alguns elementos constitutivos: coisa, preço e consentimento.
     • Em relação à coisa, objeto da compra, deve ser lícita, possível física ou juridicamente, economicamente apreciável e também deve ser determinada ou determinável e de existência atual ou futura. Na compra e venda de imóveis deverão ser observados alguns princípios do Direito Registral Imobiliário, como o princípio da especialização e o princípio a disponibilidade.
     • No que se refere ao preço, este deve ser fixado em dinheiro, sob pena de não ser conceituado o negócio como uma compra e venda. Além do mais, o preço deve ser certo, real e verdadeiro.
     • Por fim, o consentimento, que nada mais é que o acordo entre as partes sobre o objeto e o preço, consoante dispõe o art. 482, que preceitua que a “compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigatória e perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preço”.
   • Outra questão importante é a capacidade geral das partes. Pois em certos casos, a lei suprime essa capacidade para certos e determinados negócios jurídicos. Exemplos: a venda de ascendente a descendente sem a anuência dos demais descendentes e do cônjuge (CC, art. 496), a alienação de imóvel sem a necessária outorga conjugal (CC, art. 1.647, inciso I,), a venda entre cônjuges (CC, art. 499), a venda de parte indivisa em condomínio (CC, art. 504) e as demais hipóteses previstas nos quatro incisos do art. 497 do código civil.
     • O artigo 496 do código civil, dispõe ser “anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente houverem consentido”, ressalvando que o consentimento do cônjuge é dispensado se o regime de bens adotado for o da separação obrigatória.

6. OBRIGAÇÕES DO COMPRADOR E DO VENDEDOR

   • É dever essencial do vendedor entregar a coisa e obrigar-se a transmitir a posse e a propriedade ou somente a posse, se apenas desta for titular. O vendedor cumpre sua prestação de entregar a coisa e outras prestações acessórias que tenham sido objeto do ajuste.
     • A propriedade há de ser sem gravame e sem ônus, salvo se o comprador consentiu, após devidamente informado.
     • O vendedor assume deveres pós-contratuais. Deve evitar os atos positivos ou negativos que possam prejudicar o comprador, depois da entrega do objeto. Esses atos constituem ilícitos absolutos, pelos quais responde civilmente. Um exemplo é o do vendedor que suspende o serviço de recuperação da coisa anteriormente pactuado com terceiro, após a conclusão do contrato.
   • É dever do comprador pagar o preço. O pagamento do preço é a correspectividade da entrega da coisa ou a contraprestação característica da compra e venda. Se a contraprestação não for em dinheiro, ou ao menos de sua parte mais importante, então ter-se-á outro contrato, como a troca.