JURISPRUDENCIA COMERCIALIZADORA LA PULGA

interpuso José Guillermo Tadeo Roa Sarmiento y Comercializadora y Consignataria La Pulga y Compañía Limitada
1. respecto de la sentencia de 28 de mayo de 2002, proferida por el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Civil
  1. , en el proceso ordinario de los recurrentes contra Inmobiliaria Flórez Dávila y Compañía Limitada, y Vilma Zoraida Rico Castiblanco.
    1. ANTECEDENTES
      1. Los demandantes solicitan que se declare que los demandados son solidariamente responsables de los perjuicios que por abuso del derecho, maniobras fraudulentas y engaños, les causaron con ocasión de un contrato de arrendamiento de un inmueble, en las etapas precontractual, contractual y postcontractual, y de una promesa de negociación del mismo bien
        y que como consecuencia se condenen a pagar, principalmente, las sumas que determinan como daño emergente, lucro cesante y mejoras (necesarias, útiles y locativas), o en subsidio, tales mejoras, así como los supuestos cánones de arrendamiento que hubieren recibido, todo con corrección monetaria e intereses moratorios.
        HECHOS
        .- Mediante aviso publicitario, la sociedad Inmobiliaria Flórez Dávila y Compañía Limitada, mandataria y administradora de Vilma Zoraida Rico Castiblanco, a la sazón propietaria del 50% del inmueble involucrado, lo ofreció en arrendamiento con dos líneas telefónicas y una cocina integral.
        Interesados en la “oferta o policitación”, el demandante Roa Sarmiento fue autorizado verbalmente por los demandados, para realizar las “mejoras necesarias, útiles y locativas”, con cargo de restituir su valor, fijándose para el efecto el término de dos meses de gracia, toda vez que en el mismo la sociedad Comercializadora y Consignataria La Pulga y Compañía Limitada, iba a desarrollar su objeto social
        Rechazada la sociedad demandante como arrendataria, el contrato lo suscribieron, en esa calidad, Roa Sarmiento y otros, el 12 de julio de 1993
        conforme a lo acordado, específicamente que el inmueble se entregaba con las dos líneas telefónicas y la cocina integral, y que los demandados habían autorizado realizar las mejoras con cargo de restituir su valor, pero nada de eso se consignó ni se cumplió.
        La señora Vilma Zoraida Rico Castiblanco, a finales de julio de 1993, ofreció en venta a Roa Sarmiento el 50% del derecho de dominio que tenía sobre el inmueble
        Frente al incumplimiento de la entrega del inmueble arrendado con las dos líneas telefónicas y la cocina integral, las partes de mutuo acuerdo terminaron el contrato de arrendamiento. Como los demandados negaron el pago de las mejoras, Roa Sarmiento se vio compelido a ejercitar el derecho de retención
        La sociedad demandada, entonces, promovió, en 1994, un proceso de restitución de inmueble arrendado, el cual terminó con sentencia favorable. Pese a que en el mismo se acreditaron las circunstancias precedentemente narradas, incluyendo al valor de las mejoras, el juez del conocimiento negó toda pretensión de los arrendatarios, propiciando un enriquecimiento ilícito.
        El Juzgado 33 Civil del Circuito de esta ciudad, mediante sentencia de 25 de enero de 2001, desestimó las pretensiones, por falta de legitimación en causa por activa, toda vez que la sociedad demandante no había suscrito el contrato de arrendamiento en calidad de arrendataria. Decisión que el superior confirmó en el fallo recurrido en casación, al resolver el recurso de apelación que interpuso la parte actora.
        Está legitimado en la causa por activa quien tiene la vocación para reclamar la titularidad de un derecho otorgado por la ley y, específicamente, cuando se interponen demandas en ejercicio del medio de control de reparación directa, quien demuestre en el proceso su condición de perjudicado con la acción u omisión que produjo el daño cuya indemnización se reclama
        LA SENTENCIA IMPUGNADA
        1.- Con relación al contrato de arrendamiento entre la Inmobiliaria Flórez Dávila y Compañía Limitada, como arrendadora, y José Guillermo Roa Sarmiento, como arrendatario, el Tribunal identificó que los demandantes habían implorado la responsabilidad civil al “amparo del abuso del derecho”.
        Se invocó la mala fe de los demandados en la etapa precontractual
        al ofrecer el inmueble con los servicios de cocina integral y doble línea telefónica, pero sin contarse verdaderamente con tales servicios;
        la contractual,
        al llenar los espacios en blanco del contrato contrariando lo acordado respecto de esos servicios y a mejoras
        y en la postcontractual
        en el trámite del proceso de restitución de inmueble arrendado a sabiendas que las partes habían dado por terminado el contrato.
        2.- En ese marco, el sentenciador consideró que la única hipótesis respecto de la cual podría predicarse esa clase de responsabilidad, “sería aquella fundamentada en un presunto abuso del derecho de litigar”, concretado en la actuado en el proceso de restitución
        porque respecto de la conducta de las partes en la etapa precontractual, “el principio del abuso del derecho nada tiene que decir, pues allí lo que está en juego es la buena fe”, y porque ese mismo principio no tiene aplicación tratándose de la responsabilidad contractual.
        Clarificado lo anterior, el Tribunal descartó el abuso del derecho de litigar, porque en ninguna parte se advertía que la “iniciación y adelantamiento del proceso abreviado”, hubiere “tenido como designio el de perjudicar los intereses de los aquí demandantes”. Simplemente la sociedad arrendadora “ejerció su derecho de acción por una de las vías que le confiere la ley adjetiva -proceso abreviado-,con el fin de obtener la restitución del inmueble dado a título de arrendamiento por mora en el pago de los cánones comprendidos entre octubre de 1993 y julio de 1994”.
        3.- Al vislumbrar, no obstante, que en las pretensiones principales se planteó la responsabilidad civil precontractual por vulneración del principio de la buena fe, el Tribunal concluyó que “habiéndose celebrado el contrato de arrendamiento”, aquella etapa había quedado “clausurada, y con ello se cerró el camino para reclamar perjuicios”.
        “Además, olvida el demandante, que las ofertas de bienes o servicios dirigidas a personas indeterminadas no son obligatorias para el que las hace. Por ello, el hecho de haberse ofrecido un inmueble en arrendamiento con cocina integral y dos líneas telefónicas, no implicaba que indefectiblemente el contrato tuviera que suscribirse bajo dichos presupuestos, máxime cuando la etapa precontractual lleva ínsita la negociación de cada una de las cláusulas que puede contener el acto jurídico”.
        4.- Centrado en las pretensiones subsidiarias, fincadas en el enriquecimiento ilícito “por virtud de las mejoras realizadas en el inmueble”, el Tribunal dejó sentado que ninguna duda existía acerca de su ejecución y que el interrogante surgía “en torno a su autorización”.
        Con referencia a la cláusula que prohibía las mejoras “sin permiso escrito del arrendador”, salvo las reparaciones locativas, so pena de que accederían al inmueble “sin indemnización para quien las efectuó”, el Tribunal concluyó que como no se aportó el “escrito” en cuestión, único medio idóneo para acreditar la referida autorización, “alusiones a pactos verbales anteriores, o lleno abusivo del documento”, quedaban descartadas, máxime cuando según la tipografía del contrato “no daba para que alguno de los contratantes la completara”.
        Sobre el pacto de mejoras dentro de una promesa de contrato celebrada entre Vilma Zoraida Rico Castiblanco y José Guillermo Tadeo Roa Sarmiento, el Tribunal igualmente la descartó, “pues del acto jurídico que se invoca no se aportó prueba idónea, según las reglas del artículo 1611del Código Civil, es decir, escrito”.
        5.- Por las razones dichas, el Tribunal confirmó la sentencia apelada.
        EL RECURSO DE CASACION
        1.- El principio de congruencia de los fallos judiciales, consagrado positivamente en el artículo 305 del Código de Procedimiento Civil, delimita el ámbito dentro del cual el juzgador ejercita su poder decisorio.
        2.- Según el recurrente, el Tribunal, al confirmar la sentencia desestimatoria del juzgado, negó las pretensiones de la sociedad Comercializadora y Consignataria La Pulga y Compañía Limitada, pero omitió pronunciarse sobre los pedimentos del codemandante José Guillermo Tadeo Roa Sarmiento, incurriendo, por defecto, en el error anotado.
        3- La misma conclusión cabe predicarse del análisis que, respecto de las también pretensiones principales, el Tribunal hizo de la “responsabilidad civil precontractual, por vulneración al principio de la buena fe”. Al indicar que el contrato de arrendamiento se materializó y que por esto quedaba clausurado el “camino para reclamar perjuicios”, el sentenciador indudablemente se estaba refiriendo a la persona natural demandante, porque como lo indicó, la sociedad anteriormente citada no había suscrito el contrato en calidad de arrendataria
        Así mismo, al descartar el nuevo pacto de mejoras dentro de la promesa de contrato de compraventa celebrada entre la copropietaria del inmueble y “JOSE GUILLERMO T. ROA SARMIENTO”, porque “del acto jurídico que se invoca no se aportó prueba idónea , según las reglas del artículo 1611 del Código Civil, es decir, el escrito”.
        4.- Por lo tanto, como el Tribunal sí se pronunció negativamente, sobre las pretensiones de la persona natural demandante, el vicio de incongruencia objetiva se descarta por completo. Como lo tiene explicado la Corte, distinto de no decidir un extremo de la litis es resolverlo desfavorablemente al peticionario, en el “primer supuesto el fallo sería incongruente y, en consecuencia, atacable en casación con base en la causal segunda; en el segundo no, puesto que la sentencia desfavorable implica un pronunciamiento del sentenciador sobre la pretensión de la parte, que sólo podría ser impugnada a través de la causal primera, si ella viola directa o indirectamente la ley sustancial” (sentencia No. 107 de 8 de junio de 2001, reiterando doctrina anterior).
        5.- El cargo, en consecuencia, no se abre paso.
        CARGO PRIMERO
        1.- Denuncia la violación de los artículos 8º de la Ley 153 de 1887, 1603, 1611, 1887, 1985, 1986, 1990 y 1993 del Código Civil, 822, 830, 831, 845, 846, 853, 863 y 871 del Código de Comercio, como consecuencia de errores de hecho en la apreciación de la demanda y de las pruebas que se singularizan.
        2.- En lo esencial, manifiesta el recurrente que, con relación a la demanda, el Tribunal dejó sentado, sin estarlo, que la responsabilidad de los demandados se había derivado del “presunto abuso del derecho de litigar”, concretamente de lo actuado en el proceso de restitución de inmueble arrendado adelantado en el Juzgado 13 Civil del Circuito de esta ciudad. Situación que no es exacta porque las pretensiones se fundamentaron en el “abuso del derecho”, derivado del “engaño”, la “mala fe” y el “dolo” de los demandados, al anunciar en el aviso publicitario que el inmueble a arrendar contaba con dos líneas telefónicas, lo cual “resultó no ser cierto”.
        Así mismo, en el “enriquecimiento ilícito”, proveniente del “actuar dañoso y de mala fe” de la parte demandada, pues al romper ésta injustificadamente los pactos en virtud de los cuales se autorizaron las mejoras, autorización que entre otras cosas no requería de prueba solemne, finalmente terminó apropiándose de las mismas. Como consecuencia, el Tribunal no apreció los testimonios de Víctor Manuel Colorado, Eduardo Fortuna Gómez, Josefa Fernanda Heredia Suárez, Oscar Bechara Cabrera, Luis Gabriel Lovera González y Roberto Tovar, a quienes un empleado de la sociedad demandada les manifestó que las “mejoras sí habían sido autorizadas”. Igualmente, el dictamen pericial y la inspección judicial, medios con los cuales se acreditaba que las mejoras eran necesarias o indispensables por la vetustez del inmueble y por los materiales con los que estaba construido, razón por la cual era obligado su reconocimiento.
        De otra parte, el Tribunal supuso que el aviso publicitario sobre el arrendamiento contenía una oferta comercial, cuando en el mismo no se indicaban los requisitos esenciales del respectivo contrato, amén de que estaba dirigido al público en general, por lo que únicamente podía tenérsele como policitación.
        3.- Concluye el recurrente, con cita de precedentes sobre la responsabilidad precontractual, que anunciar en arrendamiento un inmueble con servicios que no tiene, según quedó demostrado, indudablemente constituye un acto de “mala fe, dolo y abuso del derecho” que debe ser resarcido, precisamente a raíz de la defraudación de la confianza de la contraparte, de conformidad con lo previsto en el artículo 863 del Código de Comercio. Además, como se encuentra demostrado que los demandados obtuvieron la restitución material del inmueble sin que el demandante hubiere recibido el valor de las mejoras autorizadas por aquéllos ni el costo de las reparaciones no locativas, imperativos de justicia impiden que los patrimonios se incrementen a costa del empobrecimiento injustificado de otros. Por esto, el dueño de un inmueble cuyo valor se ha acrecentado en virtud de las mejoras realizadas por un tercero, como acaece en el caso, está en la obligación de abonarlas.
        4.- Solicita el recurrente que se case la sentencia del Tribunal y se acceda a las pretensiones invocadas.
        consideraciones
        1.- Con relación a lo que rodeó el contrato de arrendamiento, el Tribunal identificó que los demandantes habían fundamentado las pretensiones principales en el principio del abuso del derecho, no solamente antes de suscribirse, sino también en su desarrollo y después de haberse terminado. Concretamente, en el “primer estadio se invoca la mala fe de las demandadas, al ofrecer un inmueble con los servicios de cocina integral y doble línea telefónica, empero sin contarse verdaderamente con ellos; en el segundo, la suscripción del contrato con espacios en blanco que fueron llenados contrariando lo acordado en relación a los precitados servicios y a la autorización sobre mejoras; y en el tercero, la tramitación de un proceso ejecutivo (sic.) sin contar con que el contrato había sido terminado por las partes mediante la figura del desistimiento”.
        2.- Al resolver sobre el particular, el Tribunal encontró que la única hipótesis respecto de la cual se podría predicar responsabilidad por abuso del derecho, “sería aquella fundamentada en el abuso del derecho de litigar”, concretado en lo actuado en el proceso de restitución de inmueble arrendado adelantado en el Juzgado Trece Civil del Circuito de Bogotá, porque por las razones que adujo el abuso del derecho no era predicable en las etapas precontractual y contracual. En el cargo, no se ponen en entredicho las conclusiones jurídicas y probatorias que dieron al traste con la responsabilidad derivada del abuso del derecho de litigar. Pese a que en el libelo los demandantes evocaron lo que aconteció en dicho proceso, afirman, sin embargo, que es inexacto que las pretensiones se hayan fundamentado en el abuso del derecho de litigar. Lo que sirvió de soporte a las mismas, dicen, es el “engaño, mala fe y dolo” de los demandados, al ofrecer en arrendamiento un inmueble “con dos líneas tele
        “con dos líneas telefónicas” que en realidad no tenía, y el enriquecimiento sin causa por el no pago de las mejoras autorizadas. En ese contexto, con independencia de que el Tribunal se haya equivocado al apreciar la demanda, bien por imaginar hechos que no se adujeron (incongruencia fáctica), ya por tergiversar los que evidentemente fueron expuestos (error de hecho), salta de bulto que el ataque en el punto resulta inapropiado o desenfocado, porque la desestimación de las pretensiones no tuvo como causa exclusiva la inexistencia del abuso del derecho de litigar, y porque esto no fue óbice para que el sentenciador se pronunciara sobre las otras cuestiones propuestas y concluyera que suscrito el contrato ofrecido se cerraba toda posibilidad para reclamar los perjuicios causados con anterioridad, y que como las mejoras no fueron autorizadas mediante escrito, existía una causa para el incremento patrimonial de una de las demandadas.
        3.- Siendo suficiente lo anterior para que los errores que se predican de la apreciación de la demanda no se abran paso, el recurrente, entonces, debió aplicarse a poner de presente, por el cauce que correspondiera, que las demás conclusiones que se derivaron de los hechos que efectivamente fueron propuestos como causa de las pretensiones, son equivocadas.
        3.1.- Respecto del anuncio publicitario sobre que el inmueble ofrecido en arrendamiento contaba con dos líneas telefónicas, entre otros servicios, el recurrente, en síntesis, se limitó a afirmar que como esto “resultó no ser cierto”, el hecho se constituyó por sí en “engaño, mala fe y dolo”, todo lo cual debía ser indemnizado.
        Desde luego que lo anterior resultó incidental en la decisión, pues así hubiere sido cierto que los demandados defraudaron la confianza de los demandantes, de todas formas el Tribunal descartó la responsabilidad en la etapa precontractual, llámese oferta comercial o policitación, porque en esa etapa el abuso del derecho nada tenía que decir, inclusive en el caso de analizarse esa responsabilidad desde la óptica de la vulneración del principio de la buena fe, porque en este último evento “si por las aquí demandadas se efectuó una oferta de arrendamiento en un periódico de amplia circulación y con soporte en ella se celebró contrato de arrendamiento el 12 de julio de 1996, la etapa precontractual quedó clausurada, y con ello se cerró el camino para reclamar perjuicios”.
        Por lo tanto, como en el cargo no se encaró lo relativo a que al suscribirse el contrato de arrendamiento quedaba clausurado el camino para reclamar los perjuicios que se causaron en la etapa precontractual, por violación del principio de la buena fe, como tampoco que en esa etapa el abuso del derecho nada tenía que decir, la acusación en ese sentido cae al vacío, razón por la cual no puede prosperar. Obsérvese, en efecto, como el recurrente se limitó a sostener que la responsabilidad era procedente en los casos en que el contrato proyectado se frustra, que es a lo que se refiere la jurisprudencia que cita, y no cuando el contrato se materializa, como en el caso, que es algo totalmente diferente.
        Por supuesto que con independencia del acierto del Tribunal, que se presume porque así ingresa la sentencia a la casación, no hay lugar a investigar de oficio el hecho, porque el carácter estricto y dispositivo del recurso veda a la Corte hacerlo. Sobre el particular suficientemente se ha reiterado que como en el recurso de casación la “Corte se encuentra desprovista de la amplia competencia atribuida a los juzgadores de segundo grado”, su competencia tiene que “ceñirse ajustadamente al derrotero que le indique el recurrente, estándole vedado rebasarlo por su propia iniciativa" (sentencia No. 244 de 13 de diciembre de 2001).
        3.2.- En cuanto al enriquecimiento sin causa por haberse negado el pago de las mejoras prohibidas, cabe señalar que el Tribunal arribó a esa decisión por no encontrar en el proceso la prueba “idónea” sobre que habían sido autorizadas por los demandados, es decir, el “escrito” mencionado en el contrato de arrendamiento o el “escrito” que contuviera la promesa de compraventa celebrada entre las personas naturales demandante y demandada, entendiendo en este último caso que el sentenciador tuvo por materializada la promesa, sin que en ninguna parte del cargo se haya reclamado sobre el particular.
        Ahora, si en la sentencia se concluyó que las únicas pruebas idóneas para acreditar que las mejoras prohibidas fueron autorizadas por los demandados, eran los escritos a que se hizo mención, es claro que en manera alguna el Tribunal pudo omitir apreciar los medios que al respecto se singularizan en el cargo. Lo que pasa es que al exigir como conducente a ese propósito la prueba documental, no otra cosa estaba significando que los demás elementos de convicción recaudados se consideraban ineficaces para demostrar el hecho.
        De ahí que ante la inexistencia de la prueba documental, el Tribunal también concluyó que “alusiones a pactos verbales anteriores, o lleno abusivo del documento, quedarían descartadas”. Por lo mismo, intrascendentes los indicios contra los demandados e inanes las declaraciones recibidas.
        El error, entonces, sería de derecho y no de hecho como se denuncia, porque concierne con la idoneidad o conducencia de las pruebas. Aunque en un pasaje del cargo se afirma que la autorización de la mejoras “no requiere de solemnidad alguna”, esto no es suficiente para estudiar el error de derecho, porque en el recurrente omitió indicar las normas probatorias transgredidas y explicar en qué consiste la infracción, como lo exige el artículo 374, in fine, del Código de Procedimiento Civil, para la idoneidad formal de la acusación
        3.3.- Con relación a que el Tribunal no tuvo en cuenta las pruebas que acreditaban que las mejoras efectuadas eran indispensables por la vetustez del inmueble y por los materiales con los que estaba construido (dictamen pericial e inspección judicial), lo que impone que deben ser pagadas, pues no requieren autorización, tal como lo establece el artículo 1993 del Código Civil, pertinente resulta observar que el tema resulta totalmente novedoso en casación.
        En efecto, como el debate en el punto giró en torno a que las mejoras habían sido permitidas, esto significa que se trataba de las prohibidas, vale decir, de las que no podían realizarse sin la previa autorización de los demandados. En cambio lo que propone este segmento del cargo, es el pago de algo totalmente diferente, como es el “costo de las reparaciones no locativas”, cuya procedencia, según la disposición citada, quedaba sujeta a que el “arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto posible, para que las hiciese por su cuenta”.
        Por lo tanto, como las mejoras del proceso son las que permitirían el uso del inmueble, pues allí la sociedad demandante iba a desarrollar su objeto social, las cuales inclusive podían ser retiradas por quien las instaló, como se afirma en el hecho 17 de la demanda, la Corte se encuentra igualmente relevada de hacer un pronunciamiento sobre el “costo de las reparaciones no locativas”, so pena de desconocer caros principios como el de defensa y contradicción. Si el recurso de casación, tiene explicado la Corte, “va dirigido contra el fallo, en cuanto ha desatado una controversia teniendo en cuenta los elementos aducidos y los hechos invocados en ella y no elementos ni hechos ajenos al litigio, y por lo tanto desconocidos del juez", de ocurrir esto último implicaría “una lucha desleal, no sólo entre las partes, sino también respecto del Tribunal fallador, a quien se le emplazaría a responder (...) hechos y planteamientos que no tuvo ante sus ojos, y aún respecto del fallo mismo, que tend
        4.- Así las cosas, el cargo no prospera.

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