Condomínio em geral

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-> Situação jurídica em que um bem pertence a duas ou mais pessoas ao mesmo tempo, podendo elas serem físicas ou jurídicas

-> Cada um dos proprietários têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade do bem

-> RELAÇÃO INTERNA: O direito de cada condômino está limitado conforme a extensão de seu direito - fração ideal

-> RELAÇÃO EXTERNA: Cada condômino exerce do direito sobre a totalidade da coisa perante terceiros

-> ESPÉCIES:

Voluntário:

Aquisição da coisa a 2 ou + pessoas

Ocupação da coisa por 2 ou + pessoas

Disposição de última vontade (testamento)

Necessário (legal)

Fortuita: Sucessão hereditária de bem indivisível (Senão, é comunhão eventual, forçada e transitória)

Forçada: de parede

-> CLASSIFICAÇÃO:

Quanto ao modo de ser:

- Pro diviso: Existe de direito, mas não de fato.

- Pro indiviso: há comunhão de fato e de direito.

Quanto a origem:

- Convencional (voluntário)

- Acidental

- Legal

-> VOLUNTÁRIO

É aquele que se forma espontaneamente e instaura-se quando, por exemplo duas pessoas compram coisa móvel ou imóvel ou alguém aliena fração ideal de um objeto

Características:

- Cada condômino exerce seu direito de propriedade sobre a coisa toda, delimitado, por igual direito dos demais condôminos

- A utilidade econômica da coisa pertence a todos;

- O direito de cada condômino, em face de terceiros, abrange a totalidade dos poderes referentes ao direito de propriedade

- As quotas-parte ideais são apenas elementos aferidos do valor econômico pertencem a cada condômino, para que possa dispor da coisa

-> DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

Na medida em que há uma pluralidade proprietários sobre a mesma coisa, torna-se necessários que um estabelecimento de regras para que se viabilize o seu uso entre os condôminos e em relação a terceiros

-> USAR LIVREMENTE DA COISA CONFORME SUA DESTINAÇÃO OU UTILIZAÇÃO PRÁTICA E SOBRE ELA EXERCER TODOS OS DIREITOS COMPATÍVEIS COM A INDIVISÃO

Destinação - conciliar o uso para um determinado fim do próprio bem

Direitos compatíveis com a indivisão - não impedimento da utilização pelo demais consortes, que por sua vez exercerão os seus direitos.

Segundo o WBM, o direito de um tem de afeiçoar-se aos demais, de forma a não excluí-los, ou não prejudica-lo

-> REIVINDICÁ-LA DE TERCEIROS E DEFENDER SUA POSSE CONTRA OUTREM (TERCEIRO) QUE VENHA TURBÁ-LA OU ESBULHÁ-LA, RECORRENDO AOS INTERIDITOS POSSESSÓRIOS

é somente contra terceiros e não entre os outros condôminos

sobre todo o imóvel indiviso, e não sobre a quota parte do reivindicante

condomínios “pro diviso” - possibilidade de defender a sua posse em relação a terceiros e em relação a outros condôminos

-> ALHEAR A RESPECTIVA PARTE INDIVISA, RESPEITANDO O DIREITO DE PREFERÊNCIA DOS DEMAIS CONSORTES

Se a coisa comum for divisível, o comunheiro pode vender a sua parte a estranhos sem antes oferecê-la a outros condôminos

Se a coisa for indivisível a oferta aos outros comunheiros é necessária.

É essencial para a validade do ato? Não

A compra e venda transfere uma propriedade resolúvel, só se torna definitva se decorrer o prazo decadencial. art 504 do CC

-> GRAVAR A PARTE INDIVISA, HAJA VISTA QUE CADA CONDÔMINO TEM O DIREITO DE GRAVAR A PARTE IDEAL, SE INDIVISÍVEL FOR A COISA

Pode a parte constituir hipoteca

Precisa, ou não de anuência dos demais, para gravar o ônus?

Depende, se a coisa for indivisível, precisa de todos, e se divisível for, desnecessário

-> REQUERER A DIVISÃO DA COISA

Os titulares podem estipular o período máximo de indivisão pelo prazo de cinco anos, podendo conforme o interesse ser prorrogado (1320, pu)

Indivisão - não pode durar mais de cinco anos, nos casos de doação ou de testamento

Poderá ser reduzido conforme graves razões

Pode ser dividida a qualquer momento

O brocardo latino, já dizia “communio est mater discordiarum”.

E outra, quando a coisa é só sua a produtividade e o rendimento é maior, pois que a pessoa trabalha para ela mesma.

-> AÇÃO DE DIVISÃO

É imprescritível.

Pode ser:

AMIGÁVEL: Basta que todos os condôminos intervenham, formalizando por escritura pública;

JUDICIAL: Se um dos condôminos for incapaz, ou não houver acordo.

Tem a finalidade de declarar a porção real de propriedade, correspondente a cota ideal de cada condômino, ganhando cada ex-condômino a autonomia para exercer os direitos de propriedade.

A ação de divisão tem duas fase distintas.

Primeira fase: contenciosa. O Juiz determina a divisão geodésica do imóvel, por sentença.(Divisão geodésica – individuação e declaração do quinhão a que cada condômino faz jus.)

Segunda fase: administrativa ou executiva. Atribuição física do imóvel para cada um com a demarcação.

-> DEVERES

Cada condômino deve concorrer, na proporção de sua quota, para as despesas e conservação ou divisão da coisa

Não alterar a coisa comum sem o consentimento dos outros mesmo que seja para valorizá-la.

Cada condômino deve contribuir em igual proporção pois que se presume parte iguais.

Suportar com as custas da divisão

-> ADMINISTRAÇÃO

Caso o bem comum não possa ser usufruído de forma harmoniosa

Abre-se três opções: Venda, Locação, e administração.

O bem não sendo vendido, poderá ser alugado ou administrado entre eles.

Se optar pela locação: Prefere-se o condômino em relação aos estranhos.

Se optar pela administração: Escolhe-se um administrador, que não precisa ser uma dos co-proprietários.

Age como um mandatário

Os condôminos poderão deliberar o regime de administração, tais como forma de prestação de contas, remuneração etc.

Caso um dos condôminos passe a administrar sem a oposição dos outros, assume a figura do mandatário tácito. Neste caso, administração é gratuita, podendo no máximo ser indenizado pelas despesas.

A figura de condômino também é sujeito ativo de crime próprio denominado furto de coisa comum, art. 156 CP

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