Arrendamiento

Arrendamiento

1. Obligaciones del Arrendador Art 1982 C.C,

   • 1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada
     • 2. A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada
       • 3. A librar al arrendatario de toda turbacion o embarazo en el goce de la cosa arrendada
         • Art 1983 C.C Si el arrendador por hecho o por culpa suya se ha puesto en la imposibilidad de entregar la cosa, el arrendatario tendra derecho para desistir del contrato, con indemnizacion de perjuicios. Habra lugar a esta indemnizacion aun cuando el arrendador haya creido erroneamente y de buena fe que podia arrendar la cosa.
           • Art 1984 C.C. Si el arrendador, por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes, es constituido en mora de entregar, tendra derecho el arrendatario a indemnizacion de perjuicios.
             • Art 1986 C.C. El arrendador, en virtud de la obligacion de librar al arrendatario de toda turbacion o embarazo, no podra, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajo algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella.

2. Obligaciones Arrendatario Art 1996 C.C

   • El arrendatario es obligado a usar de la cosa segun los terminos o espiritu del contrato; y no podra, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o a falta de convención expresa, a aquellos que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país. Si el arrendatario contraviene esta regla, podrá el arrendadorreclamar la terminacion del arriendo con indemnizacion de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir el arriendo.
     • Art 1997 C.C el arrendatario empleara en la conservacion de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Faltando de esta obligacion, respondera de los perjuicios; y aun tendra derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro
       • Art 1998 C.C El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas. Se entiende por las mismas las que segun la costumbre del país son de cargo de los arrendatarios, y en general, las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependiente, como descalabros de paredes, o cercas, albanales y acequias, rotura de cristales, etc.
         • Art 1999 C.C El arrendatario es responsable no solo de su propia culpa sino las de su familia, huespedes y dependientes.
           • Art 2000 C.C El arrendatario es obligado al pago del precio o renta. Podra el arrendador, para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenece a menos de prueba contraria.
             • Art 1502 C.C Para que una persona se obligue a otra por un acto o declaración de voluntad, es necesario:
               • 1. que sea legalmente capaz.
                 • 2. que consienta en dicho acto o declaración y su consentimiento no adolezca de vicio.
                   • 3. que recaiga sobre un objeto lícito.
                     • 4. que tenga una causa lícita.
                       • Art 1502 C.C Toda persona es legalmente capaz, excepto aquéllas que la ley declara incapaces.
                         • Art 1505 C.C Lo que una persona ejecuta a nombre de otra, estando facultada por ella o por la ley para representarla, produce respecto del representado iguales efectos que si hubiese contratado él mismo.
                           • Art 1506 C.C Cualquiera puede estipular a favor de una tercera persona, aunque no tenga derecho para representarla; pero sólo esta tercera persona podrá demandar lo estipulado; y mientras no intervenga su aceptación expresa o tácita, es revocable el contrato por la sola voluntad de las partes que concurrieron a él.

3. Arrendamiento de Vivienda urbana Ley 820 de 2003

   • Art 2 Ley 820 de 2003 El contrato de arrendamiento de vivienda urbana es aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de un inmueble urbano destinado a vivienda, total o parcialmente, y la otra a pagar por este goce un precio determinado.
     • a) Servicios, cosas o usos conexos. Se entienden como servicios, cosas o usos conexos, los servicios públicos domiciliarios y todos los demás inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de la habitación en el mismo
       • b) Servicios, cosas o usos adicionales. Se entienden como servicios, cosas o usos adicionales los suministrados eventualmente por el arrendador no inherentes al goce del inmueble. En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, las partes podrán pactar la inclusión o no de servicios, cosas o usos adicionales
         • En ningún caso, el precio del arrendamiento de servicios, cosas o usos adicionales podrá exceder de un cincuenta por ciento (50% ) del precio del arrendamiento del respectivo inmueble.
           • Art 3 Ley 820 de 2003 El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser verbal o escrito. En uno u otro caso, las partes deben ponerse de acuerdo al menos acerca de los siguientes puntos:
             • a) Nombre e identificación de los contratantes
             • b) Identificación del inmueble objeto del contrato
             • c) Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble;
             • d) Precio y forma de pago
             • e) Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionale
             • f) Término de duración del contrato;
             • g) Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato.
             • Art 4 Ley 820 de 2003 Clasificacion de los contratos de vivienda urbana
               • a) Individual. Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia, o el de terceros, cuando se trate de personas jurídicas, un inmueble con o sin servicios, cosas o usos adicionales
                 • Art 9 Ley 820 de 2003 Obligaciones del Arrendatario
                   • 1. Pagar el precio del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido
                     • 2. Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. En caso de daños o deterioros distintos a los derivados del uso normal o de la acción del tiempo y que fueren imputables al mal uso del inmueble o a su propia culpa, efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias.
                       • 3. Pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales, así como las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato.
                         • 4. Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos.
                           • 5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el Capítulo III, Título XXVI, libro 4 del Código Civil
               • b) Mancomunado. Cuando dos o más personas naturales reciben el goce de un inmueble o parte de él y se comprometen solidariamente al pago de su precio
               • c) Compartido. Cuando verse sobre el goce de una parte no independiente del inmueble que se arrienda, sobre el que se comparte el goce del resto del inmueble o parte de él con el arrendador o con otros arrendatarios
               • d) De pensión. Cuando verse sobre parte de un inmueble que no sea independiente, e incluya necesariamente servicios, cosas o usos adicionales y se pacte por un término inferior a un (1) año. En este caso, el contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez (10) días, sin indemnización alguna.
             • Art 7 Ley 820 de 2003 Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. En consecuencia, la restitución del inmueble y las obligaciones económicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa. Los arrendadores que no hayan demandado y los arrendatarios que no hayan sido demandados, podrán ser tenidos en cuenta como intervinientes litisconsorciales, en los términos del inciso tercero del artículo 52 del Código de Procedimiento Civil.
               • Art 8 Ley 820 de 2003 Obligaciones del Arrendador
                 • 1. Entregar al arrendatario en la fecha convenida, o en el momento de la celebración del contrato, el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas o usos conexos y los adicionales convenidos.
                   • 2. Mantener en el inmueble los servicios, las cosas y los usos conexos y adicionales en buen estado de servir para el fin convenido en el contrato.
                     • 3. Cuando el contrato de arrendamiento de vivienda urbana conste por escrito, el arrendador deberá suministrar tanto al arrendatario como al codeudor, cuando sea el caso, copia del mismo con firmas originales. Esta obligación deberá ser satisfecha en el plazo máximo de diez (10) días contados a partir de la fecha de celebración del contrato.
                       • 4. Cuando se trate de viviendas sometidas a régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del mismo.
                         • 5. Las demás obligaciones consagradas para los arrendadores en el Capítulo II, Título XXVI, Libro 4 del Código Civil.

4. Mejoras Utiles

   • Art 966 C.C El poseedor de buena fe, vencido, tiene asi mismo derecho a que se le abonen las mejoras utiles, hechas antes de contestarse la demanda. Solo se entenderán por mejoras utiles las que hayan aumentado el valor venal de la cosa. El reivindicador elegira entre el pago de o que valgan, al tiempo de la restitucion, las obras en que consisten las mejoras, o el pago de lo que en virtud de dichas mejoras valiere más la cosa en dicho tiempo.En cuanto a las obras hechas despues de contestada la demanda, el poseedor de buena fe tendra solamente los derechos que por el inciso ultimo de este articulo se conceden al poseedor de mala fe.
     • Art 967 C.C Mejoras Voluptuarias En cuanto a las mejoras voluptuarias, el propietario no sera obligado a pagarlas al poseedor de mala ni de buena fe, que solo tendran con respecto a ellas el derecho que por el articulo precedente se concede al poseedor de mala fe, respecto de las mejoras utiles.Se entiende por mejoras vouptuarias las que solo consisten en objetos de lujo y recreo, como jardines, miradores fuentes, cascadas artificiales, y generalmente auqellas que no aumentan el valor venal de la cosa, en el mercado general, o solo lo aumentan en una proporcion insignificante.
       • Art 1985 Mejoras Necesarias La obligacion de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer, durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepcion de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Pero será obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Pero sera obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada.

5. Arrendamiento comercial

   • Art 518 C. Co
     • El empresario que a titulo de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendra derecho a la renovacion del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos
       • 1. cuando el arrendatario haya incumplido el contrato
         • 2. cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitacion o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario
           • 3. Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupacion, o demolido por su estado de ruina o para la construccion de una obra nueva
             • Art 519 C. . Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato de arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal, con intervención de peritos.
               • Art 519 C.Co . El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo.Art 519 C.Co .Art 519 C.Co .
                 • Art 521 C.CoEl arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos o de nueva edificación, sin obligación de pagar primas o valores especiales, distintos del canon de arrendamiento, que se fijará por peritos en caso de desacuerdo. Para los efectos de este artículo, el propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la fecha en que pueda entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquél, con no menos de treinta días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el arrendamiento.
                   • Art 522 C.Co Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario.
                     • Art 523 C.Co El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato.
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