Direitos Reais --> Condomínio Edilício

Condomínio Edilício

Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Art.1331,CC.)

 

a. Forma de Instituição  (Art.1332,CC) -->  Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial.

 

b. Quórum e a eficácia da convenção do condomínio (Art.1333,CC.) --> A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

b.1 Eficácia Jurídica --> Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. (Parágrafo Único)

 

c. Direitos dos Condôminos (Art.1335,CC.)

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

***OBS: O CONDÔMINO INADIMPLENTE NÃO PODE SER PRIVADO DE USAR AS PARTES EM COMUM (JURISPRUDÊNCIA DO STJ)

***OBS²: O CONDOMÍNIO NÃO PODE PROIBIR O CONDÔMINO DE DISPOR SUA UNIDADE EM ALUGUÉL POR APLICATIVOS NEM RESTRINGIR O USO DE ÁREAS PARA AS PESSOAS QUE ALUGAREM. Ex: Airbnb (JURISPRUDÊNCIA DO STJ).

 

d. Deveres dos condôminos (Art.1336,CC.) 

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§ 1 o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

§ 2 o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

***OBS: NÃO É POSSÍVEL A INTRODUÇÃO DE CLÁUSULA PROIBITIVA GENÉRICA DE CRIAÇÃO DE ANIMAIS DE ESTIMAÇÃO. (JURISPRUDÊNCIA DO STJ)

 

e. Condômino Antissocial (Art.1337,CC.)

O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

 

f. Realização de Obras (Art.1341,CC.)

A realização de Obras dependerá:

I-) Se voluptuárias: de voto de dois terços dos condôminos (Quórum qualificado). São benfeitorias voluptuárias aquelas que não possuem uma necessidade, são meros deleites dos condôminos. (Ex: Luzes cênicas, Jardins de inverno.)

II-) Se úteis: Necessita de voto da maioria dos condôminos. Não são benfeitorias necessárias, mas elas facilitam e ampliam o uso da coisa. (Ex: pisos antiderrapantes)

***OBS: As benfeitorias necessárias não dependem de aprovação, podendo ser realizada de imediato por qualquer condômino, assegurado o reembolso posterior.