Condomínio

Condomínio

1. Divisão pelo CC

   • Condomínio Edilício
     • O condomínio edilício é aquele em que há parte de propriedade exclusiva do condômino e parte de propriedade comum dos condôminos. Sinônimos: condomínio em edifícios, condomínio em edificações ou condomínio horizontal.
     • Natureza jurídica: 1. Corrente tradicional: condomínio é ente despersonalizado (STJ). 2. Corrente moderna: ente personalizado (posicionamento doutrinário) (enunciado 246, CJF)
     • Instituição x constituição
       • 1. Instituição: pode decorrer de ato inter vivos ou causa mortis. Necessita de REGISTRO no Cartório de Registro de Imóveis. 2. Constituição: apenas ocorrerá com a CONVENÇÃO do condomínio, subscrita por titulares de no mínimo 2/3 das frações ideais. - Mesmo sem registro, a convenção já produzirá efeitos entre os condôminos, mas não será oponível a terceiros 
       • Súmula 260, STJ: “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”.
       • Instituição
         • Ato inter vivos ou causa mortis, registrado no CRI
       • Constituição
         • Convenção de condomínio subscrita por titulares de 2/3 das frações ideais
     • Animais
       • 1. Se a convenção não regula a matéria: o condômino poderá criar animais, desde que não ofenda a saúde, sossego e segurança do condomínio. 2. Convenção veda a permanência de animais causadores de incômodos: essa regra, de acordo com o STJ, não apresenta ilegalidade. 3. Convenção veda a criação e guarda de animais de  quaisquer espécies: essa cláusula é desarrazoada. Existem animais que não ofendem a saúde, sossego e segurança do condomínio.
       • STJ: “É ilegítima a restrição genérica contida em convenção condominial que proíbe a criação e guarda de animais de quaisquer espécies em unidades autônomas”
       • Desde que não viola deveres de saúde, sossego e segurança
       • Restrição genérica é desarrazoada
     • Obras
       • Benfeitorias são as obras ou despesas feitas na coisa com a finalidade de (i) conservação, (ii) melhoramento ou (iii) embelezamento.
       • Benfeitoria necessária
         • Benfeitoria necessária: é aquela que se destina à conservação da coisa. Exemplo: conserto do telhado.
         • Destinada à conservação
           • Independentemente de autorização, pelo síndico, ou por qualquer condômino
             • Art. 1341, CC: "§ 1 o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino. § 2 o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente. § 3 o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos. § 4 o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.” 
       • Útil
         • Benfeitoria útil: é aquela que se destina ao melhoramento da coisa. Exemplo: construção de banheiro para os  empregados. 
         • Destinada ao melhoramento
           • Voto da maioria
       • Voluptuária
         • Benfeitoria voluptuária (ou suntuária): é aquela que se destina ao embelezamento, ao melhor deleite da coisa. Exemplo: construção de piscina.
         • Destinada ao embelezamento
           • Voto de 2/3
     • Conceito
       • Partes de propriedade exclusiva
         • Apartamentos, escritórios salas, lojas.  Podem ser livremente alienadas e gravadas com ônus real pelo proprietário.  Exceção: vagas de garagem não podem ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. Visa privilegiar a segurança do condomínio.
         • STJ – Se,  “A” possui um apartamento com vaga de garagem independente (matrícula autônoma) e esta vaga é penhorada e levada à hasta pública, apenas os demais condôminos poderão participar desta hasta pública, a menos que a convenção de condomínio estipule em sentido contrário.
         • Podem ser alienadas e gravadas livremente
           • Exceção: vaga de garagem
             • Art. 1.331, CC: "§ 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais como (...) sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)"
       • Partes de propriedade comum
     • Natureza jurídica
       • - Corrente tradicional: condomínio é ente despersonalizado (posicionamento do STJ). - Corrente moderna: ente personalizado (posicionamento doutrinário) (enunciado 246, CJF)
       • Enunciado 246, CJF: “Fica alterado o Enunciado n. 90, com supressão da parte final: ‘nas relações jurídicas inerentes às atividades de seu peculiar interesse’. Prevalece o texto: "Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício".      No STJ, tende a prevalecer ainda o posicionamento tradicional. Consequência: condomínio não merece reparação por danos morais.    
       • Ente despersonalizado
     • Alterações 2022
       • Assembleias virtuais
         • CC, art. 1.354-A: “A convocação, a realização e a deliberação de quaisquer modalidades de assembleia poderão dar-se de forma eletrônica, desde que: I - tal possibilidade não seja vedada na convenção de condomínio; II - sejam preservados aos condôminos os direitos de voz, de debate e de voto.”
       • Mudança de destinação do edifício ou unidade
         • CC, art. 1.351: “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção, bem como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária.”
         • Quórum de 2/3
     • Espécies
       • Condomínio de Lotes
         • Foi regulamentado pela Lei 13.465/17 CC, art. 1.358-A: “Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos.  § 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição.  § 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes:  I - o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística;”
         • Mesmas regras do condomínio edilício, no que couber
         • Diferenciações
           • Condomínio de Lotes
             • Cond: as vias são dos particulares (condôminos)
           • Loteamento de acesso controlado
             • Mediante autorização do Poder Público Municipal, existe associação de moradores que cerca a área das construções, cria guarita, cancela, contrata guarda para controle etc. Entretanto, as vias daquele loteamento continuam sendo públicas. Não há fração ideal de condôminos.
             • Art. 2º, § 8º, Lei 6.766/79: “Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do §1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017)”
             • Vias continuam públicas
             • Não pode haver impedimento do acesso público
             • Autorização do Poder Público Municipal
         • Pagamento à associação de moradores
           • STF (12/2020): apenas se houver previsão legal impondo a contribuição de forma obrigatória (seja a Lei federal 13.465/2017 ou lei alguma municipal), o pagamento seria exigível.  As associações de moradores de loteamentos urbanos não podem cobrar taxa de  manutenção e conservação de proprietários não associados antes da Lei federal nº 13.465/2017 ou antes de lei municipal. (RE 695.911).
           • STF: depende de previsão legal (Lei 13.465/2017 ou anterior lei municipal)
             • STF - Tese do Tema 492: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”
           • Requisitos
             • Associação constituída após Lei n° 13.465/2017
             • Obrigação de contribuição prevista no ato constitutivo
             • Ato constitutivo registrado na matrícula do imóvel
       • Multipropriedade ou Time sharing
         • Lei nº 13.777/18
           • CC, art. 1.358-C: “Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. Parágrafo único.  A multipropriedade não se extinguirá automaticamente se todas as frações de tempo forem do mesmo  multiproprietário". 
         • Conceito
           • Parcelamento do imóvel em frações temporais com titularidade de proprietários diversos
             • É condomínio em que, ao invés de o bem ser repartido no plano fático, é repartido no plano temporal.  Há o “fatiamento temporal”. Cada proprietário fará jus ao bem durante tempo predeterminado.
             • Utilizada, principalmente, para casas de veraneio. Divisão pode ocorrer em relação a bens móveis ou imóveis, mas lei fala apenas em imóveis
           • Melhor aproveitamento econômico da coisa
         • Objeto
           • Unidade periódica
             • Fração de tempo mínima: 7 dias (seguidos ou intercalados)
             • Período fixo ou flutuante
               • Fixo: mesmo período de cada ano  Flutuante: determinação do período realizada de forma periódica
         • Alienação da unidade periódica
           • CC, Art. 1.358-L. “A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros dar-se-ão na forma da lei civil e não dependerão da anuência ou cientificação dos demais multiproprietários. § 1º Não haverá direito de preferência na alienação de fração de tempo, salvo se estabelecido no instrumento de instituição ou na  convenção do condomínio em multipropriedade em favor dos demais multiproprietários ou do instituidor do condomínio em multipropriedade.”
           • Não há direito de preferência, salvo estipulação em contrário
   • Condomínio Geral

2. Classificações

   • Quanto à origem
     • Voluntário ou convencional
       • Surge do acordo de vontade das partes.   O contrato que faz surgir o condomínio deve apresentar a fração de cada um. Se o contrato for silente, caberá, a cada um, frações iguais.
     • Eventual, acidental ou incidente
       • Independe da vontade das partes. Exemplo: “A” morre e deixa três filhos. Neste caso, haverá um condomínio eventual da propriedade deixada por “A”.  
     • Legal ou necessário
       • Legal ou necessário: decorre de imposição legal Exemplo: art. 1327, CC, que estabelece o condomínio de paredes, cercas e muros.
   • Quanto à forma
     • Pro diviso
       • A propriedade se encontra dividida no plano fático. Exemplo: condomínio edilício.
       • Condomínio edilício
     • Pro indiviso
       • Não há divisão no plano fático. Se um dos condôminos resolver vender a sua parte, deverá oferecer aos demais condôminos (direito de preferência). Isso não ocorre se o condomínio for pro diviso.
   • Quanto ao objeto
     • Universal
       • Abrange a totalidade de um patrimônio
     • Particular
       • Particular: diz respeito a um bem determinado

3. É um direito real alocado de forma implícita no art. 1.225, I, CC

   • São direitos reais:  I - a propriedade;