Direito Real de Laje

Direito Real de Laje

1. Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017

   • arts. 1.225, XIII, e 1.510-A e ss. do CC
   • mas antes da novatio legis, Cláudia Franco e Marco Aurélio Bezerra de Melo defendiam o reconhecimento do direito de laje uma vez que o ordenamento jurídico não poderia negligenciar uma realidade social existente que é a verticalizações das propriedades nas favelas.
     • crítica dos doutrinadores que defendiam o direito de laje como direito autônomo entendem que a positivação foi insuficiente porque uma das características para implementação desse direito é que depende do direito de propriedade em relação ao imóvel subjacente. Mas esta não é a realidade das favelas em que existem várias casas e comércios e nenhuma das pessoas tem registro/matrícula.
       • impôs requisito que acaba esvaziando a efetividade do direito
         • Cláudia Franco fala em Direito de laje dos ricos. Violação ao Princípio da correspondência entre a situação fática e a matricial, porque é um registro que pertence a uma família que nunca exerceu função social sobre o bem mas do ponto de vista fático tem vários imóveis.

2. coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titularidades distintas, situadas em uma mesma área, de maneira a permitir que o proprietário ceda a superfície de sua construção para que terceiro edifique unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo.

   • considera que existe outro direito real aquela construção realizada na superfície que abarca espaço aéreo e subsolo.
     • exceção ao Princípio da Gravitação Jurídica, segundo o qual o acessório segue o principal. Flexibilizam o princípio por reconhecerem nova modalidade de direito real.
       • aplicação das características dos direitos reais: absolutismo; sequela; taxatividade. Exceção: não se aplica a preferência por ser restrito aos direitos reais em garantia.

3. inter vivos ou causa mortis

4. forma - não há regra específica então aplica regra geral (art. 108): instrumento público se for valor superior a 30 SM.

5. é possível instituir um direito de laje em cima de outro direito de laje mediante autorização e respeito às posturas urbanísticas (art. 1.510-A, § 6º)

6. direito real de laje vs. Superfície

   • Seria uma espécie de direito de superfície ou é direito próprio?
     • Primeira corrente (minoritária – Roberto Paulino de Albuquerque Júnior): Direito real de laje não é um direito real novo, mas uma modalidade de superfície que, desde 2001, já tem previsão expressa na legislação brasileira: a superfície por sobrelevação.
     • Segunda corrente (majoritária – César Fiuza e Marcelo Couto): Direito real de laje é distinto do direito de superfície, sobretudo em razão da autonomia e da extensão do primeiro, valendo-se transcrever as seguintes características:
       • direito de laje não abarca solo, mas somente espaço aéreo ou subsolo,
       • Direito real em coisa própria
       • tem natureza perpétua, perene e não se extingue com o transcurso de prazo nem advento de termo (há quem defenda que é direito de propriedade);
       • Criação de matrícula própria, em razão da definitividade da cisão

7. Natureza jurídica

   • Primeira corrente: direito real sobre coisa alheia (Pablo Stolze). Não é propriedade, porque não abarca o solo propriamente dito, mas o espaço aéreo ou subsolo
   • Segunda corrente: direito real de propriedade (César Fiuza e Marcelo Couto, Carlos Eduardo Elias de Oliveira, Nelson Rosenvald). Argumentos: autonomia; perpetuidade; existência de nova matrícula; transmissibilidade por ato entre vivos e causa mortis; possibilidade de usar, gozar, dispor e reivindicar; e ressignificação do conceito de propriedade, à luz da ideia de função social, direito à moradia, solidariedade social
     • parte da concepção de que o direito civil não concebe a propriedade vinculada ao solo sendo esta uma concepção oitocentista que não se coaduna com a realidade social com o advento da multipropriedade.

8. Enunciado n.º 627. O direito real de laje em terreno privado é passível de usucapião. As espécies compatíveis são ordinária, extraordinária, especial urbana, coletiva ou extrajudicial.

   • Contagem do prazo - não existe prazo legal aplicando por analogia o prazo destinado à aquisição de propriedade o que é criticado pela doutrina porque poderia aplicar o prazo para bens móveis não fazendo sentido ter que cumprir os mesmos requisitos da aquisição da propriedade para adquirir um direito de laje; não há proporcionalidade.
     • Primeira corrente: somente poderá começar a transcorrer a partir da vigência do instituto no ordenamento jurídico, tal como o raciocínio que é empregado na usucapião pró-família. Vigência da Lei em 2017
     • Segunda corrente (Cristiano Chaves): é possível que haja a contagem do prazo de forma retroativa, de modo a abranger o período anterior à posse do usucapiente, aplicando o art. 1.243 do Código Civil, (possuidor poder acrescer a sua posse à dos seus antecessores).
       • usucapião pro família não havia qualquer previsão anterior mas quanto ao direito de laje haveria proteção pelo direito de superfície por sobre elevação (arts. 1.229 e 1.369 do Código Civil, do art. 21 do Estatuto da Cidade e do art. 5.º, XXIII, da CRFB), sendo possível que se compute o prazo para usucapião para direito de laje mesmo antes da entrada em vigor da medida provisória (que depois foi convertida em lei)

9. Enunciado 150 do CJF – II Jornada de Direito Processual Civil: Aplicam-se ao direito de laje os arts. 791, 804 e 889, III, do CPC.

   • visou-se aplicar é a autonomia do direito real de laje em relação ao imóvel subjacente.
     • Em caso de execução contra o proprietário da construção-base, somente esta é submetida à execução; ao passo que, se for contra o lajeário, somente o direito real de laje é submetido à execução;
     • Em caso de alienação judicial de imóvel que seja construção-base de um direito real de laje, a alienação somente será eficaz em relação ao lajeário caso este tenha sido devidamente intimado com um prazo mínimo de 5 dias de antecedência;